房貸


基本簡介
  房貸的參與方,包括提供信貸資金商業銀行、最終購置房產的購房人,以及房產的

pic-info">住房貸款

業主(包括开發商/二手房的業主),在申請貸款時,還需要有評估公司房地產擔保公司的參與。
  根據國內首家外商獨資房地產擔保公司中易安房地產擔保有限公司2009年末發布的統計,在目前國內主要一线城市,房貸的使用率已經達到較高水準,以購房按揭貸款來說,貸款比重已經達到7成以上,而且近幾年,通過用自己名下的房產申請房產抵押消費貸款以實現盤活不動產的居民人數也越來越多。“房貸”已經成爲與居民生活息息相關的一種消費方式。主要類別

個人住房貸款

  個人住房貸款是指銀行借款人發放的用於購买自用普通住房貸款借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。目前,個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。

個人住房委托貸款

  個人住房委托貸款銀行根據住房公積金管理部門的委托,以住房公積金存款資金來源,按規定的要求向購买普通住房的個人發放的貸款。也稱公積金貸款

個人住房自營貸款

  個人住房自營貸款是以銀行信貸資金爲來源向購房者個人發放的貸款。也稱商業性個人住房貸款,各銀行貸款名稱也不一樣,建設銀行稱爲個人住房貸款工商銀行和農業銀行稱爲個人住房擔保貸款

個人住房組合貸款

  個人住房組合貸款指以住房公積金存款信貸資金爲來源向同一借款人發放的用於購买自用普通住房貸款,是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。此外,還有住房儲蓄貸款按揭貸款等。
  房貸還款方式:等額本金等額本息雙周供等;
  貸款額度:在通過銀行審核後,可以貸款房產值的8成。
  房貸首付:首套房按揭貸款需要首付3成

pic-info">住房貸款漫畫

,二套房需要首付5成。
  貸款年限:一手房貸款年限爲30年,二手房是20年,同時貸款年限加上申請人年齡不得超過70周歲。
  貸款利率:首套房貸款基準利率5年期以上是6.60%,二套房貸款利率基準利率上上浮1.1倍,即7.26%。貸款方式
  房屋貸款的方式有三種,分別是銀行商貸款公積金貸款、組合貸款。申請資料
  1.借款人的有效身份證、戶口簿;
  2.婚姻狀況證明,未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調解書或離婚證(注明離異後未再婚);
  3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結婚證;
  4.借款人的收入證明(連續半年工資收入證明或納稅憑證當地);
  5.房產的產權證
  6.擔保人(需要提供身份證、戶口本、結(未)婚證等)政策發展
  1、在1988年第一次住房體制改革會議召开後,1991年住房信貸業務开始了起步,各項住房信貸政策出臺。1991年建設銀行工商銀行都成立了房地產信貸部,辦理個人住房信貸業務,並制定了職工住房抵押貸款管理辦法。
  2、由於住房體制改革進展較慢,並在1992年出現了房地產熱,1993年着手進行控制
  3、中國人民銀行於1995年8月頒布了《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》,從而標志着我國銀行商業性住房貸款走上正軌。但當時的條件是比較嚴格的,一是要求有提供雙重保證即抵押質押擔保保證擔保,二是最高期限爲10年,三是要求借款人先有存款存款金額不少於房價款的30%,存款期限必須在半年以上。
  4、1997年,中國人民銀行頒布了《個人擔保住房貸款管理辦法》,這一辦法對原暫行辦法進行了修正,主要表現在以下幾個方面:一是不要求雙重擔保。二是沒有明確規定存款期限。三是利率政策上明確規定按同期固定資產貸款利率減檔執行。期限爲5年的,執行3年期固定資產貸款利率,期限爲5年以上至10年的,執行5年固定資產貸款利率,期限爲10年以上的,在5年期固定資產貸款利率基礎上適當上浮,最高不超過5%。四是貸款使用範圍是公積金建造的普通自用住房。五是貸款發放主體是223個實施安居工程城市的商業銀行和煙臺、蚌埠住房儲蓄商業銀行。六、規定貸款的處理時間是三個月,即在三個月內銀行完成貸款評估、審查工作,並向申請人做出正式答復。
  5、1998年4月中國人民銀行發出了《關於加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》、隨後頒布了《個人住房貸款管理辦法》。1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》和1997年4月份人民銀行頒布的《個人住房擔保貸款管理辦法》相比,主要有以下不同:一是擴大了貸款可用於購买

pic-info">房貸漫畫

住房的範圍。原《辦法》規定,個人住房貸款只能用於購买用公積金建造的自用普通住房,而新《辦法》規定,個人住房貸款可用於購买所有自用普通住房。二是擴大了貸款的實施城市範圍。原《辦法》規定,個人住房貸款業務只在安居工程試點城市實施,而新《辦法》則取消了這一限制,即所有城鎮均可开展個人住房貸款業務。三是擴大了辦理個人住房貸款金融機構範圍。原《辦法》由於規定個人住房貸款只能用於安居工程試點城市居民購买用公積金建造的自用普通住房,因而實際上只有工、建、農3家銀行可以辦理個人住房貸款業務,新《辦法》取消上述限制條款後,實際上所有銀行均可辦理個人住房貸款業務。四是利率更優惠。規定商業銀行自營性個人住房貸款利率按照法定貸款利率減檔執行,即期限5-10年個人住房貸款執行3-5年一般貸款利率,期限3-5年的執行1-3年一般貸款利率。五是加快了處理程序。由原來的三個月時間縮短爲三個星期。
  這一政策的推行直接刺激了住房貸款的增長,1998年個人住房貸款比上年增加了324億元,1999年又增加了858億元。
  6、1999年,人民銀行下發《關於鼓勵消費貸款的若幹意見》,將住房貸款房價比例從70%提高到80%,鼓勵商業銀行提供全方位優質金融服務。同年9月,人行調整個人住房貸款的期限和利率,將個人住房貸款長期限從20年延長到30年,將按法定利率減檔執行的個人住房貸款利率進一步下調10%。同時,對公積金貸款期限也作了相應調整,5年以上的公積金貸款利率按4.59%執行,5年以內的按4.14%執行。貸款比例的上升,期限的延長和利率的下調,貸款人要籌備的自有資金減少了,期限的延長和利率的下降意味着每期還本付息壓力減輕了。因此,2000年住房貸款增長進入了快速增長階段。新增貸款的一半用於個人住房貸款
  7、2002年2月21日开始,中國人民銀行降低個人住房公積金貸款利率水平,5年以下(含5年)由現行的4.14%下調爲3.6%,5年以上由現行的4.59%下調爲4.05%。
  8、2003年6月13日,人民銀行發布了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。此《通知》對房地產开發企業貸款有一些新的政策規定:商業銀行房地產开發企業申請的貸款,只能通過房地產开發貸款科目發放,嚴禁以房地產开發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。同時,規定商業銀行發放房地產貸款,只能用於本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用。同時,此《通知》再次重申,房地產开發企業申請銀行貸款,其自有資金應不低於开發項目投資的30%。
  在個人住房貸款方面,《通知》指出商業銀行貸款應重點支持符合中低收入家庭購买能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。《通知》規定,對購买第一套

pic-info">住房按揭貸款

自住住房的,個人住房貸款仍執行現行的優惠住房貸款利率首付比例不低於20%的規定,而對購买高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,商業銀行可以適當提高個人住房貸款首付比例,並按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行,不再執行優惠住房利率規定。另外,《通知》規定商業銀行只能對購买主體結構已封頂的居民發放個人住房貸款
  9、2005年3月,央行發布《關於調整商業銀行住房信貸政策和超額準備存款利率的通知》,將貸款利率的上限打开,並再次重申下限利率基準利率的0.9倍。同時,地產價格上漲過快的城市或地區,個人住房貸款最低首付比例可由2成提高到3成。
  10、2006年5月,央行發布《關於調整住房信貸政策有關事宜的通知》,規定從2006年6月1日起,個人住房按揭貸款首付比例不得低於3成;但對購买自住住房且套型建築面積在90平方米以下的仍執行首付比例2成的規定。
  11、2006年8月,央行在上調人民幣貸款基準利率的同時,爲了進一步推進商業性個人住房貸款利率市場化,將其利率下限由貸款基準利率的0.9倍擴大到0.85倍,個人住房公積金貸款利率保持不變。
  12、2007年9月,央行銀監會共同發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,規定對購买首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的,貸款首付比例不得低於20%;對購买首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的,貸款首付比例不得低於30%;對已利用貸款購买住房、又申請購买第二套(含)以上住房的,貸款首付比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
  13、2008年,央行發布通知決定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大爲貸款基準利率的0.7倍,最低首付比例調整爲20%。
  14、國務院2010年4月17日下發房貸新政,要求嚴格限制各種名目的炒房投機性購房。即對貸款購买第二套住房的購房者,採取貸款首付比例不得低於50%,利率不得低於基準利率1.1倍的操作標準。商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購买第三套及以上住房貸款。與此同時,部分銀行已經暫停了對“第三套及以上住房”的放貸業務。利率統計

平均利率

  現行基準利率 現行優惠利率 調整基準利率 調整優惠利率
  10年固定利率貸款 8.613% 6.930% 7.953% 7.099%
  20年固定利率貸款 8.811% 7.580% 8.121% 7.246%
  5年浮動利率貸款 5.760% 4.032% 5.918% 4.204%
  30年浮動利率貸款 5.940% 4.158% 6.098% 4.350%
  固定期爲3年的混合利率貸款7.200% 6.120% 8.041% 7.069%
  固定期爲5年的混合利率貸款 7.290% 6.660% 8.121%

利率改動

  1、以一套建築年代在2007年9月,出售總價在100萬左右的普通住宅爲例,
  

pic-info">房貸利率

當前實行營業稅優惠政策,該房產已滿兩年,出售免徵營業稅;待營業稅政策過期後,該房產未滿五年,需全額徵收營業稅,即需繳納55000元營業稅
  2、由於以營業稅爲主的現有優惠政策的時間節點僅截止到今年年底,若明年優惠政策不能得以延續,則直接導致房齡在3-5年年限間的二手商品交易量出現下滑。
  而且,交易稅費稅基的恢復也將會加大業主稅費繳納的額度。考慮到業主交易稅費轉嫁已成慣例,稅費政策的調整將會直接加大購房者的購房成本
  3、以一套建築年代在2007年9月,出售總價在100萬左右的普通住宅爲例,當前實行營業稅優惠政策,該房產已滿兩年,出售免徵營業稅;待營業稅政策過期後,該房產未滿五年,需全額徵收營業稅,即需繳納55000元營業稅首付情況
  國務院總理溫家寶26日主持召开國務院常務會議,研究部署進一步做好房地產市場調控工作。
  會議指出,自去年4月份《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發後,房地產市場出現積極變化,房價過快上漲勢頭得到初步遏制。爲鞏固和擴大調控成果,逐步解決城鎮居民住房問題,繼續有效遏制投資投機性購房,促進房地產市場平穩健康發展,必須進一步做好房地產市場調控工作。會議確定了以下政策措施:
  (一)進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格控制目標,並於一季度向社會公布。
  (二)加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購买、長期租賃等方式,多渠道籌集保障住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障住房管理,健全準入退出機制,切實做到公开、公平、公正。有條件的地區,可以把建制鎮納入住房保障工作範圍。努力增加公共租賃住房供應
  (三)調整完善相關稅收政策,加強稅收徵管。調整個人轉讓住房營業稅政策,對個人購买住房不足5年轉手交易的,統一按銷售收入全額徵稅。加強對土地增值稅徵管情況的監督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產开發項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收徵管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統,爲依法徵稅提供基礎。
  (四)強化差別化住房信貸政策。對貸款購买第二套住房的家庭,首付比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。人民銀行分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求,在國家統一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款首付比例利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行爲嚴肅處理。
  (五)嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應,落實保障住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中,單列保障住房用地,做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低於前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競买的單位或個人,必須說明資金來源並提供相應證明。對擅自改變保障住房用地性質的,堅決糾正,嚴肅查處。對已供房地產用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行开工建設的,及時收回土地使用權,並處以闲置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行爲
  (六)合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,暫停在本行政區域內向其售房。
  (七)落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期確定並公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府,要向國務院作出報告,有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對於執行差別化住房信貸稅收政策不到位,房地產相關稅收徵管不力,以及個人住房信息系統建設滯後等問題,也納入約談問責範圍。
  (八)堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價住房保障工作好的做法和經驗,要加大宣傳力度,引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的,要追究有關當事人的責任。暫停房貸

基本情況

  2011年的信貸資金情況可能比預計的還要糟糕。據調查顯示,成都、樂山、武漢等多地的銀行都暫停了房貸業務,不再放款。京城銀行雖然信貸比較緊張,但尚未停止放貸。
  銀率網的調查顯示,在成都,有銀行已經明確表示停辦個人房貸按揭業務,而也有銀行則言辭含糊,僅表示說有可能不能放款。而在武漢市,多家都明確表示停辦個人房貸按揭業務,而部分雖然還在辦理房貸業務,但是也只支持合作樓盤的申請。除了上述兩地外,四川樂山等地也有銀行短期停辦了房貸業務。目前銀行個人房貸按揭業務受理正常,沒有出現停貸現象,但是信貸額度確實也比較緊張。
  一家股份銀行的人士表示,完全停貸並不現實,因爲畢竟會不斷有很多貸款到期形成循環,但不可回避的是在存款準備金率一再提升的背景下,銀行資金开始短缺,尤其是吸儲能力較差的中小銀行。“不過,不做業務怎么行呢,銀行不會停貸的。”這位負責人說。
  自3月份开始,就不斷有房貸者反映稱,銀行取消了已經批準的房貸利率優惠,甚至有銀行在審批貸款搭售其他產品。近日銀率網調查發現,即使想通過搭售來獲得貸款也不容易了,因爲部分地區的銀行已經停辦了個人房貸業務。在成都,興業銀行民生銀行已經明確表示停辦個人房貸按揭業務。而在武漢市,中國銀行民生銀行光大銀行都明確表示停辦個人房貸按揭業務,建設銀行交通銀行光大銀行雖然還在辦理房貸業務,但是也只支持合作樓盤的申請。
  據悉,央行自2010年以來連續9次上調存款準備金率,大約凍結銀行資金3萬多億元,目前,大型商業銀行準備金率已經達到了20%的歷史高位,不過這還僅僅是开始,在適度從緊的貨幣政策的指導下,存款準備金率依然還有繼續上調的空間。

專家點評

  1、銀行資金短缺是主因
  銀率網分析師認爲,銀行暫停房貸,資金短缺是主因。對於停辦房貸的原因,銀行表示主要是因爲存款準備金率不斷提高,資金短缺,“不是不想做,而是實在沒錢做”,某國有大行武漢某支行的個貸部經理如是說。
  2、未來一线城市或停房貸
  值得注意的是,部分表示辦不了房貸業務的銀行卻還可以做抵押貸款業務,這似乎也說明,資金短缺雖然是銀行停辦房貸業務的原因,但是今年以來的樓市調控也使得銀行在發放房貸上更加謹慎。
  銀率網分析認爲,雖然目前停辦房貸業務的主要還是二线城市,但是隨着調控的深入,未來不排除北京、上海等一线城市也出現房貸業務停辦的現象。而在這些一线城市房價高企,能夠全款买房的少之又少,一旦失去了銀行房貸的支撐,必然將對房地產行業造成巨大衝擊。

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