TOD模式不靈了？城投領南府一年才賣20多套？
廣州南站，超大型交通樞紐，附近的房子是不是應該賣得還不錯？
但實際上，卻有樓盤走出了獨立行情。
开放近一年，網籤僅20余個……
城投嶺南府，怎么了？
有人流無人留，
TOD體系不“靈”了？
城投嶺南府最大的優勢，就是靠近廣州南站。
地圖顯示，兩者之間距離1公裏，步行需要十余分钟，开車只需4-5分钟。
作爲全國乃至亞洲客流量最大的綜合交通樞紐之一，廣州南站通過5高鐵+4地鐵+3城軌+2有軌電車布局，向內通達灣區9城，向外覆蓋國內9省。
按理來說，有如此便利的交通條件，旁邊的房子應該很好賣，爲什么城投嶺南府卻網籤寥寥？
原因很簡單——除市場下行外，主要就在於，番禺片區已經有發展完善的萬博CBD了。
在此基礎上，再在周圍打造一個南站tod，更需要耗費大量的努力才能將人流導過去。
而說到番禺，人們往往更爲熟悉的是萬博商務區，而南站靠近佛山交界，頗有“郊區”之感。
相比其他中心區都有高鐵站的一线城市，廣州偏安一隅的南站，更像是“佛山東站”。
另外，城投嶺南府距離珠江新城19公裏，地鐵要轉线兩次，耗時將近40分钟。
就算是駕車，也需要將近一小時，高峯期免不了堵車的困擾。
高鐵再方便，也不能快速進入廣州主城區。
這樣的條件，注定了买家大概率只會是7號线、2號线沿线，靠近萬博、番禺廣場等板塊的上班族。
而除了交通，南站板塊似乎拿不出第二個優勢，也因此被稱爲“難站”。
若是只靠匆匆而過的客流，不足以支撐板塊發展，畢竟大家出了高鐵就轉地鐵公交走了。
發展13年，交通依舊沒有帶飛廣州南站，大多數人對南站板塊的印象依舊是：沒地方逛街、城市界面亂、容易迷路……
而且在後疫情時代，擁有龐大、復雜人流的南站，更適宜做商務區，卻未必適合做居住區。
更關鍵的是，連接廣州南站和廣州站的城際鐵路項目工程，已經於8月11日开始招標。根據建設進度，擬於下個月开工，2027年9月竣工。
這意味着，廣州市中心將正式融入到高鐵網絡！從廣州站到廣州南站，只需不到10分钟。
高鐵進城後，南站板塊還會有優越的人口紅利嗎？
出於廣州南站的樞紐地位，客流量或許不會斷崖式下滑，但廣州主城區的人流，很大可能是會減少的。
那么對於廣州南站板塊樓市來說，黃金發展時機，還剩四年。
配套一般，誰來住？
靠區位吸引力不大，那配套呢？
商業方面，項目配建有底商，但大多是諸如豬腳飯、老長沙湘菜館之類接地氣的館子，僅能滿足日常最基礎的需要。
稍大型的已开業商業體是距離近3公裏的喜街。
除此以外，其他大型商業綜合體都還沒到能投入使用的階段。包括新鴻基TOD綜合體（在建）、合生創展合生匯綜合體（已籤約）、海印又一城綜合體（已籤約）。
廣州南站ICC商業投入使用也沒那么快，根據資料顯示，需要等到2029年。
教育方面，周邊學校有石一幼兒園、南站小學、石壁中學、英國博耐頓學校等，沒有太大優勢。而醫療則缺乏較爲優質的配套。
作爲普通購房者，更看重的是什么？當然是通勤、學位、醫療、休闲等市政配套。
以項目目前的醫療教育水平，估計會讓很多有小孩的家庭望而卻步。
從環境來看，小區內環境不錯、園林覆蓋率很高，但項目西側不遠處就是石壁村，城中村的城市界面較差，兩者靠得近，相比之下頗有“小區內歐洲，小區外非洲”的感覺。
而且城中村一般人流復雜，也會帶來一定的治安隱患。
雖然石壁村已經納入舊改方案，但舊改开發商富力近年來被曝出多次債務問題，自身尚且水深火熱，更不用說推進舊改了。
而能拿出四五百萬买房的买家，對界面、安全系數的要求，還是比較高的。
嶺南府能吸引到什么樣的客戶，還是一個大大的問號。
南站地王？性價比不夠打
城投嶺南府位於南站核心區，地塊由廣州城投於2020年9月以超2.63萬/平的樓面價拍下，是南站板塊地王。
項目偏向剛需改善型，主要打造低密度改善居住環境，綠化率高，單價4.3-4.8w。
項目一共規劃了12棟24-30層高的住宅，計劃分爲兩期开發。
推出五種戶型：約98m2+1房2廳2衛，約116-143m的3+1房2廳2衛。
98戶型是2+1房，空間寬敞、拐角飄窗、入戶花園，但是+1的房間偏小，相比市場上其他984房的項目，嶺南府相對缺乏競爭力。
1433+1房是比較稀缺的戶型，剛好卡在144的豪宅线，適合剛改客戶的需求。
總的來說，城投嶺南府的戶型布局較爲合理，畢竟這個面積段面向的客戶，主要還是剛改，看中的當然是物盡其用。
從價格來看，嶺南府均價4.5w/，比片區周邊項目高。
周邊競品有越秀星瀚TOD，這是越秀的第一個南站板塊項目，19年开售，引入星瀚幼兒園、廣外番禺實驗學校，戶型有約73~115的面積段，均價3.5w/，總價300多萬上車。
越秀星寰TOD，2021年面世，地鐵7號线謝村站上蓋，毗鄰漢溪大道中，推出建面90~133三四房，均價4.1w/，總價400萬起就能入手。
相比之下，城投嶺南府由於靠近高鐵站等原因，項目價格更高，性價比就不太突出了。
結語
看來，光有高鐵站的優勢也不足夠，真正能吸引客戶的產品，一定是區位、配套和價格的結合。
廣州站到廣州南站的城際軌道即將开通，城投嶺南府，能在這短短時間內，實現“逆襲”嗎？
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