基本面良好、融資渠道通暢 穆迪調整評級對碧桂園影響有限

6月22日，穆迪宣布將碧桂園的主體評級調整爲Ba1，並決定保持該公司債項評級與主體評級一致。據了解，此次評級調整主要是基於中國房地產市場的銷售及融資環境改善速度不及預期，穆迪認爲該公司的房地產銷售、財務指標以及長期融資渠道將受到限制影響。但該機構也表示，預計碧桂園將保持強勁的市場地位和良好的流動性，現金流足以支付到期債務。

截至目前，碧桂園仍是國內營企業中主體及債項信用評級最高的开發商之一。惠譽已於今年6月確認維持該公司投資級信用評級，標普今年也確認維持其現有評級，展望“穩定”。得益於經營和財務狀況穩定，碧桂園成爲了2021年11月以來首批成功重啓境內外融資渠道的營房企之一，業內預計此次調整不會對該公司的償債能力及融資能力產生不利影響。

分析人士表示，穆迪對中國房地產市場整體持較爲悲觀的預期，對行業展望負面，5月初就已在報告中預計2022年全國合約銷售額將下降10%~15%。在此前提下，該機構調整龍頭房企的銷售預期並不意外。

中信證券等機構則認爲，不宜對房地產產業鏈過於悲觀，在諸多政策配合之下，市場基本面有望在三季度开始進一步復蘇。國家統計局6月15日發布的數據顯示，5月份單月房地產投資銷售等多項指標，均比4月份有所好轉。國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示：“從近期調研情況看，房地產市場已經出現一些積極變化。房地產產業鏈比較長，對相關行業拉動比較大。隨着房地產市場逐步趨穩，相信下半年對經濟穩定作用會逐步顯現。”

碧桂園的銷售數據也反映了這個趨勢，該公司5月權益銷售金額環比增長了26.81%。

穆迪：碧桂園現金流足以支付到期債務

穆迪在報告中表示，預計碧桂園將保持強勁的市場地位和良好的流動性，但負面展望反映了碧桂園在未來6~12個月房地產市場銷售下滑和情緒持續疲軟的影響下，公司流動性緩衝和財務靈活性將有所下降。

同時，穆迪也認爲Ba1 的企業家族評級反映了碧桂園強大的品牌知名度、龐大的土地儲備以及過往在住宅物業开發市場的良好表現。該機構表示，預期碧桂園主動縮降業務規模、良好的流動性能推動未來6~12個月債務的下降，部分緩和了對財務靈活性降低的擔憂。特別是，截至2021年12月，其1470億元的非限制性現金和預計的經營現金流將足以支付其到期債務，其中包括總額約爲13億美元（約85億元人民幣）的兩筆境外優先票據和總額約爲291億元的將於2023年底到期或可回售的境內債券。此外，碧桂園於6月15日提出要約，在2022年7月到期前按面值贖回其6.83億美元的債券。最新公告顯示，該要約已於2022年6月22日下午四時正（倫敦時間）屆滿。截至屆滿期限，本金總額爲410,953,000美元的票據（佔尚未贖回票據本金總額約60.13%）已根據要約購买有效交回。

業內人士認爲，本次投資人對碧桂園要約回購的參與度符合預期，其中約4.11億美元債券由投資人申請贖回，其余則表明投資人對公司償債有信心堅持持有到期，贖回後公司債務結構得到進一步優化。待該筆票據償付完成後，公司年內無到期美元債。

標普報告預期，碧桂園將繼續積極減債，並稱其是“幾年前最早开始這樣做的公司之一”。自2019年以來，碧桂園是極少數承諾削減債務的房地產公司之一，其調整後債務總額從2019年的3800億元下降至2020年的3480億元，2021 年進一步下降至3210億元。這有助於公司在過去幾年中將債務與 EBITDA 的比率保持在4.0倍以下。

標普認爲，碧桂園近期獲得的境內外融資證明了其融資能力。與大多數民營开發商不同，碧桂園在過去幾個月仍然能夠發行境內債券。在並購貸款額度方面，公司獲得招商銀行150億元額度，又獲得農業銀行200億元額度，彰顯了公司獲得銀行資金的能力。1月份發行39億港元的可轉換債券，也顯示了公司在動蕩的融資環境中的融資能力強於同業。

美林固收表示，碧桂園作爲監管層選定的5家營开發商之一，於2022年5月發行了5億元小公募，發行利率爲 4.5%。此次發行在一定程度上表明了監管層對碧桂園的信心。而對碧桂園聯合營公司的篩查也顯示該公司當前的聯合營負債有限，壓力測試表明其對銷售放緩的抵御能力相對較強。

行業已出現積極變化

據不完全統計，2021年下半年房地產行業下行以來，三大國際評級機構接連下調受評房企評級或展望達250余次。穆迪今年6月報告稱，其在過去9個月對發行高收益債券的中國房地產开發商進行了91次降級，創下新紀錄。相比之下，截至2020年12月底的過去十年，穆迪僅對此類公司進行了56次降級。由此可見，穆迪對中國房地產市場的預期較爲悲觀。

雖然房地產市場今年以來整體處於下行態勢，但也應看到，爲了維護行業的健康發展，今年3月以來，國家及地方均出臺了不少利好政策，從之前的降利率、放寬公積金轉向放松限購限售。據中指研究院不完全統計，今年以來，全國已有100余個城市共計出臺各類樓市松綁政策超過300次。

在政策的組合作用下，5月份，全國的商品房銷售面積環比增長25.8%，近4個月首次環比轉正，商品房銷售額環比增長29.7%。

付凌暉透露，近期各地也在加大穩定房地產市場政策措施的實施力度，採取多種措施有效滿足居民合理住房需求。加之房地產中長期貸款利率下調，居民購房負擔降低，這些都有利於房地產市場趨穩。

惠譽認爲，隨着政府對購房者的政策放松，以及防控措施的放松，銷售情緒將在2022年下半年恢復。

根據中指研究院的觀察，6月以來各地因城施策力度不減，熱點城市市場情緒得到進一步改善。該機構表示，隨着政策效果的持續顯現，部分熱點城市有望率先進入恢復通道，對全國市場情緒的修復亦將帶來積極效應。對於大多數城市來說，市場企穩或在下半年。

身爲龍頭房企，碧桂園在行業的下行周期依然保持着穩健的銷售表現。5月份，該公司實現權益合同銷售金額約287.1億元，環比增加26.81%，優於Top100房企銷售操盤金額環比5.6%的增長率。

今年1~5月，碧桂園的權益銷售金額合計1505.8億元，銷售規模持續穩居行業第一，今年第一季度的累計權益銷售回款率更是高達95%。截至2021年年底，該公司在全國共有3216個項目，在31個省、299個市以及1425個區縣均有布局，有效地對衝了因區域性市場波動而帶來的風險。

國泰君安表示，即使今年以來國內疫情持續反復，但碧桂園的業務遍布國內各省份，且緊密關注各地區資源分布和評估經濟發展潛力、人口流動趨勢，因此對該公司今年在業務上的韌性仍充滿信心，並預計其2022年核心股東淨利將會得到較好的修復。

內容來源：中國房地產報

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