能拯救融創的，除了命運還有自己

 多給一點時間，融創可以絕處逢生。

3月28日，融創中國（01918.HK）控股有限公司發布公告稱，不刊發2021年未經審核年度業績，延期舉行董事會會議。同時，融創中國對4月1日面臨回售的公司債“20融創01”提出展期。值得注意的是，孫宏斌將史無前例地爲這筆債券提供無限連帶責任擔保。

一切都恍如隔世，賭上孫宏斌自己全部身家，在這個至暗時刻，錘下了重重的一錘。但是，仿佛是宿命的輪回。收購的時候，是中國房地產業的倒V頂，而展期的時候，則是中國房地產業迎來政策反轉的V型底。

作爲一個長期關注地產的80年代氣質的90後，一瞬間想到了周華健的那首歌：“就請你給我多一點點時間 ，再多一點點問候，不要一切都帶走 ，就請你給我多一點點空間。”

也請給融創一點時間吧。

去年以來，地產的形式急轉直下，所有人都在這片汪洋裏。2021年8月以後，房地產开發投資累計完成額就急轉直下，對於高槓杆行業的房地產而言，一切變得不那么美妙了。

陽光城公告，祥生控股、正榮地產、中國奧園等一批企業宣布無法償還債務，而華夏幸福更是在老板輸血一百多億後，未能如期償還債務本息，現在已經高達1078.05億元。

除了少數含着金鑰匙出身的房地產企業，沒有一個企業能穩坐釣魚臺，大多數直接躺平，少數幾個在奮力自救，融創就是其中一個。至少在2021年，形勢如此艱難，融創並沒有放棄。

只是流動性短缺

3月28日，融創中國公告除了臨時停牌，還公告了更多信息。

截至2021年底融創中國可售貨值（含合聯營公司）約爲2.0萬億元。 項目开工及運營情況基本穩定。 融創中國2022年1-2月累計銷售額同比下降約27%。 近期行業股票及債券價格大幅下跌，疊加境外評級機構近期對融創中國評級進行了大幅度的下調，導致公司爲應對將於3月及4月到期的公开市場債務難以應對。 公司近期面臨階段性流動性困難。

近兩年來，融創一直在致力於降槓杆。尤其在“三道紅线”的政策要求和行業面臨整體調整的當下，回籠現金最直接的辦法是處置資產。

2021年，融創以14.75港元/股出售持有的融創服務1.58億股股份，籌資3億美元，約20億元。同年融創拋售約4535.2萬股貝殼美國存托股票，回籠資金70億元左右；又出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目，通過資產出售，累計約回籠 257 億元。2021年11月和2022年1月兩次配售，共獲得約96億港幣，約爲78億元。

還有就是孫宏斌的自救，孫宏斌給公司提供無息資金約爲 4.64 億美元，約爲31.5億元。

以上累計回款約378億元。

融創爲應對二季度到期的公开市場債務，已窮盡各種舉措積極自救，眼下的債務尋求展期是行業極端環境導致的短期困境。

不想躺平的融創，只能拿出最終大招：孫宏斌個人無限連帶責任擔保。以2022年3月28日收盤股價看，孫宏斌個人的股票市值約爲102.56港幣約爲83.5億元人民幣，還清40億元的債務自然不算什么。孫宏斌真的拼了，哪怕一無所有，也要把債還清。

3月31日，融創劃撥足額利息至账戶。

融創還在加速出售資產。根據傳言，融創還在出售兩個核心資產，北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目，預計能夠帶來現金140余億元，到時候融創能夠大大緩解壓力了。

當然，一切還得看融創自身能不能創收。

2021年半年報，融創總資產12054億元，負債9971億元，淨資產2083億元。給融創一些時間，融創不是資不抵債，只是流動性短缺。

變現能力依然還在

融創引以爲傲的存貨如何呢？

融創的總土地準備達到2.78億平方米，權益土地儲備達到1.64億平方米，而且分布的位置都是比較核心的區域，如長三角、環渤海、華南等地。都是土地市場比較活躍的地區。

假設這些房子按照一平米9000元銷售出去，就能夠回款1.5萬億，難度當然不大。

銷售=價格*數量，我們拆解這兩個因素。從過去的房價看，過去房地產核心問題不是房價。

從價格看，2021年6月至今房地產的價格比較穩定，因此融創的房子儲備價格風險較小。

因爲衆所周知的原因，房地產銷售過去這大半年情況確實是不好的，但是我們的確看到了積極的因素。房地產的政策底到了。一場自上而下的房地產救援運動正在展开：

最頂層，國務院金融委召开專題會議，針對房地產領域，金融委明確指出，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。此次會議同時強調，有關部門要切實承擔起自身職責，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。

會議剛結束，執行層就動了起來。財政部、央行、證監會、證監會、外匯局、銀保監會等五部委便紛紛跟進表態，提振房地產行業信心，穩定市場預期，積極有效化解房地產行業風險，包括不擴大房地產稅試點城市範圍，加大並購貸款支持，重點支持優質企業兼並收購困難房企優質項目等。

地方政府也紛紛跟進，3月18日，福州市不動產交易中心表示，無戶籍的外地人也可以在福州买房。

資金方面的也在松動。房貸利率在下降、放款速度也在提升。上海廣州這種房價非常高的地方，基本上房貸利率下降了20個點左右。至於放款速度，從原來的遙遙無期到現在一個月就放款，的確讓人很驚訝！甚至有的地方出臺首套房20%的首付比例。

融創的房子還是那個房子，是與融創北京壹號院、重慶融創國賓壹號院一樣品質的質量過硬的房子，是讓業主幸福安寧的房子。

很快這些政策會體現爲融創的銷售，融創的銷售進入一個良性恢復期的時間，根據2013-2014年的情況，房地產政策放松到基本面見底，快則3個月，慢則6個月，房地企業普遍銷售會有一個適當的回升。

融創的核心在銷售，銷售的核心在放量，放量的驅動因素已經改善，未來3-6個月即可見真章。

未來3-6個月，融創通過停止拿地、積極回款是能夠實現自身的正循環的。

2021年上半年，融創的經營性現金流流入117.19億元，公司假設行政管理等剛性費用支出減少30%，則預計可增加現金流22.7億元，同時，銷售情況預計2022年上半年整體是下降25%，則經營性現金流整體不變，預計經營性現金流流入約120億元左右。

而公司2021年上半年各類买地花了328.9億元，2022年上半年則可以積極通過出售資產回籠約200-300億元資產。

而在融資方面，2021年融創融資235.72億元，2022年融創的債務進行展期，則整體可實現債務規模不增不減，上半年則安然度過。

進入到6個月後，即使銷售只是恢復2019年同期水平的75%，（2019年的地產業不算好的），則經營性現金流可流入300億元左右，融創的流動性危機則可以較爲穩妥地度過。

到2022年年底，通過出售資產和積極促進銷售，預計融創账面現金爲500億元左右，整體負債下降2000億元，存貨和固定資產也會下降1500億元左右。總資產規模達到1萬億元，淨資產約爲1300億元，整體負債率爲87%。剔除預收款1700億元，負債率爲70%左右（接近70%），現金短期債務比還是爲低於1，三條紅线綠了1條，但是離全面轉綠不遠。

未來的路還很長，融創要怎么走？

經過這一次劫難，融創乃至全國的房地產企業都應該真正靜下心來，房地產是讓人們有個幸福的家，是安靜的，而不是喧囂的。

古話說，人無信則不立，而信用這是企業家精神中最重要的內涵。成都環球中心創始鄧鴻正經這么談過孫宏斌：“這是我和孫宏斌的一種氣場和一種認同的認同，這次交易其實我和老孫有很緣分、很感性的東西在裏面。當然孫宏斌最打動我的是說了就算話，講誠信。”

業界對孫宏斌的認知也是講誠信，這是企業家精神的最高評價。我們見過風風雨雨，大多數商人在企業兵敗如山的時候，想的是如何轉移資產，如何先還自己的債、如何掏空上市公司，但是孫宏斌與融創同呼吸共命運的人，無息借款，這才是真正的企業家精神。

企業家精神的價值是用數字算不清楚的，因爲企業家精神相信的是自己的實力。洛克菲勒說：“即使把我身無分文地丟進沙漠，只要有人經過，我很快又會成爲富豪。”

過去40年改革开放的奇跡給中國的企業家們提供了豐厚的土壤，但是從沒有一個企業是一路順風順水的。每一個企業的創始人都有過一夜白頭的痛苦，看不到明天的黑暗，有的人卷起自己的一畝三分地消失在黑夜裏不見蹤跡，因爲他們覺得自己不過是運氣的眷顧兒，在這個浪潮裏被巨浪打溼了而已，他們沒有企業家精神。

孫宏斌，這個山西運城貧苦人家走出來考上清華的孩子，骨子裏絕對自信。過去，融創由房地產業40名开外躍升至前三，合同銷售額增長77倍、收入增長35倍、核心淨利潤增長17倍、土地儲備貨值增長33倍及淨資產增長27倍，未來的融創也不會躺平。

未來，還清債務，降速發展，融創並沒有資不抵債，只是需要一點時間。

把以上這些串起來：在這個躺平還是扛下去的战略選擇中，孫宏斌選擇了面對殘酷的現實，用持續奮鬥的過程來積極應對結果。

數字不會撒謊，融創有能力度過這次劫難，但是未來的路還很長，融創要怎么走？

雖然地產時代已經過去，但是房子是永恆的需求。融創，“中國家庭歡樂供應商”，做精品的房子，慢一點，穩一點。企業的經營不在此時股價的高高低低，而只有企業家的精神亙古綿長，生生不息。