不動產抵押
不動產抵押是一種物權擔保，因此，它具有物權的排他性和追及性等一般特徵，同時由於抵押權的特殊性，使其又有自身的特徵，從而也有別於其他擔保。
1、從屬性。不動產抵押是爲擔保債務的償還而設立的，其從屬性是明顯的。不動產抵押合同從屬於主合同，即抵押合同的發生和存在必須以主合同的存在爲前提。抵押的從屬性主要表現在三個方面：成立上的從屬性，消滅上的從屬性和處分上的從屬性，抵押的成立需要以存在相應的債權爲前提，不能擺脫主臺同而單獨設立不動產抵押合同。被擔保的主合同終止，抵押合同電終止。不能將抵押權與主合同分離而使其單獨存在或單獨轉讓。既不能離开主合同而單獨轉讓抵押權，也不可只保留抵押權而轉讓主合同。
2、優先受償性。有關不動產抵押擔保制度的立法，通常也是以此爲立足點的，例如，1964年制定頒行的蘇俄民法典第192條規定：“由於抵押，在債務人不履行抵押擔保的債時，債權人(抵押權人)有權比其他債權人優先從抵押財產的價值中得到清償”。我國民法通則及擔保法的規定也突出了優先受償性，以滿足債權救濟要求。在一些房地產抵押法規中，規定則更爲明確。
3、補充性。只有在債務人不履行合同義務時，才發生要求擔保人履行擔保責任的問題。因此，不動產抵押人承擔責任具有樸充性，如果債務人履行合同義務，則不發生抵押人承擔責任的問題。
4、特定性。包含兩個意思：一是抵押擔保的數額是一定的，抵押物的價值與擔保的債權也大體是一致的。(擔保法)規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。”如果抵押物的價值小於被擔保的債權，則債權人就可能無法全部清償。在這種情況下，抵押權人雖可要求抵押人就超出抵押物金額部分作爲普通債權償還。但無疑增大了抵押權人受償的風險。二是抵押標的是特定的。用作保證的財產是不特定的，而抵押物則必須是特定的。抵押物的特定化是物權排他性的必然要求，對此，各國還規定公示登記制度，對抵押物通過公示登記使之進一步特定化。
5、不轉移佔有性。不動產抵押均不轉移佔有，抵押人對抵押財產仍能繼續行使佔有、使用、收益和處分的權利。這是區別於其他擔保的一個顯著特點。不轉移佔有，有利於抵押人通過對抵押物的使用、收益而增加清償債務的能力，有利於抵押權人避免因直接佔有所帶來的使用、收益、維護和保管的種種不便，減輕 抵押權人的負擔。有鑑於此，抵押成爲抵押權人和抵押人都樂意接受的一種擔保方式。
抵押權的標的依其性質可分爲：
（1）不動產；
（2）不動產的用益物權。如土地使用權、典權等；
（3）準動產。主要指車輛、船舶、航空器等；
（4）動產。不動產抵押貸款則是指以不動產作抵押而發放的貸款。
因爲用益物權抵押與不動產抵押有極大共性，因此，本文所指不動產抵押貸款包括不動產抵押貸款和用益物權抵押貸款。
一、不動產抵押設立要件
（1）抵押人必須具備主體資格。應具備權利能力和行爲能力，同時對抵押物有完整的所有權和處分權；
（2）抵押物必須符合法律規定。從各國立法來看，並非所有不動產均可設定抵押權，根據我國《擔保法》和
《城市房地產管理法》等相關法律規定，下列不動產是不能作抵押的。
A、用於教育、醫療、市政等公共福利的不動產；
B、列入文物保護的建築物和具有紀念意義的建築物；
C、已被依法公告列入拆遷範圍的房地產；
D、被司法機關或行政機關依法查封的不動產；
E、產權關系不清或有爭議的財產；
F、來自全體共有人書面同意的不動產；
G、未取得合法權證的違法建築物。
（3）價值評估應該公允。抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估，做出合理公允的評估報
告，然後根據評估的價值確定抵押率和擔保價值；
（4）辦理抵押登記。依照我國法律，不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。
一般來說，籤訂不動產抵押臺同要經過審查、估價等程序。抵押物的審查可分爲三個方面：抵押人主體資格審查、抵押物權屬審查、抵押物的價值審查。如何確定抵押物的價值，是籤訂抵押合同的一個十分重要的同題，如果抵押物價值小於或等於所擔保債權的數額，在處分抵押物時，抵押權人就可能不夠清償。
因此，抵押財產的準確評估直接關系到抵押權人和抵押人的切身利益，評估過高則可能損害抵押權人利益，過低則可能損害抵押人利益。抵押財產的評估是一項專業性很強的工作，因爲抵押物的價值是變動的，如以土地使用權作抵押，則可能因土地的升值或者貶值而影響原有價值。因此，應由評估機構組織專業技術人員進行評估，而不能一方單獨認定。確定了抵押財產價值，還要確定抵押率。確定抵押率通常考慮的因素包括：所擔保債權、抵押物在擔保期限內的折舊、實現抵押權所需的費用及其他支出、稅收等。
2、不動產抵押合同的登記
不動產抵押合同何時生效，(擔保法)實施之前有三種規定。一種規定自籤訂之日生效，一種規定爲辦理抵押登記之日起生效，還一種規定自公證之日起生效。(擔保法)參照國際通行作法，規定以房地產爲抵押標的物的抵押臺同“自登記之日生效：同時《擔保法》對土地使用權和房屋、其他附着物的抵押登記部門作了規定。但對登記期限登記費用等並未規定。實踐中登記部門登記的抵押期限大都是半年或者一年，這樣，使得抵押人要不斷辦理延續登記手續和再次交納登記費用，影響了當事人辦理抵押登記的積極性。
三、抵押的程序
在整個抵押擔保貸款中的主要法律要件是，首先借款人與金融機構建立借貸關系，籤訂借款合同(也稱主合同);其次是抵押擔保人將其不動產抵押給金融機構，籤定不動產抵押擔保合同(附屬合同)，建立抵押關系。最後抵押雙方持主合同(借貸合同)和抵押合同一同到不動產所在地的房屋土地管理部門，申請辦理不動產抵押登記，完成抵押活動的全部法律手續。
在抵押活動過程中，首先要審查借款人身份，資信及商業證明，其次審查抵押擔保人所提供的抵押物的法律狀況，檢查抵押物是否屬於不能抵押的範疇之列，確定抵押物的合法性。如果抵押物確屬抵押人合法擁有，並且不存在任何法律上的瑕疵，應當請由房屋土地管理部門認可的土地評估機構予以評估，並作出評估報告。接着根據評估報告所確定的價值，確定抵押率。在決定要貸款和籤訂抵押合同之前，金融機構一般要到抵押物所在地的房屋土地部門進行咨詢調查，以免在籤完了貸款合同和抵押擔保合同之後辦不下來抵押登記。
專家表示，用房產抵押貸款去投資風險較大，投資者需謹慎。
房產抵押快速融資的方式有3種：
一、是將房產抵押至銀行獲取貸款
目前從銀行獲得抵押貸款是成本最低的，只需付給銀行貸款利率即可，年利率約在7％左右，若證券投資全年賺取的利益在7％以上，則可獲利。不過，據理財機構偉嘉安捷負責人稱，目前銀行辦理抵押貸款原則上是不允許進行風險投資的，一旦發現該筆資金用於風險投資，就會被收回。
二、把房產典當給當鋪逾期前贖回
第三種是私募資金
國內私募資金仍然存在，如果是把房產抵押給另外一個自然人，只需要到房地局進行抵押登記即可，在雙方約定的利率中，不能高於銀行同期貸款利率，這種方式非常簡單，一般發生在親戚朋友當中，不過這種方式涉及情感因素，比較容易發生糾紛。
投資就有風險，更何況是大多數人投資風險相對較大的股票市場。而抵押貸款，對於銀行、典當行和個人都存在不同程度的風險，各方還需謹慎。
對銀行來說，最大的風險是很難把控消費者對貸款的使用。銀行對貸款用途都有限制，比如裝修、留學、就醫、婚慶、購买家庭大額耐用消費品；作爲一種消費貸款，銀行是不允許消費者把貸款用於投資炒股、購买基金的，因爲投資有風險，一旦失敗，便很難償還銀行貸款；但是由於銀行很難約束衆多的消費者，因此有可能出現貸款人把貸款用於投資，結果無法償還貸款的風險，只能拍賣房產，而拍賣所得有可能出現無法清償債務的情況。
對消費者來說，風險主要是還款壓力比較大。因爲與普通二手房按揭貸款最高期限30年，最高成數8成相比，抵押消費貸款的貸款期限一般爲10年，最高15年，貸款成數最高爲7成，無論是貸款期限以及貸款成數都更低，而且二手房貸款能夠享受優惠利率，而抵押消費貸款只能使用基準利率，這就意味着貸款人的還款壓力更大。比如說房產總價爲50萬元，二手房按揭貸款按照貸款8成，期限30年計算，執行優惠利率，月還款額爲2350元；而抵押消費貸款按最高15年，成數7成計算，執行基準利率，月還款額爲3115元，兩者相差765元。還款壓力大，無法按時還款的可能性增加。對典當來說，還得小心典當房產成爲絕當的風險。盡管這種情況很少出現，但是也不得不防。一家典當行的負責人表示，有些來典當的人，一看就是拿錢去炒股，但爲了典當成功編造各種借款理由。炒股風險大，做基金照樣有人不賺錢，萬一血本無歸，房子、車子就成絕當了。尤其是房產，屆時如處理住着人的絕當房產，手續相當麻煩。
因此，提醒廣大中小911.html">散戶，用貸款來做股票等風險投資項目，看上去收益很大，但潛在的風險更大。此外，通常的抵押貸款一般爲一年期或半年期，到期必須歸還，且一般爲分期歸還，如果歸還貸款的時點，正好是股市的低潮，你肯定不愿意在低點拋售，因爲投資的股票或基金沒有達到收益率的要求，這時風險就產生了。貸款必須還款，逾期不還，自己的信用將會增加污點。
（1）辦理抵押消費貸款較爲簡單，不過對於貸款用途有一定的限制；在辦理前，消費者需要對抵押消費貸款還款壓力較大的現實有理性的認識，充分考慮自身的還款能力，避免以房產衝抵債務的不利局面。（2）消費者在申請個人住房抵押貸款時，一定要分析自身的家庭結構、工作性質、收入狀況等，以便能夠正確把握個人的貸款總量以及貸款期限，盡量避免由於考慮不周帶來的貸款風險。
（3）抵押房產需是借款人名下房產，如果是與第三人共有的，在抵押時必須出具共有人同意抵押聲明書；
（4）在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協議或法院判決書；如果是離婚後單身，需要提供離婚後未再婚證明；
（5）需要明確貸款用途，抵押消費貸款一般只能用於裝修、留學、就醫、婚慶、購买家庭大額耐用消費品（購車等）等消費項目。
另外，目前各銀行規定，擁有市人民政府頒發的房地產證的物業權利人可以申請抵押貸款。據此，下列物業不能申請抵押貸款：依法查封或者經其它形式限制房地產權利的；共有房地產，未經其他共有人書面同意的；權屬有爭議的；依照政府有關房改政策，按成本法購买的政府福利房。
