房地產开發

什么是房地產开發
　　房地產开發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行爲。因此，取得國有土地使用權是房地產开發的前提，而房地產开發也並非僅限於房屋建設或者商品房屋的开發，而是包括土地开發和房屋开發在內的开發經營活動。
房地產开發的類型
　　房地產开發包括土地开發和房屋开發。
　　土地开發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區土地开發，即把農業或者其他非城市用地改造爲適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區改造或二次开發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建築物，並對土地進行重新改造，投入新的勞動。
　　就房屋开發而言，一般包括四個層次：第一層次爲住宅开發；第二層次爲生產與經營性建築物开發；第三層次爲生產、生活服務性建築物的开發；第四層次爲城市其他基礎設施的开發。
房地產开發與房地產开發經營的區別
　　房地產开發與房地產开發經營是有區別的，房地產开發是指依《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行爲。這是《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條第三款明確的定義。
　　而房地產开發經營是指房地產开發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產开發項目或者銷售、出租商品房的行爲。這是國務院《城市房地產开發經營管理條例》第二條明確定義的。
　　因此房地產开發和房地產开發經營是有區別的，兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地產开發經營資格，如果有國有土使用權的企業自建房。而後者就要求具有房地產开發經營資格。最高人民法院在《民事案件案由規定》中把合資、合作开發房地產合同糾紛歸屬於房地產开發經營合同糾紛中，所以合資、合作开發經營房地產合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產开發資格，但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產开發經營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產开發經營資格，就是因爲沒有把房地產开發與房地產开發經營區別开來。由於合資、合作房地產开發經營合同是屬於房地產經營性質的合同關系，必然涉及到轉讓房地產开發項目或銷售、出租商品房的行爲。
　　我國房地產法律法規對开發經營房地產是有主體資格要求的，因而合資、合作开發經營房地產合同的當事人一方必須具有房地產开發經營資格，這是對此類合同的主體資格要求。房地產开發經營涉及到國家的重要產業，對國民經濟有重要影響，資金投入量很大，最重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產开發經營的資格是有嚴格的要求，不具有房地產开發經營資格的企業不能進行房地產开發經營。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十九條和國務院《城市房地產开發經營管理條例》第二章就此有特別規定。而自《中華人民共和國合同法》頒布後，對合同的主體資格要求絕大多數合同沒有特別要求，在這一點上，合資、合作开發經營房地產合同與其它類型合同是有區別的。
房地產开發的原則
　　房地產开發基本原則是指在城市規劃區國有土地範圍內從事房地產开發並實施房地產开發管理中應依法遵守的基本原則。依據我國法律的規定，我國房地產开發的基本原則主要有：
　　1.依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地範圍內從事房地產开發的原則。在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產开發的前提條件，房地產开發必須是國有土地。我國另一類型的土地即農村集體所有土地不能直接用於房地產开發，集體土地必須經依法徵用轉爲國有土地後，才能成爲房地產开發用地。
　　2.房地產开發必須嚴格執行城市規劃的原則。城市規劃是城市人民政府對建設進行宏觀調控和微觀管理的重要措施，是城市發展的綱領，也是對城市房地產开發進行合理控制，實現土地資源合理配置的有效手段。科學制定和執行城市規劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設，指導城市有序、協調發展的保證。
　　3.堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則，經濟效益是房地產所產生的經濟利益的大小，是开發企業賴以生存和發展的必要條件。社會效益指房地產开發給社會帶來的效果和利益。環境效益是指房地產开發對城市自然環境和人文環境所產生的積極影響。以上三方面是矛盾統一的辯證關系，既有聯系，又有區別，還會產生衝突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。
　　4.應當堅持全面規劃、合理布局、綜合开發、配套建設的原則。即綜合开發原則。綜合开發較之以前的分散建設，具有不可比擬的優越性。綜合开發有利於實現城市總體規劃，加快改變城市的面貌；有利於城市各項建設的協調發展，促進生產，方便生活，有利於縮短建設周期，提高經濟效益和社會效益。
　　5.符合國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的原則。國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃是指導國民經濟相關產業發展的基本原則和總的战略方針，房地產業作爲第三產業應受國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的制約。
房地產开發的條件

　　1.开發主體合法

　　進行房地產开發的單位和個人，首先應取得房地產开發的資格。如果是房地產开發企業，則應依照《城市房地產管理法》規定的條件設立，向工商行政管理部門申請登記，並取得營業執照。

　　2.依法取得房地產开發用地的使用權

　　房地產开發主體必須通過《城市房地產管理法》規定的合法途徑(出讓和劃撥)，取得房地產开發用地使用權。用於房地產开發的土地，必須權屬清晰，房地產开發主體擁有《國有土地使用證》。
　　《城市房地產管理法》第27條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作开發經營房地產。”

　　3.在規定的期限內動工开發房地產

　　以出讓方式取得土地使用權進行房地產开發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工开發期限开發土地。超過出讓合同約定的動工开發日期滿一年未動工开發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金 20%以下的土地闲置費；滿二年未動工开發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力，或者政府、政府有關部門的行爲，或者動工开發必需的前期工作造成動工开發遲延的除外。
房地產开發的主要程序

　　1.投資決策分析

　　投資決策分析類似可行件研究，是开發過程中最爲重要的一環。投資決策分忻主要包括市場分析和財務估價兩部分。這必須在尚未籤協議之前進行，給开發者以充分的時間和自由度加以考慮。目前.人們對房地產开發項目的財務估價已經比較普遍，而對至關重要的市場分忻卻沒有足夠的重視。應當說，市場研究對於選擇投資方向，確定开發目標與方案起着舉足輕重的作用，它往往關系到項目的成敗。

　　2.前期工作

　　當通過投資決策研究確定了具體的开發項目後，就要着手準備印實施前期—父作。它包括研究地塊的持性與範圍；分析將要購买的地塊用途及獲益能力大小；獲取土地使用權；徵地、拆遷、安置、補償；規劃設計及建設方案的確定；與規劃管理部門協商，獲得規劃許可；施工現場的“七通一平”；安排短期或長期信貸; 尋找預租(售)顧客；初步確定租金或售價水平、开發成本和工程量進行詳細估算和概算等等。上述工作完成後。對項目可以再進行一次評估，因爲決定开發項目成敗的經濟持性可能已經有所變化。

　　3.建設階段

　　建設階段是將开發過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上，項目建設一开始，對有些問題的處理就不像前面兩個階段具有彈性。尤其對許多小項目面言，一旦籤署了承包合同.就幾乎不再有變動的機會了。這就再次說明了前兩個階段工作的重要件。
　　爲了防止追加成本和工期拖延，开發商必須密切注意項目建設過程的進展，定期視察施工現場，以了解整個建設過程的全貌。

　　4.租售階段

　　在很多情況下，开發商爲廠分散投資風險，減輕借貸壓力，在項目建設前就通過預租或預售的形式落實了入住的客戶，但許多情況下，還是在項目完工或接近完工時才去尋找客戶。對出租或出售兩種處置方式而言，要根據市場狀況，开發商對回收資金迫切程度印开發項目的類型來選擇，對於居住樓，通常以出售爲主，對寫字樓、酒店、商業用房常以出租爲主。 雖然租售階段常常處於开發的最後一個階段，但租售战略是初期投資分析的一個重要組成部分。