物業亂收費背後：資本退潮後急需“創收”

撰文 / 李逗

編輯 / 孫春芳

交了費，卻享受不到該有的服務，業主苦物業久矣。

最近兩年，物業公司亂收電費、裝修基金費、停車費等問題頻發。爲了防止自己交的物業費被暗箱操作，一些業主們开始主動採取應對之策。

2022年8月，9戶來自北京新方向中心的業主聯合舉報稱，經過業主們親自檢驗對比發現，過去3年多時內，這棟商業大樓的物業公司金隅大成物業多收了近400萬的電費。不過，另一方的金隅大成物業也在喊冤，稱“不存在多收電費現象”。

物業和業主的糾紛本不是什么新鮮事兒，雙方歷來恩怨不斷。但在今年，SOHO中國、龍湖物業、圓都物業等公司相繼接到“罰單”，業主和物業之間的天然不信任，被再次放大。

對物業公司來說，現實的困難擺在眼前：物業服務本來掙的就是個辛苦錢，這個行業業務成本高、上漲空間有限，很難賺到錢。而在目前日子愈發艱難之下，部分物企也就打起了增加點“灰色收入”的主意。

而資本市場對於物業的熱捧也已經過去。

過去兩三年來，被包裝成智慧物業、互聯網平臺的物業故事，在資本市場輪番上演。一個原本最樸素傳統的行業，成了很多房企老板“提款”的錢袋子。

而在資本退潮後，很多物業公司估值大減。很多人這才意識到，資本不僅沒有成爲點燃物業行業的一把火，反倒讓物業離“搞好服務”這個最本質的需求，越來越遠了。

事多錢少盈利難

2022年8月中旬，北京市豐臺市場監管局收到了一份舉報信。9戶來自北京新方向中心的業主聯合舉報稱，經過業主們親自檢驗對比發現，這棟商業大樓的物業公司金隅大成物業在過去3年間多收了近400萬的電費。

盡管物業方否認，但因亂收電費而被罰的公司，在今年已經至少有3家了。“我們也是看到SOHO中國遭到市場主管部門大額處罰後，才關注我們電費收取情況的。”一名業主對媒體透露道。

2022年3月，SOHO中國因向用戶加價收取電費等違法行爲，被罰了1.15億元；7月，北京龍湖物業在電費代收代繳中未執行國家對於一般工商業用電電價下調政策，被罰款36.09萬元；8月，北京圓都物業違法收取電費遭罰款11.54萬元。

多年以來，物業這個勞動密集型的行業想得到資本和公衆的認可，並不容易。雖然物業行業市場空間很大，但弊端也很明顯：不透明、無規則可循、服務模式落伍、物業糾紛不斷。

最初的物業管理，還只是开發商瞧不上的生意，它僅僅作爲賣房子時的一個營銷賣點存在。地產商對物業的期待也不高，原因很簡單：物業費難收，利潤也極低。

2013年時，全國物業管理百強企業淨利潤僅5.6%。而當時的房企利潤利率卻達到25%左右。爲了房子好賣，貼錢做物業，是行業的常態。

早於2003年，中國物業管理協會規定了不同等級的物業服務基準價格。在政府指導價下，物業費上漲空間不大。一份調查報告顯示，北京、上海、深圳、杭州、成都5個樣本城市2013年至2016年物業費平均價格漲幅僅相當於1.1%。

而在另一端，卻是不斷上漲的人工成本。中信證券統計顯示，一些物業公司的人工成本和分包成本能佔到總收入的70%以上。

融創中國董事局主席孫宏斌就曾流露過對物業的不屑。2015年，孫宏斌曾宣稱不會將融創物業分拆上市，理由是：物業公司就像公共服務類機構，而上市會使得物業公司變成賺錢的工具，把物業分拆上市這種做法並不可取。

當時，物業服務的價格沒有被完全市場化，換言之，做得更好的物業在物業費上很難提價。這在某種程度上也讓物業行業無法得到大公司的重金投入。

物業從業人員李森（化名）表示：“現在人工成本在升，但對我們來說，很痛苦的地方是收費不讓漲。現階段物業費的價格有上限，物業費不能突破指導價，這就導致企業沒有辦法投入大量的成本來改善服務。”

李森拿酒店和物業做了一個對比：酒店行業有三星酒店和五星酒店的認證差別，大家會愿意花錢买五星酒店的服務，但物業服務沒有類似的認證體系，“當然，好的服務物業費價格可能高點，差的可能低點，但沒有量化的指標，服務好壞價格差異不會太大。”

資本的風刮得太快了

物業公司還沒有完全整明白怎么賺錢的時候，資本的風就提前刮過來了。

大多數房企通過補貼維持物業費的時候，一家深圳的小地產商——花樣年，決定跳出行業“天花板”。

2014年6月，花樣年將分拆的物業公司彩生活推向港交所，成爲第一個敲钟的物管公司。當時的花樣年規模很小，年收入只有幾十億，但是野心卻不小。彩生活打出了O2O(online to offline,线上到线下）的運營口號，提出用互聯網思維的方式，顛覆行業傳統模式。

身後操盤的人，是花樣年總裁潘軍——一位曾因2002年策劃了克林頓“碧海雲天中國行”營銷活動，而在業內小有名氣的地產老炮。彩生活上市時，潘軍也拉來了一位名人周鴻禕，作爲基石投資者爲彩生活站臺，周鴻禕甚至被視爲是最早跨界房地產的互聯網人。

此後的數據證明，彩生活成了喫到第一口資本紅利的物企。它的股價一路飆升，市值很快超過母公司花樣年，令業界詫異。原本不被看好的物業，搖身一變成了最高大上的行業。

很多房企都眼紅了。大小物企們不再安於掙那點服務費，大都盯着物業公司上市交易十倍二十倍的PE倍數。它們开始跟着效仿，爭相湧入，要當風口上的豬。據此前不完全統計，2021年共有十幾家物業公司登陸港股。

在地產業務上越來越難掙大錢的大佬們，把物業當作公司轉型的希望。碧桂園的楊國強說，物業就是碧桂園的明天。恆大的許老板也不甘掉隊，立下規模與利潤的軍令狀，要求恆大物業每年新增3.6億平方米在管房產面積。就連最初嫌物業不賺錢的融創集團董事局主席孫宏斌，也在2019年把融創服務推上了市。

巨頭們跑馬圈地的原因，無外乎盯上了物業高估值的肥肉。

以碧桂園服務爲例：2018年碧桂園服務上市時，營收只有96億港元，是母公司碧桂園4800億港元營收的零頭。但碧桂園服務彼時的估值卻超過了母公司的一半，達到了1200億港元。上市短短兩年後，碧桂園物業就成了物管行業的老大，最高峯達到2800億港元市值。

但最終，故事還是講不下去了。將虛高的物業股股價打回原形的，正是當初把它捧上資本市場的母公司地產集團。當地產主業因融資新規、銷售不暢而資金斷裂時，和地產母公司關聯業務最深的物業板塊，一同受到了資本的冷眼。

由於與地產行業的緊密關聯，資本市場开始擔心，控股地產母公司會把手伸向物業公司的錢袋子，物業股开始出現了大幅下跌。2021年7月以來，物管行業股票开始一路狂瀉，高光不再。

而資本市場的擔心果然被大白於光天化日之下：2022年7月，恆大物業不翼而飛的134億元存款有了調查結果，在恆大集團爆雷後，恆大物業質押相關的貸款透過第三方，通過多次質押擔保後，又劃轉到恆大集團。

調查結果一出，很快引發軒然，由之引發的對物企成長性、現金流安全等問題的擔憂，成爲壓垮物業估值的關鍵。

克而瑞物管數據顯示，2022年7月，相比月初來說，59家上市物管企業的股價中，有46家物企都出現了下跌趨勢。其中，跌幅最大的是力高健康生活，降幅達到68%，碧桂園服務也下跌了50%以上。

這個時候，很多機構才回過頭來重新審視物業的盈利模式。大部分上市物管企業的利潤，主要靠母公司提供的增值服務來支撐。從2014年第一家物管企業上市至今，業主增值服務，一直被各家物企們當作業務增長點。但時至今日，許多關於業主增值服務的嘗試都失敗了。很多增值業務最後就成了租售車位、裝修等名目，還是傳統的模式。

“不管物企的業務規模多大，模式還是一樣的，沒有發生真正的改變。”睿觀研究院院長郝炬認爲。

而喊着要用資本的手段顛覆行業的彩生活，最終在資本遊戲中消亡了。2021年，彩生活在枯竭的現金危機下，不得不賣身給了碧桂園服務。一位物企觀察人士說道，“彩生活的問題不在於業務模式和發展战略，而是快速增長創新業務的同時，實際上忽視了服務質量，最後導致了整體的失敗。”

“物管老大哥”輝煌不再

靠講故事的日子過去得很快，市場大環境已經改變。即使是去年還在大手腳“买买买”的碧桂園服務，在今年的形勢中也得省着點花。

面對今年復雜的形勢，碧桂園服務提出了“降速”：追求有現金回報的利潤，通過收購擴大規模反而不是現在的重點了。8月24日碧桂園服務舉行了2022年年中業績會，會上公司管理層表示，今年並無大的物管收並購計劃，並強調碧桂園服務不再追求規模收購。

過去一年來，碧桂園服務成了物企收並購市場中出手最闊綽的“金主”。2021年起，碧桂園服務接連收購了藍光嘉寶服務、富力物業、彩生活旗下鄰裏樂控股以及中梁百悅智佳等物管公司的股權。

雖然碧桂園服務的收費管理面積大幅增長，營收數據有所提升，但是毛利率卻沒有跟上。2022年上半年，碧桂園服務整體毛利率爲26.9%，同比去年同期的33.4%下降6.5%。

另一方面，受恆大物業百億資金案影響，“物管老大哥”也感受到了余震。7月27日，碧桂園一則配售融資的消息，牽連碧桂園服務的股價大跌。當天下午三點，碧桂園服務緊急召开了投資者電話會議， 管理層直接喊話表示，“（我們）不會成爲下一個恆大物業。”

赫焗認爲，“恆大物業的情況只是個例，並不是所有企業都敢這么做。雖然物企受地產母公司下行影響較大，但從物業公司的業務情況來看，自身業務的經營穩定性是沒有問題的。”

但，這並沒有消除資本的隱憂。針對市場對於碧桂園服務是否有關聯性資金佔用的質疑，碧桂園服務首席財務官黃鵬直言，不存在佔用款項，關聯账款均是正常經營性往來账款，“不存在任何附帶項的擔保，大家不要擔心”。

盡管有管理層的信誓旦旦，碧桂園服務當天的股價依舊下跌4.58%，總市值縮水至441.8億港元。

而從全行業來看，一系列數據都證明，資本市場還未能重拾對物業板塊的熱情。今年以來上市的物企中，連一些央企背景的物企都遭遇了“开門黑”，上市首日即遭遇破發，股價連跌數日，甚至遭遇腰斬。

與此同時，備受矚目的龍湖服務板塊-龍湖智創和萬物雲，也始終沒有傳來上市成功的敲钟聲。

萬科在2021年11月明確提出將拆分萬物雲，雖然已有了聆訊通過的好消息，但離上市成功還差臨門一腳。而在物業上市這事上，始終三緘其口的龍湖物業，也在今年初披露龍湖智創招股書，但也遲遲未能真正上市，不久前龍湖智創再次更新了招股書，等待上市良機。

郝炬對《財經天下》周刊表示，從行業層面來看，上市物業公司的增長會整體放緩，並購帶來的高速增長階段已經過去了。“對於物業公司來說，短期的風口效應似乎在消退。這個行業更應該關注如何降本增效，如何獲得更穩健的業務增長，如何开拓探索真正的創新業務。”