【百強透視】華潤置地的魅力何在？

2023年1月5日，央行、銀保監會發布《關於建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》，提出新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

受此帶動，港股地產股逆市上漲。富途的數據顯示，在發布消息後的首個交易日（即2023年1月6日），其分類的地產發展商板塊BK1019上漲1.49%，表現優於大盤，恆生指數當日跌0.29%。

“房住不炒”依然是基調，而近來的衆多利好樓市措施，或有利於港股市場的內房股表現。

財華社發現，內房股中，華潤置地（01109.HK）的表現尤其突出，在這兩年的行業整合中，這家央企維持穩健的表現。對比2020年初的市值與三年後的市值（2023年1月6日收市價），萬科企業（02202.HK）H股市值累計蒸發1340億港元，而華潤置地則累計增加289億港元。

新鮮出爐的樓市數據亦顯示，由於行業調整，百強房企的銷售數據、拿地數據都顯著收縮，但是同行比較而言，華潤置地仍保持穩定的表現。

克爾瑞的數據顯示，2022年全年，華潤置地爲全口徑銷售金額最高的央國企，見下圖。

從2022年新增貨值來看，克爾瑞的數據顯示，華潤置地的全年新增土地貨值或爲2393.8億元（單位人民幣，下同），較保利發展（600048.SH）少一百多億，排名第二，見下圖。

同一份報告亦顯示，華潤置地的2022年新增土地價值爲1066.1億元，新增土地建面770.7萬平方米，排名第二，僅次於保利發展，見下圖。

雖然受到調控，但是資本市場對於央企的表現仍然給予肯定，而華潤置地這兩年頻頻進行資本操作，分拆了一些資產上市，它的主要收入來源是什么？在樓市平穩發展的未來，華潤置地會有何表現？

華潤置地的背景

1994年，華潤創業入股北京市華遠房地產股份有限公司，通過財務管控進入地產行業。後於1996年改組成爲華潤北京置地有限公司，並於同年的11月在港交所主板上市。2001年，華潤重組北京華遠，並將其更名爲華潤置地（北京）股份有限公司，華潤地產業務模式由投資管理轉變爲自主經營。

2002年更名爲華潤置地後，確立全國發展战略，开始進入上海和成都。

2005年，華潤集團重組旗下的地產業務，將北京華潤大廈、華潤上海、華潤深圳三家公司及其持有的商業資產注入華潤置地，華潤置地由住宅發展商轉變爲綜合性地產商。2007年，注入華潤建築、優高雅以及於2008年注入勵致家私後，確立了“住宅开發+投資物業+增值服務”的營運模式。

2020年，華潤置地分拆商業運營和物業管理業務，成立華潤萬象生活有限公司（01209.HK）在港交所主板上市。

2022年12月28日，華潤置地宣布從負債高企的華夏幸福（600340.SH）手中收購華御江（武漢）和華御漢（武漢）的100%權益，華御元（南京）的60%權益，以及華御城（深圳）的100%權益。總代價爲124億元人民幣，主要爲債權代價。

這四家公司主要從事物業开發和物業投資，從其最新的資產負債表可以看出，這四家公司的權益爲負數，2021年的總收入爲899.95萬元人民幣，合計淨虧損爲21.25億元人民幣。

對比於華潤置地2021年超兩千億的收入和266億元的核心淨利潤，從華夏幸福收購資產對其業績的提振作用不大，反而會增加其債務壓力，但作爲央企，這或是華潤置地的責任和承擔。

2022年12月9日，華潤置地分拆華夏基金華潤有巢REIT在上海證券交易所上市，交易代碼爲508077.SH，華潤置地作爲战略投資者認購了1.7億份REIT的基金份額，佔總數的34%。在分拆完成後，該公司不再作爲華潤置地的附屬公司入账。這一交易或是一次值得借鑑的保障性租賃住房REIT投融退的模式，或也爲華潤置地將其他優質資產打包分拆上市提供借鑑意義。

華潤置地的主要收入來源爲房地產开發

華潤集團持股59.55%權益的華潤置地，是華潤集團旗下重要的房地產業務上市旗艦。

目前，華潤置地的主營業務爲：1）开發銷售型業務，覆蓋82個城市，4條產品线，493個項目；2）經營性不動產業務，覆蓋67個城市，3條產品线，有59個購物中心以及55個开發中的購物中心；3）持股72.29%的輕資產管理業務，主要爲華潤萬象生活（01209.HK）；4）生態圈要素型業務，包括代建代運營、長租公寓和產業地產。

开發銷售型業務，包括銷售經營的住宅、寫字樓、公寓、商街等，是其主要的收入及利潤來源，爲經營性不動產業務提供現金流支持，是其業績的增長驅動力所在，這四條產品线包括：1）瑞系，代表作有武漢瑞府；2）悅系：代表作有東莞悅府；3）潤系：代表作有深圳潤府三期；以及4）時光系，代表作有沈陽時代之城。

房地產开發業務是華潤置地最主要的收入來源。截至2022年6月30日止的12個月，該業務分部貢獻的收入達到1823億元，佔了總收入的86.3%，而分部利潤則達到392億元，佔總分部利潤的81.6%。

見下圖，調控开始的這兩年，華潤置地的收入有所下降，但是下降幅並不算太大，或顯示出這家央企的韌力。

展望未來，受上半年疫情和需求增長放緩影響，華潤置地的2022年上半年籤約面積較去年同期下降39%，見下圖。

但財華社留意到，盡管籤約面積嚴重縮水，華潤置地的2022年上半年籤約金額與去年同期降幅卻小於籤約面積，見下圖。該公司的2022年上半年籤約面積按年下降39%，但籤約金額僅按年下降27%。

對比以上兩張圖可以看出，就籤約面積而言，華南大區的佔比不是很大，多年來小於華北大區，但是全年籤約金額卻是各大區中的最高，最主要的原因是深圳地區的高樓價。

從2021年業績开始，華潤置地單獨列出深圳大區的數據，就2022年上半年的數據而言，深圳大區的籤約單價高達3.96萬元/平方米，遠超華東大區的2.63萬元和華北大區的2.76萬元，以及華潤置地的平均籤約單價2.06萬元。

2022年上半年，深圳大區的籤約面積顯著收縮至29.7萬平方米，按年下降61%，籤約金額則按年下滑54%，至117.5億元。

隨着高價地區的收入下降，或許可以預見華潤置地在短期的物業开發收益會有所回落，但是長遠而言，在政策利好的推動下，其开發業務的平穩發展，加上持續整合外部資源和央企拿地實力的展現，應有利長遠增長。

經營性不動產業務，主要爲持有租賃經營的購物中心、寫字樓、酒店等，作用是爲華潤置地提供穩定的現金流。

購物中心的三條產品线分別爲“萬象城”——聚焦一二线城市的核心或潛力地段；“萬象匯”——定位較年輕的消費社羣，位於一二线城市區域中心或三线城市的核心地段；“萬象天地”——位於高能級城市核心地段。

寫字樓的在營項目或爲19個，在營面積約122萬平方米，重點布局北上深杭等一二线城市。

酒店業務則包括自有品牌“木棉花”高端民族酒店以及委托管理凱悅、萬豪、香格裏拉等全球高端系列品牌業務。

輕資產管理業務則爲華潤萬象生活，主要提供物業管理及商業運營服務，主要協同華潤置地的开發銷售型業務獲取資源，爲華潤置地旗下的商用物業“萬象城”、“萬象天地”和“萬象匯”等提供商管服務，也以“萬象服務”品牌，聚焦社區、城市公共空間、寫字樓和產業園的物管業務。

截至2022年6月30日止的12個月，物業投資及管理業務（不考慮酒店經營）貢獻收入153.56億元，佔華潤置地總收入的7.3%，而分部利潤則高達84.48億元，佔合計分部利潤的17.6%，顯示出物業投資及管理這類輕資產業務的利潤優勢。2022年6月末止的12個月，物業投資及管理分部利潤率爲49.96%，55%，是物業开發業務21.5%的兩倍以上，也遠高於華潤置地整體分部利潤率22.7%。

生態圈要素型業務包括長租公寓、產業地產、代建代運營、康養等業務。

目前生態圈要素型業務提供的收入和利潤不高，仍爲虧損經營，該業務的作用主要是爲華潤置地的主營物管、物業投資及物業开發提供輔助和拓展其他收入來源。

總結

隨着更多穩定樓市措施的實施，央企華潤置地的價值或得到體現。另一方面，借鑑華夏幸福的債權收購，華潤置地或會成爲高負債民企資產的主要接收者，雖然這些資產或以債權爲主，接收後會立即令華潤置地的資產負債壓力加重，但是隨着資產和業務的整合，協同效應出現或有利於提升華潤置地的整體利潤。

華潤置地多年來都有入選“港股100強”榜單，在樓市整合的這一年，華潤置地的業績誠然有所回落，但是隨着行業前景漸趨明朗，這些優質的房企或可迎來曙光。在最新一期的榜單中，有望見底反彈的華潤置地能否再度入選“港股100強”榜單？

“港股100強”評選活動始於2012年，由騰訊網和財華社共同發起。活動旨在利用大數據和一系列科學、公允的評價指標對上一年度香港上市公司的各項數據進行分析與計算，評選並公布優秀的上市公司榜單及頒發獎項。活動以專業、客觀、公正、準確爲宗旨，致力於評選出香港主板上市公司中發展良好及擁有投資價值的上市企業，爲港股投資者樹立投資標杆，促進香港資本市場的健康繁榮發展。同時，活動將高峯論壇與上市公司頒獎典禮結合，緊跟時事，探討金融市場與經濟趨勢。“港股100強”評選活動籌辦至今，參會人數及支持機構不斷增加，影響力逐年擴大，已成爲香港財經界與金融界年度盛會之一。

由港股100強研究中心主辦，財華社、富途安逸、洞視科技聯合協辦的“2022香港上市公司發展高峯論壇暨第十屆港股100強頒獎典禮”將於2023年2月24日香港港島香格裏拉大酒店舉行。活動會圍繞發展熱點开展論壇，匯聚行業翹楚，加強交流合作，幫助更多香港上市公司融入國家大局，把握大灣區機遇，共商建設前路。屆時亦將有线上直播帶您“親臨”現場，期待與業界人士共享盛宴。

吳言