救世主！“隱形”央企巨頭出手，接盤佳兆業500億項目，什么來頭？

來源:房地產導刊綜合自中國房地產報、地產壹线、樂居財經、深圳壹地產,致謝。

導讀：中信地產已不復存在，中信城开又是誰？

近日，債務纏身的佳兆業集團發布公告稱，佳兆業目前已連續完成9期本息兌付，並樂觀承諾：現有兌付方案仍在持續執行。

今年可見，佳兆業的紓困之路從資產處置步伐放慢，轉身开始和金融機構、AMC、國企牽手，以合作方式引入投資、盤活資產，同時還與若幹境內金融機構把現有借款期限延長了。

1 佳兆業的白衣騎士 這半年來，主要有兩位救兵向佳兆業伸出援手：一位是佳兆業的債主——中信；一位是承擔起官方紓困職責的深圳本地國企——招商蛇口。

中信把目光投向了佳兆業現成的土地物業，而招商蛇口則在舊改上尋找契機,兩者的紓困模式也各有差異。

1. 中信【服務信托模式】：

7月，中信城开披露，已接手佳兆業東角頭、紅樹灣、金沙灣、金融科技中心等多個物業、土地項目，涉及貨值超500億，據了解，中信城开是中信系公司，目前已成爲前述佳兆業項目最大股東。

根據媒體報道，這是中信銀行、佳兆業與中信城开三方以【服務信托】模式進行合作，中信銀行是佳兆業的債權人，中信城开在其中充當融資代建角色，提供一定資金，幫助項目盤活建設、开發經營。

佳兆業在目前中信控股的企業中並非完全退出，比如還擁微量股權、管理層中也有佳兆業董事的一席之位。

未來，項目權益在中信銀行和中信城开收回對應收益後，最終仍歸屬於佳兆業所有，等於是借債權人之手，把項目盤活。

2. 招商蛇口【國企+AMC+出險企業模式】：

今年4月初，佳兆業集團與招商蛇口、長城資產在深圳籤署战略合作協議。

招商蛇口是深圳國企，承擔起官方派任的紓困職責，AMC機構長城資產則是佳兆業的債主，三方未來將建立合資公司等載體進行合作，將舊改項目“成熟一個，引進一個”。

按照分工，佳兆業和招商蛇口負責开發運營，長城資產則發揮資產管理配置優勢。

到了7月，招商蛇口又找來了另一家AMC：招商平安資產，後者有平安系的影子，雙方也將在不良資產領域進行战略合作，有分析認爲，或許這又將爲佳兆業紓困提供新機會。

2 中信二度馳援佳兆業 在佳兆業的紓困計劃中，中信城开的身影頻頻出現。事實上，在接手佳兆業相關項目前夕，中信城开做了一些鋪墊。

6月17日，城开信銀才被設立，注冊資本爲10萬元。它雖由西部信托間接持股100%，但其法人劉星、總經理胡峯等，均在中信城开相關公司任職。可見背後的主導者是中信城开，西部信托或許只充當財務投資的角色。

成立之後的城开信銀馬不停蹄，很快就從鷹潭市錦營投資管理有限合夥企業（簡稱“錦營投資”）的手中，接下了深圳市鴻利金融投資控股有限公司（簡稱“鴻利金融”）99%股權，另1%股權仍由佳兆業深圳持有。

與此同時，它還受讓佳兆業所持佳德美奐、兆富德旅遊、佳富東部各51%股權。至此，它將佳兆業深圳東角頭項目、金沙灣國際樂園項目等，一並攬下。

根據佳兆業去年披露的超800億項目處置清單，佳兆業科技中心、東角頭、金沙灣國際樂園這三個項目合計權益貨值約爲486.1億元，是整個資產包處置中最關鍵的三個項目。加上紅樹灣項目，目前中信接手的佳兆業的四個項目，涉及貨值超500億元。

中信系和佳兆業素有往來。2015年前後，佳兆業遭遇史上第一次至暗時刻。生死攸關之際，中信銀行出手相救，成了佳兆業境內最大債權人之一，也是郭英成力挽狂瀾的關鍵。

當年年底，中信銀行深圳分行聯手中信信托，對危機中的佳兆業提供共計約300億元貸款紓困。其中，200億元用於置換佳兆業位於深圳、上海、杭州等地的9個項目的債務，另有100億元作爲佳兆業的後續开發貸款，使其繼續开發尚未完工的項目。

彼時，中信系與佳兆業的合作是以股權投資和融資抵押的方式進行。中信信托入股了佳兆業旗下鴻利金融、深圳市一號倉科創技術、上海贏灣兆業房地產。

中信銀行則是接受了深圳佳兆業城市廣場、佳兆業山海城（鹽田舊改項目）、佳兆業科技金融中心（佳兆業新總部大廈）的項目公司100%股權質押，用於擔保上百億元的貸款金額。

闊別七年後，再次馳援，中信城开接盤的佳兆業項目，在對外宣傳中，均使用“中信城开”的招牌，項目已分別更名爲中信東角頭項目、中信城开金沙灣、中信城开紅樹灣、中信城开大廈。

接近佳兆業的人士向媒體表示，“項目用中信城开的品牌對外輸出，在眼下市場還是比較悲觀的情況下，有利於項目的銷售。”例如，紅樹灣开盤當日就熱銷了15億元。

3 中信城开什么來頭？

據8月1日，有業內人士對中國房地產報記者稱：“熟悉中國房地產發展史的人不會不知道，中信地產早已將全部股權轉手予以中海。”

據公开資料，中信城开爲中信集團一級全資子公司，由中信股份（00267.HK）100%持股，2016年設立之初即被定義爲“城市开發運營平臺”，以“金融+地產”的輕資產模式开展業務。

時間回到2016年，受困於同業競爭問題多年的中信集團，終於完成對旗下中信地產的剝離，後者的全部股權被售予中海地產。

幾乎在同一時間誕生的中信城开，此後以中信地產繼任者的身份繼續在地產江湖开疆拓土。

2016年3月，中海地產全面收購中信集團旗下住宅物業組合。在這筆交易中，中信集團轉讓其資產整合後的子公司中信地產的全部股權，以及另一家子公司中信泰富在國內的住宅地產，交易對價的金額爲310億元。

與此同時，中海將旗下上海寰宇天下商業項目、南京中海商業與寫字樓項目、沈陽環宇城及寫字樓商業項目、濟南華山商業項目四處物業，以61.5億元的價格轉讓給中信。

彼時，業內紛紛猜測，中信以住宅置換商業，後續有可能要大力向商業地產方向轉型。但後來事實證明，中信其實要走的是“城市綜合开發運營”這條路。

這起世紀大並購發生前不久，中信集團於2015年5月成立了北京信雅房地產，管理余下的地產業務。

2016年4月，北京信雅的注冊資本，由200萬元瞬間提升到78.6億元，猛漲3929倍，北京信雅也正式更名爲中信城开（全稱“中信城市开發運營有限責任公司”）。

據悉，中信城开承繼了原中信地產30年的全國規模化开發經驗，截至目前在全國30多個城市累計开發房地產項目近百個，开發面積超過3000萬平方米。圍繞灣區的房地產項目涉及住宅地產、商業地產、旅遊度假、教育地產、TOD等多個業態。這一規模足以稱爲一家具有央企背景的地產巨頭。

圖：中信城开深耕灣區 截止2022年7月8日項目布局圖

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