今天在看看關於寶龍地產(01238)去年八月份的研究報告簡直就是個天大的笑話！投

今天在看看關於 寶龍地產(01238)去年八月份的研究報告簡直就是個天大的笑話！

投資要點

1H21公司應佔核心淨利潤同比增41.8%至25.5億人民幣（下同），高於我們對全年淨利潤+19.3%的預測。亮點包括：1）整體毛利率35.2%，保持行業較好水平；2）“三條紅线”指標維持在綠檔。政策壓力下，公司能夠維持較好的盈利、償債能力，我們認爲原因是：1）深耕長三角，銷售去化好；2）住宅+商業模式漸入佳境，雖疫情有波動，公司商場運營效率仍顯著提升。值得關注的是，現金總額265.2億，較年初下降6.2%，體現按揭收緊、回款率下行的影響。在行業波動中，公司保持战略定力，持續提升運營能力，護城河進一步加深。我們維持對基本面的正面看法。我們將目標價上調至8.58港元，重申“买入”評級。

盈利能力強於同業，債務指標穩中優化

21年上半年收入同比增20.7%至207.3億元，其中1）物業开發收入同比增20.1%至184.2億；2）物業投資收入同比增14.8%至8.60億；3）商業運營及住宅物業管理收入同比增26.0%至9.88億；4）其他業務（酒店運營等）收入同比增56.8%至4.61億。公司整體毛利35.2%，略低於去年全年的36.1%，仍處於行業較好水平。SG&A佔收入比重由FY20的7.4%略上升至1H21的7.7%。利息开支同比增34.3%至26.6億，利息資本化比率71%，高於去年同期的57%，與去年全年的70%持平；淨融資开支同比下降64.1%至3.56億。聯營合營損益同比增61%至5.98億，應佔核心淨利潤率（剔除投資物業公允值收益、存貨轉撥重估收益與融資匯兌損益）由FY20的10.1%上升至1H21的12.3%。公司“三條紅线”指標維持在綠檔，淨負債率/現金對短債比/經調整資產負債率分別爲73.9%/1.2x/69.95%，較20年年末的77.84%/1.09x/69.98%進一步優化；總借款較去年年末上升7.3%至714億，平均融資成本6.43%（vsFY20:6.44%）；票據應付款7.3億。值得注意的是，總現金下降6.2%至265.2億，體現按揭收緊、回款率下行的影響。整體來看，在行業融資政策持續收緊的環境下，公司維持了穩定的融資能力。

運營能力逆市提升，土地成本維持低位

受惠於核心城市羣的战略布局，上半年公司實現合約銷售530.4億，同比增68.2%，完成全年目標1050億的50.5%，去化率約62%，回款率約76%；下半年可售貨值1180億，資源充沛。雖疫情反復，商場出租率由19/20年的89.4%/89.9%顯著提升至92.3%，同店銷售額較19年增10%；公司投資物業運營效率逆市顯著提升，公司的護城河進一步加深。拿地方面，上半年新增土儲384萬方，85%位於長三角、大灣區，新增貨值510億，土地均價4927元/平，相當於當期售價的31%；土地成本優勢得以維持的原因在於：1）深耕長三角，避开兩集中供地城市；2）利用住宅+商業模式於大灣區拿地。

上調盈利預測，上調目標價至8.58港元

我們將21/22/23年應佔核心淨利潤預測分別上調6.3%/3.8%/0.0%至45.6億/55.7億/64.5億元，考慮政策持續收緊，我們下調21年目標PE至6.5x，目標價因而上調1.5%至8.58港元，對應45%的NAV折讓。我們重申“买入”評級。風險提示：政策收緊超預期；銷售減速

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