大和房屋物流信托於新交所上市，致力於成爲專注亞洲物流市場的房地產投資信托

大和房屋物流信托（DHLT）的投資策略爲，主要投資於亞洲各地的創收物流和工業房地產資產組合。

截至上市當日，大和房屋物流信托的初始資產組合（IPO資產組合）將包括位於日本的14處物流地產，可出租淨面積（NLA）總計約爲423,920平方米，總土地面積約爲420,393平方米。IPO資產組合的估值約爲805.70億日元（約合9.529億新元）。基於招股說明書的主要投資亮點

1．強有力的發起人

知名發起人–發起人大和房屋工業株式會社在東京證券交易所上市，是日本最大的建築和房地產开發公司之一，截至2021年9月30日，其市值爲24,911億日元（約合295億新元）。大和房屋工業株式會社在物流資產類別方面擁有深厚的經驗，除在日本擁有大量待售資產以外，其在東南亞的資產組合也在不斷增長。截至2021年9月30日，該公司已在東南亞地區完成9項物流資產开發，並在越南、印尼和馬來西亞开發5個物流設施項目。發起人和大和房屋物流信托之間顯著的協同效應–該信托管理人認爲，這爲該信托提供了明顯優勢，領跑物流房地產同行。2．爲日本和東南亞的物流地產建立良好的基礎第三方物流（3PL）和電子商務的激增–推動對物流房地產的需求，同時支持多元租戶和單一租戶模式。日本缺乏優質的現代化物流設施–例如，現代化物流設施（歸房地產公司所有的總建築面積（GFA）超過5,000平方米的租賃物流設施等）僅佔2019年日本物流總建築面積存量的3%至4%。具有吸引力的當地條件–東京和日本核心區域市場的租金增長率和高入駐率印證了這一點。整個東南亞地區的物流和工業資產具有強勁的增長潛力–在東南亞地區，發起人在印尼、越南和馬來西亞市場开發了一系列物流地產，這些市場2015年至2019年的GDP增長率創下歷史最高，年復合增長率介於4.9%和6.8%之間。2020年，這三大市場的GDP總額爲1.7萬億美元。3．優質物流IPO資產組合多元化藍籌租戶基礎支撐下的高入駐率–截至2021年10月1日，大和房屋物流信托IPO資產組合入駐率爲96.3%。IPO資產組合擁有較長的加權平均租賃期（WALE）–按可出租淨面積計算，截至2021年6月30日，IPO資產組合的加權平均租賃期合共爲7.2年。對環境、社會和治理（ESG）原則的承諾–按可出租淨面積計算，約95.7%的IPO資產組合通過了DBJ綠色建築認證計劃的認證，該計劃用以評估和衡量日本房地產的環境和社會意識特徵。發起人开發的現代化設施–發起人爲其物流項目創建並定義了兩種品牌模式，即“DPL”和“D項目”。DPL品牌：高規格的多元租戶物業，提供優質、標準化的租賃空間。D項目品牌：單一租戶定制物業，包括溫度控制設施、電力容量、更高的樓層負荷和其他定制功能，以精準滿足租戶需求。鄰近運輸和航運基礎設施的战略性位置–該IPO地產與運輸和航運網絡緊密相連，這對大和房屋物流信托的大型第三方物流和電子商務租戶羣體具有吸引力。4．多元化IPO資產組合東京和日本核心區域市場的多元化地產–大和房屋物流信托提供多元化地產IPO資產組合，分布在各個地區的黃金工業區，以最大限度地降低集中風險，並充分利用曾被現有日本上市和私募REIT忽視的市場。單一租戶定制和多元租戶物業的組合–在長期穩定和租賃續籤後租金增長機會之間實現平衡。永久地契和租賃地契資產的平衡組合–截至2021年6月30日，該IPO資產組合土地使用權加權平均租賃期約爲38.3年（按可出租淨面積計算）。此外，該IPO資產組合中的84.8%由房地產組成，其中包括永久地契土地權益，以及截至2021年6月30日租賃期超過40年的租賃地契土地權益。5．防御性現金流支撐了具吸引力的每單位派息收益率盡管受新冠疫情影響，但租金現金流仍保持防御性–由於該IPO資產組合的大部分租戶都是第三方物流和電子商務企業，存儲和運輸貨物的必要需求在很大程度上依然強勁，該地產的財務業績並未受到影響。具吸引力的單位持有人的每單位派息收益率–該信托管理人預計每單位派息收益率分別爲6.3%（基於2021年預測期）和6.5%（基於2022年預測），這表明625個基點與645個基點之間的利差極具吸引力，而10年期日本國債收益率爲0.05%。

關鍵策略

主動進行資產管理和資產增值，以優化大和房屋物流信托地產的現金流和價值。

投資和收購增長策略，以提高單位持有人的回報，並尋求未來收入和資本增長機會。關於大和房屋物流信托未來對日本物流或工業地產的投資，其策略是不單收購價值低於10億日元的日本物流或工業地產，除非該地產與其他地產以組合方式被收購。資本管理策略，在融資收購和資產增值中採用適當的債權和股權組合。管理團隊/治理體系具有豐富的經驗和強大的能力，可獨立爲大和房屋物流信托尋求合適的投資。

制定可持續發展政策，將ESG考慮納入大和房屋物流信托的運營中。該信托管理人還旨在從既定基準中獲得較高的ESG評級。

財務狀況與估值

截至2020年12月31日這一財年（FY）的物業淨收入（NPI）爲5,480萬新元，相比截至2018年12月31日這一財年的2,930萬新元增長87%。截至2021年6月30日這一財年的物業淨收入爲2,680萬新元。2021年預測期（2021年10月1日至2021年12月31日）物業淨收入爲1,310萬新元，2022年預計爲5,260萬新元。

2021年和2022年預測期內，單元持有人的可分配收入分別爲840萬新元和3,530萬新元。這意味着按0.80新元的發行價計算，派息率將分別爲6.3%和6.5%。根據招股說明書，按每股0.80新元的發行價和0.76新元的淨資產價值計算，大和房屋物流信托的價格與淨資產價值比率（P/NAV）爲1.05倍。

新交所上市的工業REITs根據截至2021年11月9日的公司信息，目前在新加坡上市的8只工業REITs（大和房屋物流信托除外）中，僅有豐樹物流信托在日本持有資產。