清流朱孟依家族舊改騰挪術

出品清流工作室

作者王曉悅 主編趙妍

地產寒冬之時，朱孟依家族卻手有余糧。

最近，與恆大物業200億元收購交易剛剛告吹，合生創展又傳出擬收購奧園旗下物業公司的消息。地產公司普遍“錢緊”的大背景下，這家低調的地產隱貴雄厚的財力令市場譁然。而在多家大型地產撤離廣州黃埔舊改之時，朱家也逆流而上，頻頻出手舊改項目。

據媒體統計，朱孟依家族在廣州的舊改項目或超20個，其運營主體包括朱孟依創立的上市平臺合生創展（00754.HK）、朱孟依弟弟控制的上市房企珠光控股（01176.HK）、朱孟依兒子控制的珠江投資及朱孟依妹夫控制的廣東珠光。

清流工作室發現，朱孟依家族的兩家港股上市公司合生創展及珠光控股，與朱氏家族旗下非上市公司合作密切。如珠光控股計劃與廣東珠光進行爲期10年的舊改項目合作，又如，一家原本駐扎湖南的關聯公司於2020年反攻廣州，進軍黃埔舊改“分一杯羹”。

值得注意的是，珠光控股稱朱孟依妹夫控制的廣東珠光爲“獨立第三方”。但通過舊改項目合作，或有大額資金從上市公司流向這家“獨立第三方”。此外，朱家還被監管通報，將珠江人壽的保險資金挪用於舊改項目。

珠江合創反攻廣州舊改

多年以來，合生創展地產板塊只在環渤海、長江三角洲和珠江三角洲三個經濟圈持有項目，湖南等內陸地區外界少有人知。清流工作室發現，湖南實際早由另一位鮮爲人知的朱家人——朱介武駐扎。

朱介武創立的“珠江合創”集團早在2006年進駐湖南，該集團以房地產开發、建築爲主業，輔業涉及商業投資、酒店、教育、物業服務等。珠江合創以湖南衡陽爲大本營，又從湖南出發拓展至廣東、安徽、江蘇等省份，總的开發項目超過23個。

2017年，珠江合創的年銷售額突破30億，並提出進軍廣州、安徽等省，且5年內突破300億元的銷售計劃。與之對比的是，朱孟依掌控的港股上市房企合生創展，2017年的銷售額爲138億元，2020年的銷售額爲191億元；朱孟依兒子朱偉航在上市公司體外設立的廣東珠江投資股份有限公司，2020年全年收入爲123億元。

這家計劃再造一個“合生創展”的公司背後，是朱孟依的“自家人”。

珠江合創的官網及採訪稿顯示，集團的董事長是朱介武。朱介武在廣東省豐順商會的一篇採訪稿中表示，朱孟依是其姐夫。朱介武原本在深圳市規劃國土局工作，後在朱孟依的引領下從商，朱介武下海早期在廣州开發項目，隨後將大本營挪至湖南。

目前，珠江合創的運營主體是湖南珠江合創投資集團有限公司（下稱“湖南合創”），穿透後並無朱介武的持股身影，而是由豐順縣韓江投資實業有限公司（下稱“韓江投資”）和朱逢才各持有98%和2%。韓江投資由6名股東持股，分別是朱介侯、朱介文、朱蓬麗、朱逢富、黃莉和曾國魁。梅州市人民政府的一篇文章顯示，朱介侯、朱介文與朱介武爲兄弟關系。

清流工作室發現，自2020年底，長期盤踞湖南的朱介武突然反攻廣州，深度參與朱氏家族尤其是上市房企合生創展的舊改項目。

2020年11月，珠江合創的運營主體湖南合創更名爲“廣東合創城市更新投資發展集團有限公司”。到今年7月，珠江合創旗下的廣東新合創城市更新有限公司，與合生創展等合生系公司一同設立合生創展華南城市更新城市展廳。

2020年7月27日，珠江合創董事長朱介武與合生創展集團廣東地區常務副總經理歐陽依丹、珠光城市更新集團鎮龍項目總經理謝雄剛共同出現在廣州市黃埔區九佛街道山龍村石窩洞經濟社舊村改造工程的啓動儀式上。該儀式的主辦方是合生創展集團有限公司。

此外，廣東泰潤置業有限公司（下稱“泰潤置業”）與知識城（廣州）投資集團城市更新投資發展有限公司，設有兩家合資公司——廣州合鑫城市更新投資有限公司（下稱“廣州合鑫”）及廣州知城合創城市更新投資有限公司（下稱“合創城更”）。

其中，廣州合鑫參與廣州市黃埔區九佛街蓮塘村的舊改項目。根據改造拆遷補償安置方案，該項目所涉全部拆遷補償款項由廣州合鑫予以墊付。

2020年10月，廣州黃埔區九龍鎮逕頭村舉行舊村改造項目前期服務協議籤約儀式，合生創展集團以及知識城（廣州）投資集團共同入主該村舊改，而合創城更的注冊地址就在廣州市黃埔區逕頭上坊街。

泰潤置業原股東爲朱梓瑋，其目前是衡陽合創酒店投資管理有限公司（下稱“合創酒店”）的法定代表人，而合創酒店是珠江合創的全資子公司。此外，泰潤置業原股東爲朱一灝，其目前對外頭銜是珠江合創集團廣東地區總經理。

另據媒體報道，珠江合生集團還曾與廣州東的沙洛村舊村改造項目接洽，後珠江合生朱一灝出現在沙洛村東沙復建房封頂儀式上。公开資料顯示，沙洛村舊改項目的籤約合作企業是廣東珠光。

清流工作室發現，一家廣東榕江建築工程有限公司（下稱“榕江建築”）中標成爲廣州市荔灣區東沙街沙洛股份合作經濟聯合社的項目，爲其建設東新高速安置房，總投資1.5億元。朱逢才在2018年至2020年是榕江建築的股東，目前仍是該公司的監事。

照此計算，珠江合創可能已經參與黃埔區4個舊改項目。目前，暫未見合生創展發布與珠江合創的合作公告。

兩個“珠光”的資金騰挪

利用體外公司和上市公司合作，是朱孟依家族常用的運營模式。從另一家朱氏上市公司的資金騰挪路徑來看，所謂的合作本質上可能是由上市公司爲朱家關聯公司提供資金。

朱家的另一個上市平臺珠光控股，由朱孟依的弟弟朱慶伊控制，並由朱孟依的哥哥朱拉伊擔任董事。珠光控股早期專事操盤爛尾樓項目，後專注舊改項目。2009年，該公司借殼南方國際在港上市。據媒體統計，珠光控股的舊改項目多達20個，總規劃面積超過2000萬平方米。

工商資料顯示，珠光控股旗下設有廣州珠光城市更新集團有限公司（下稱“珠光城更”），與科學城（廣州）城市更新集團有限公司合資設立廣州科珠置業投資有限公司。雙方原本還設有合資公司廣州科豐投資有限公司，後珠光城更於2020年底退出。

清流工作室發現，珠光控股的舊改工程，頻頻交給朱氏家族的“自己人”，卻否認其爲關聯交易。

今年5月，珠光控股發布與廣東珠光集團有限公司（下稱“廣東珠光”）的合作，雙方在城市更新項目的業務上訂立爲期10年的战略合作框架協議，包括合作競標土地、項目开發以及物業建設、營銷及管理等。

珠光控股在公告中強調，合作方廣東珠光及其最終實控人均是珠光控股的“獨立第三方”，但實際上，兩個“珠光”背後都站着朱氏家族的實控人。

工商資料顯示，廣東珠光是廣東東輝投資有限公司的全資子公司，穿透後由謝炳釗持有98%的控制權。朱孟依創立的上市房企合生創展發布的2015年年報中，曾透露謝炳釗與朱氏家族的關系——謝炳釗是朱孟依的妹夫，朱桔榕的姑父。

此外，在廣州珠光的歷史記錄中，2007年以前的法定代表人正是朱慶伊。奇怪的是，珠光控股又在2021年半年報中將廣東珠光列爲關聯方，理由是公司的另一位大股東廖騰佳對廣東珠光具有重大影響力，但廖佳騰並未出現在廣東珠光的股東及高管列表中。

清流工作室發現，通過舊改項目，珠光控股有大額資金流向了廣東珠光。

根據珠光控股的解釋，珠光控股是向關聯方或第三方的舊改項目提供資金及項目管理服務，公司以此獲得融資收入。2020年上半年，珠光控股通過廣東珠光的城區舊改項目獲得融資部分收入爲9.54億元。

2021年上半年，珠光控股應收廣東珠光及其下屬公司的金額高達158.06億元，均爲城市更新項目的應收款項。而珠光控股2021年上半年的有息負債爲193.91億元，照此計算珠光控股幾乎等同於廣東珠光的融資平臺。

時間再往前，兩個“珠光”圍繞舊改還曾有一筆舊改項目交易。

2020年，珠光控股分兩次從廣州珠光手中收購廣州發展汽車城有限公司，總作價19.5億元。廣州發展汽車城的主要資產爲位於廣州市天河區黃埔大道東的三宗商業地塊，即AEC汽車城舊改項目,計劃开發用途爲辦公室、公寓及商業樓宇，總佔地面積約爲6.4萬平方米。

在收購公告中，珠光控股同樣稱廣東珠光爲獨立第三方，而廣東珠光實際只持有該項目股權5個月就轉讓給上市公司，該交易一度受到質疑。

珠江人壽爲舊改輸送資金

除了上市平臺，朱氏家族控制的保險機構珠江人壽也構成舊改的部分資金來源。

據珠江人壽三季度報告，公司目前由廣東珠江投資控股集團有限公司（下稱“珠江投資”）、廣東珠光、衡陽合創房地產开發有限公司（下稱“衡陽合創”）、廣東新南方集團有限公司（下稱“廣東新南方”）、廣東韓建投資有限公司（下稱“韓建投資”）、廣州金融控股集團有限公司及廣東粵財信托有限公司各持有30.15%、20%、18.96%、10.3%、10.3%、8.5%及1.79%。

其中，珠江投資及韓建投資均由朱孟依的兒子朱偉航控制、珠光集團由朱孟依的妹夫謝炳釗控制、新南方由朱孟依的哥哥朱拉伊控制，衡陽合創則由朱孟依的小舅子朱介武創立。

照此計算，以朱孟依爲核心的朱氏家族，控制了珠江人壽接近90%的股權。珠江人壽也因頻繁爲朱氏家族產業輸送資金被監管多次處罰，而資金挪用的去向，正是舊改項目。

根據監管公告，2019年4月，珠江人壽向寧波安宸基金投資5億元，用於开發廣州新瑤投資有限公司的增城新圍項目，約定用途爲支付土地出讓價款及工程建設款。實際過程中，珠江人壽投資金額5億元經多次流轉，扣除各流轉銀行账戶原有余額後，仍有3.37億元資金流入股東珠江投資的账戶，用於新塘鎮羣星村經濟聯合社項目競拍保證金。

截至2019年6月30日，珠江人壽涉及股東關聯方的7個項目應收利息共計90筆，金額合計9.44億元，其中10筆應收利息账齡達1年以上，金額合計1.13億元。截至檢查日，珠江人壽投資於寧波安昌基金、首泰仁基金的2筆項目投資資金合計18億元，被股東關聯方無償佔用超過2年。

清流工作室發現，珠江人壽還曾接手關聯股東投資的產業。

朱偉航控制的珠江投資，於2010年設立全資子公司珠江惠仁醫療健康投資有限公司（下稱“惠仁醫療投資”）。2019年及2020年，惠仁醫療投資先後引入珠江人壽和深圳市新富穩贏十二號投資企業（有限合夥），後者也是珠江人壽持股98%的基金。目前，珠江人壽及其控制的基金持有惠仁醫療投資接近96%的股權。

據媒體報道，珠江人壽入股後，惠仁醫療投資向中國農業發展銀行申請固定資產貸款7.5億元，借款期限爲180個月。

惠仁醫療投資表面是一家醫療公司，實際仍幹着拿地开發的業務。

2011年，惠仁醫療投資曾拿下從化市太平鎮佛崗村地段用於建設珠江生命健康城，又於2018年斥資12.8億元拿下從化區太平鎮廣從路北側地塊。2017年，朱偉航控制的廣東珠江工程總承包有限公司 ，中標成爲惠仁醫院項目的承包方，中標總價超過7千萬元。