誰踩爆了易居的“雷”？

“ 城門失火，殃及池魚。與中國諸多頭部房企稱兄道弟的易居，也因爲大哥們的困境，被拉入了泥潭。債務暴雷、業績承壓、經營模式失靈......依靠“圈子文化”披荊斬棘的易居，要靠什么脫困？ ”

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01

債務爆雷 近90億巨虧

易居深陷經營泥潭

曾經的中國房地產代理服務一哥易居，如今正在爲還錢頭疼。

近兩天，一則新聞在地產圈乃至金融圈廣傳。需要還債的易居企業控股（以下簡稱易居）最終還是沒有弄來錢，4月18日到期的3億美元票據最終無法償還，構成了美元債違約。

同時因爲這筆錢沒有償還上，又導致觸發了2023年票據契約項下的交叉違約，2023年票據也將暫停买賣。

在經歷开發商暴雷之後，下遊的房地產服務商，也开始出現暴雷。房地產大變局的衝擊波开始震動房地產服務業，靠开發商發家的易居，首當其衝。

這一事件來得突然，也在意料之中。

事實上，評級機構此前就已不看好易居的償債能力。2022年2月23日，標普將易居的長期發行人信用評級從“B”下調至“CCC”，同時將該公司未償高級無抵押票據的長期發行評級從“B”下調至“CCC”。

在標普看來，易居的流動性正在惡化，面臨着高償付壓力。而即使易居能夠解決到期債務的償還問題，隨着行業的持續低迷，易居在2022年第一季度的現金生成能力可能仍非常薄弱，情況依舊不容樂觀。

易居的年報數據也印證了這種擔心。

2022年3月31日，易居發布了未經審計的2021年全年業績公告。在2021年，易居實現營業收入88.4億元（人民幣，下同），比上年同期增長9.85%，穩中有升。

這個數據看似不錯，但從年報中也不難看出，這次的營業收入包含了被收購的樂居控股有限公司（簡稱樂居）的收入。如果刨除樂居的34.4億元，易居自身收入僅爲54億元左右。比起2020年的80.6億元收入，下降明顯。

在更爲關鍵的淨利潤方面，易居則是賠了個“底朝天”。在2021年，易居歸母淨利虧損88.93億元，而從2018年港股上市至今，易居的淨利潤加起來也不過21億元左右。這真心是一夜回到解放前，關鍵還倒欠了不少。

02

高負債壓頂

失去恆大 易居難言“扛得住”

雖然資本市場不乏今年巨虧、明年回本的故事，但是這很難成爲易居的故事。

在巨虧88.9億的情況下，易居的資產負債比，已經從2020年的64.1%，直接上升到203.8%，同比增長139.7%。

易居稱這主要是由於應收账款回款、銀行貸款減少所致。但不難看出，易居減記了大量的應收账款，且易居目前的應收账款余額，也面臨着被減記的風險。

與此同時，之前將業務重點放在存量房代理的貝殼，在易居的主陣地一手房代理銷售領域，展現出極強的入侵性。尤其是其具有的門店、中介團隊，對易居的傳統地產業務造成不小的困擾。而這種困擾在短期內，依舊會對易居的盈利能力產生消極影響。

對於這樣的情況，易居表示自己要對原有一手房代理業務板塊的問題項目進行裁撤，同時制訂清收計劃，加大力度催繳，審慎評估合作的开發商客戶，優先選擇回款有保障的高質量項目，並嚴格控制回款账期。周忻也提出新的三大战略，以時間換取企業發展空間。

但客觀來說，這些手段只能算是基本手段。

目前易居缺乏有效的止血手段。

因爲問題根源並不在於市場行情，而在於易居捆綁頭部开發商的模式不靈了。

成也恆大、敗也恆大，這句話用在易居身上真是最合適不過。

與开發商尤其是恆大的良好關系，曾經爲易居帶來了不俗的業績。易居的創始人周忻，一直與地產圈、資本圈大佬關系緊密。此外易居所運營的易居沃頓商學院，也一直在爲易居引流圈內資源。

這種圈子經營效果明顯。2018年，易居在港交所敲钟上市時，股東名單裏不乏恆大、萬科、碧桂園、融創等國內房地產开發領頭企業。同時，包括阿裏巴巴、華僑城等，則成爲其基石投資者。

其中，恆大一直是易居發展的第一助力者，易居的年報數據顯示，從2015年至2019年，恆大一直是易居最大的單一客戶。例如，從2017至2019年，易居來自恆大的收入，分別佔到總收入的35.1%、31.5%和18%，是易居營業收入的“基本盤”。此外碧桂園、萬科等，不僅是易居的重要客戶，也是其重要股東。

但這種過於緊密的商業關系，導致一旦某家企業出現問題，就非常容易波及易居，尤其是在如今行業下行、不少龍頭出現問題的背景下，這種風險更爲明顯。

事實上從行業情況來看，銷售規模和回款的階段性下行，對房地產服務行業確實造成了很大困擾，但是像易居這樣致命的則並不多見。

比如，貝殼在2021年營業收入爲808億元，同比增長14.6%，淨虧損爲5.25億元。這樣的財務數據是可以爲市場所接受的。甚至易居一手代理服務貢獻收入同比下降38.3%，在當下的環境來看，也都屬正常。

易居壞就壞在，跟龍頭尤其是恆大捆綁過於緊密。

恆大的暴雷，直接炸傷了就在跟前的易居。

而目前易居的主要客戶中，不少也正在遭遇流動性困難，隨着佳兆業暴雷、奧園暴雷，易居是否會被下一個雷炸傷，也很難說。

03

沒了大樹的易居要怎么辦

沒有了恆大這棵大樹，易居要怎么辦？

最簡單的自然就是換棵大樹。

在2022年的年報中，易居就提到，針對當前的行業變革，易居將堅持數字化營銷和數字化服務兩大战略中心，發揮業務協同效益。這其中數字化營銷战略，實際指的就是跟阿裏“天貓好房”合作。

2020年7月，阿裏與易居發布消息，將在包括线上线下房產交易、數字營銷和交易後相關服務等領域展开深度合作。2021年9月，這種合作達到战略合作層面，並在2021年11月正式以股權置換形式完成了對天貓好房的收購。

企業與互聯網巨頭的合作，是一個常態化的動作。但是對於易居來說，這次的合作有可能徹底改變易居的生態。

因爲從模式上來看，過去的易居，更多是提供資源，而不是提供房源。上通开發商、下通分銷商，走的是服務和解決方案路线。

而與天貓的合作，等於是讓易居开始直面消費者。天貓的海量用戶基礎，能爲易居導入巨額流量，這也是易居看中的“借助天貓好房打造全行業閉環，完成一體化的數字交易。”

但是這個模式和想法真的靠譜么？市場乃至購房者，頭上都有一個大大的問號。

“房子是中國人一輩子的奮鬥”，這句話切切體現了購房者對於房屋的內心真實想法。买個車尚且需要多家了解，貨比三家的情況下，讓消費者全程“线上”，顯然是有點過於自信。

就說與易居分庭抗禮的貝殼，說是從“基層走出來”的不爲過，對C端客戶的疑慮和痛點也更爲了解。

在貝殼的模式中，中介公司是必須捆綁的，這不僅是爲了解決獲客渠道問題，更關鍵的是貝殼對於房地產中介公司有了監管能力，能夠在一定程度上了解中介公司的營銷活動和服務品質，從某種角度可以看成是“直營”。

而易居如今採取的依舊是過去的鏈接資源的模式，只不過把渠道全面轉向了线上。中介在這個模式中更像是一種“加盟”。

沒有掌控力，就很容易失去控制。

在行業行情較好的情況下，這些都不是問題。但是，行業一陷入困境，這種模式的弊端也是明顯的。畢竟流量的加持並不能改變購房者的心態，“腳踏實地”的地產服務商，更容易被消費者信任和選擇。

如今，天貓好房已是易居主導，流量和數據已經不是迫切需求。开發商銷售流動性以及信貸素質惡化，購房者的需求仍然存在。而要在模式上找到適配點達到獲客能力，易居要做的工作還是很多的。

畢竟，時代變了。

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