富力違約近在咫尺，7.25億美債“展期”大博弈

來源 地產密探

2021年，樓市已進入收尾，但對房企來說，“爆雷”估計會成爲年度最熱詞匯。

或許，這是自“98房改”以來，身處地產圈的人感到極爲不可思議，也想都不敢想的。

就像在大家思維裏所一貫認爲的，“房價只有單邊上漲而不可能下跌”一樣，如今看看，最近三個月70城房價，特別是剛公布的11月房價，已冷到僅有9城新房上漲。

預期一旦形成，趨勢就很難短期逆轉，除非再磕上一副猛藥刺激，但這似乎又不符合“房住不炒”的現實大基調。

房價普遍滯漲及下跌，背後必然是樓市成交“萎縮”，在地產再融資無明顯實施普惠的情況下，更多房企的現金流構成只有“經營性淨現金流”持續回正，且持續向好。

也就是說，多數房企必須減少拿地等經營性資本淨支出，而奮力擴大房地產銷售回款等經營性淨流入，但這條資金回流通道受樓市寒冬影響也非常惱火。

昨晚，“廣州房企”合景泰富對外披露：2021年11月，取得全口徑預售額75.88億元，同比下滑38.1%，而預售面積同比下滑40.8%。

與之相比，大本營同在廣州的富力地產，日前披露今年11月公司並表範圍內取得總銷售額83億元，相比去年同期披露公司權益總銷售額146億元，無疑是直线暴跌。

去年8月監管層出臺“三道紅线”後不久，輿論上來就开始質疑包括恆大、富力等一批“網紅級”高槓杆一线房企。

蹊蹺的是，年初藍光最先爆雷，幾個月後恆大爆了，實力陷入商票風波，進入8月陽光100也爆了，到9月下旬，新力、花樣年、當代置業等也集中爆雷。

富力，在坊間儼然成了一只“不死鳥”。業內曾分析說，與其他極爲脆弱的爆雷房企相比，富力手上有酒店、商業等優質自持物業，位於一二线城市，可以抵押騰挪。

12月初，富力向美國黑石出售廣州國際機場富力綜合物流園30%股權，將套現約12.63億元，這是繼年初富力出售70%股權後的一次徹底退出，足見其現金流飢渴。

要知道，近些年，一二线城市周邊物流地產可謂“炙手可熱”。何況，富力這個綜合物流園位於廣州國際機場，佔地1470畝，目前已落成高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，配套設施也已落成，還有未开發倉庫淨用地約210畝。

即使如此賣力兜售，也面臨時間的不確定性。12月13日，富力宣布受包括但不限於物業估值報告等完成需要時間，公司寄發出售廣州空港物流園30%股權的通知函將延長到2022年1月31日或之前。

昨晚，富力地產官網對外披露了一條公司美元債“展期”的徵詢公告，讓人疑惑的是，公告只有英文版而無中文版，外界猜測此舉或是爲避免引起財經輿論更多關注。

也就是說，富力擬回購“要約收購”公司明年1月到期的7.25億美元、5.75%優先票據，並徵求現有票據持有人同意對現有票據條款建議修訂，展期到明年7月中旬。

按富力的徵詢方案，債券持有人可選擇以原價賣出變現，但只能賣所持票據的50%；也可以選擇全部賣掉，但賣價將是原價的83%。

也就是說，富力現在“無力”到期全額回購，債權人要想獲取更多收益，就只能暫時犧牲到期債權的現金兌現，否則只能折價。

問題是，也保不準這些債權人頭腦一熱，全部要求折價賣出，屆時富力是否已做好兌付的準備？

昨日上午10點钟，富力將舉行投資者電話會議，說明票據要約回購及展期細則，這將是一場關鍵性的利益博弈。

富力亦坦言，若要約收購及同意徵求失敗，公司可能無法在明年1月13日到期全額贖回7.25億美元債。

億翰智庫分析說，富力作爲紅檔企業， 2019 年首先表示要暫緩拿地，投銷比從28%降至18%，隨後於2020年初提出降負債，2021年上半年投銷比僅爲4%，且88%爲城市更新項目，截至2021年6月底，依然三线飄紅。

前11個月，富力取得銷售收入約1121.7億元，按年初1500億元銷售額目標計算，僅完成全年目標約75%，或與最近幾個月行業整體低迷及公司銷售額不濟密切相關。