力高集團資金鏈承壓 多起商品房銷售陷合同糾紛

2022-06-01 10:00:18 來源: 證券市場紅周刊

2021年力高集團的扣非後歸母淨利潤爲-1.36億元，同比下滑121.6%。而這也是力高集團自上市以來出現的首次扣非後歸母淨利潤的虧損。

降價手段，讓力高集團旗下天津項目陽光海岸一躍成爲當地樓市的“香餑餑”。據克而瑞數據，2022年3月，力高陽光海岸以1.1萬的成交面積位列天津成交面積排行榜第三名。

然而該樓盤火熱銷售的背後，《紅周刊》發現，力高天津陽光海岸四期不光被業主質疑停工時間超一年之久;還存在“工抵房”銷售行爲。

力高天津陽光海岸四期

疑似停工超一年

根據財報，位於天津的力高陽光海岸，是力高集團的主要房地產項目之一。而這一項目也在公司的營收收入中扮演着較重要的角色，力高集團曾在2021年中報中指出，2021年上半年公司收益91.31億元，較2020年上半年的67.03億元同比增長36.2%。而相關增長主要受益於，包含天津陽光海岸在內的四大住宅及商業單位物業的已交付建築面積增加。

《紅周刊》從中新天津生態城管理委員會官網獲悉，2021年4月，天津陽光海岸旗下的欣海苑1-5號樓獲取交付使用證;隨後，同年8月，欣海苑6-9、11、17、18號樓獲取交付使用證。

欣海苑，是陽光海岸的三期項目名稱。不難看出，伴隨陽光海岸三期的陸續交付，該樓盤銷售額結轉成爲力高集團2021年的重要收入來源之一。

然而和陽光海岸三期的順利交付形成鮮明對比的是，《紅周刊》發現，多位業主投訴表示，陽光海岸四期停工事件長達一年之久。其中，一位業主在領導留言板上表示，自己“於2021年2月在力高陽光海岸購买四期福海苑樓房一套，此項目自2021年8月停工至今未復工，陽光海岸四期一標段工地無人施工。”

根據上述業主在2021年9月、2022年2月、2022年3月先後拍攝的建築主體施工情況圖，也可以看出，陽光海岸四期一標段的施工進展甚微。

對此，4月末，天津市濱海新區中新生態城管委會回復表示，生態城建設局已約談开發企業，明確要求开發企業加快現場施工進展。後續，該局也將進一步督促开發企業落實主體責任，持續搭建开發商與業主間的溝通平臺，盡快推動項目建設。

不過，5月26日，一位四期業主向《紅周刊》表示，4月底，當地住建委回電話告訴業主，陽光海岸四期將在5、6月份开工。然而5月已臨近尾聲，現在還沒有動(工)，項目仍處於停工狀態。

而於2021年成功交付的陽光海岸三期欣海苑也深陷質量問題。2021年9月，多位業主在天津市濱海新區人民政府官網的“民政零距離”投訴反映，欣海苑存在地板空鼓、入戶門變形、廚房下水不暢等諸多問題。

此外，《紅周刊》還發現，在欣海苑交付過程中還曾發生一起安全事故。一則《中新生態城結案生產安全事故評估報告》指出，2021年4月2日，在位於天津陽光海岸三期(欣海苑)二標段工程發生一起高處墜落事故，造成1人死亡，直接經濟損失175萬元(不含事故處罰)。該事故涉及建設單位力高(天津)地產有限公司;施工總承包單位中建八局第一建設有限公司等。

多起商品房銷售陷合同糾紛

疑似停工項目“工抵房”在售

一方面，力高天津陽光海岸四期復工時間仍不明朗;另一方面，該樓盤還推出了停工樓盤的“工抵房”優惠活動。

一位天津房產中介向《紅周刊》介紹，力高天津陽光海岸“四期工抵房3號樓89平65萬起，120平78萬起，精裝還送車位。”以此推算，一套89平方米的四期“工抵房”，平均銷售單價爲0.73萬元/平方米;一套120平方米的四期“工抵房”，平均銷售單價爲0.65萬元/平方米。

上述“工抵房”銷售均價遠低於力高天津陽光海岸當前的公开銷售價格。據安居客顯示，四期89平方米、120平方米戶型的銷售均價在7500-8500元/平方米之間。

上述房產中介表示，之所以會有這么大的優惠力度，是因爲工抵房是由工程方定價，想快點賣出去，所以就便宜點賣了。

不過，有意思的是，同樣是“工抵房”項目，但未出現停工情況的陽光海岸三期，售價要略高於四期，據房產中介介紹，“三期工抵房15、16號樓，88平74萬起，125平93萬起，135平98萬起，精裝修送車位。”

值得注意的是，天眼查顯示，力高天津陽光海岸的背後开發商力高(天津)地產有限公司背後還存在多起商品房銷售合同糾紛案件以及建設工程合同糾紛案件。而《紅周刊》通過梳理發現，僅今年5月以來，天津力高涉及的开庭案件就多達12起。

附圖

數據來源：天眼查

天津陽光海岸降價銷售背後：

銷售下滑 資金鏈承壓

雖然力高天津陽光海岸仍然存在停工等不確定性風險，但大幅降價的刺激手段卻帶來了明顯成效。

根據安居客數據，自2月下旬开始，天津陽光海岸的銷售均價從9500元/平方米，調整至7500-8500元/平方米，降幅在1000元/平方米至2000元/平方米之間。而克而瑞數據顯示，2022年3月，力高陽光海岸以1.1萬的成交面積一躍成爲天津成交面積排行榜的第三名。在此之前，力高陽光海岸未出現在前十榜單。

不過，單一樓盤的突出銷售表現，似乎仍舊難以挽回力高集團的整體銷售額下滑。近期，力高集團發布未經審核運營數據，公司前4月實現銷售額74.07億元，同比下降42.48%;實現銷售面積85.67萬平方米，同比下降42.53%。

更加值得一提的是，力高集團合約負債也一改增長態勢，從2020年的268.16億元，降至2021年的251.05億元，同比下滑6%。

對於房企來說，合約負債是房企銷售合同過程中所收取的預收款項，未來幾年內將會伴隨住宅的完工交付結轉成爲收入。但在銷售額較難增長，合同負債又呈下滑趨勢的大背景下，力高集團要想持續保持後續收入的持續增長，似乎存在一定難度。

實際上，力高集團的盈利能力已經开始出現下滑。2021年，公司所有者應佔全年溢利爲8.84億元，較2020年的12.96億元，同比減少31.8%;相反，非控制性權益應佔溢利卻從2020年的1.47億元，猛增至16.31億元，同比大增1009.52%。年報指出，之所以出現這一現象，在於公司持有少於50%實際權益的物業發展項目溢利增加。

需要引起注意的是，Wind數據顯示，2021年力高集團的扣非後歸母淨利潤爲-1.36億元，同比下滑121.6%。而這也是力高集團自上市以來出現的首次扣非後歸母淨利潤的虧損。

仍踩一條紅线

盈利能力下滑的背後，力高集團還需面對資金鏈的較大壓力。

據中指研究院數據顯示，截至2021年末，力高集團剔除預收款後的資產負債率爲77.68%;淨負債率51.06%;現金短債比爲1.31，仍踩一條紅线。

從三道紅线來看，力高集團的在手現金似乎足以覆蓋短期負債。但年報顯示，截至2021年12月31日，力高集團的現金及現金等價物約爲75.34億元，而一年內到期債務則爲98.13億元，兩者之間仍然存在一定缺口。

此外，力高集團融資成本較高。《紅周刊》通過梳理發現，力高集團的融資利率多集中在8%～13%之間。且據年報，2021年公司的平均借款成本利率爲9.71%，這一水平遠遠高於行業平均水平，據克而瑞數據，2021年房企的新增債券類融資成本爲5.32%。

2022年以來，力高集團致力於改善自身的現金流狀況。一方面將旗下物業板塊分拆上市;另一方面，還發布公告，要約回購尚未償還本金的2021年4月、2020年5月以及當年8月票據，希望改善債務結構。

不過，惠譽仍在評級報告中對力高集團償債能力表示擔憂，其指出，“截至2022年3月底，力高集團的控股公司層面現金余額約爲15億元，而在完成交換要約後，包括可贖回債券在內的將於2023年到期(包括可回售)的資本市場債券合計約爲45億元。目前，力高集團是否有能力利用項目公司的現金余額償還債券存在着諸多不確定性，該公司將依靠銷售額來償還於2023年到期的離岸債券。”

不難看出，對力高集團而言，其2022年的銷售額表現至關重要。不過，從目前的“成績單”來看，似乎並不太樂觀。《紅周刊》梳理發現，今年1月，力高集團銷售額表現尚且和去年持平，但前兩月、前三月、前四月的銷售額則依次同比下滑18.3%、40.78%、42.48%。