ATFX港股：萬科鬱亮：高速城鎮化行進尾聲，但住宅需求不會消失

業績面和負債端：3月31日，萬科A公布2021年財報：營收總額4528億元，增速8.04億元，表現一般；淨利潤總額252.2億元，增速-45.75%，表現極差。萬科董事會主席鬱亮對這兩項數據的評價是：“相較於股東期望和我們自身追求，有很大的差距。”由於“三道紅线”的存在，市場關注地產开發商的負債數據要多於其成長性數據。根據財報，萬科A淨負債率爲29.7%，低於100%的監管上限要求；貨幣資金總額1493億元，是短期債務總額的2.5倍，滿足>1倍的監管要求；預收款672億元，總資產1939億元，總負債1546億元，剔除預收款後的資產負債率爲68.78%，低於70%的監管要求。“三道紅线”指標符合“綠檔”要求，獲得年度有息負債總額15%的增長資格。

需要注意的是，監管層面只是對房地產开發商的負債比例做了限定，並未提及負債總額。從最近五年萬科A的財報來看，其負債總額從2017年的0.97萬億到2021年的1.54萬億，期間沒有出現任何降低，甚至已經接近翻倍。負債比例的縮小，主要得益於各項股東權益的不斷增長。基於此，我們只能說萬科A的負債數據滿足監管層的要求，但並不代表未來其不存在償債危機，畢竟1.54萬億的總負債是其現金準備1494億元的十倍有余。

技術面：自3月16日創出新低後，萬科A股價累計反彈35.34%，基本收回了2月23日至3月15日的跌幅，V型反轉結構確立。最近三個交易日累計上漲14.59%，最高觸及20.6元，接近中短期阻力位21元。考慮到上證指數仍處於反彈狀態，預計萬科A當前的多頭波段將在下周延續。

行業內其它個股：保利發展和招商蛇口位列房地產开發板塊總市值第二和第三位。招商蛇口年報早已公布，營收總額1606億元，增速23.93%；淨利潤103.7億元，增速-15.35% 。保利發展2020年淨利潤總額289.5億元，2021年前三季度淨利潤135.8億元，四季度基本不可能實現160億的淨利潤額，所以2021年全年淨利潤增速大概率也是負值。由此可見，2021年淨利潤下降不單單是萬科A一家企業的問題，而是整個房地產行業面臨的系統性風險。對於行業發展前景，萬科集團董事會主席鬱亮表示：“高速工業化、高速城鎮化這兩個市場重要推動力行近尾聲，也並不意味着住宅需求的消失。區域集約發展取代普遍性農村人口向城市轉移，新增住房需求逐步向改善、更新需求過渡。以我國龐大的人口基數，未來住宅开發依然是重要的經濟活動之一，也仍將是萬科最主要的業務。”鬱亮的態度非常明顯，房地產行業即將從增量時代轉變爲存量時代，开發商也將從“高周轉”模式轉向以物業爲核心的服務模式。由於物業服務的體量遠小於房地產开發，預計萬科A在這段轉換期內業績將受到負面影響。

萬科A技術走勢：

ATFX供圖

總結：ATFX分析師團隊觀點：我們一直強調，當前恆生指數、上證指數、深證成指等大盤指數的上漲僅爲超跌反彈行情，政策底和消息面利空出清的轉折點遠未到來。萬科A可以在中短期交易多頭，但不建議抱有長期持單的心態。

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