房地產市場


基本分類
  土地歷來都是生產要素,因而從事土地买賣、租賃抵押活動的地產市場,也是生產要素市場的組成部分。在中國,城市土地歸國家所有,農村土地歸集體所有,永久出讓土地所有權是不允許的。因此,一般說來,地產市場交易活動是土地使用權轉讓租賃房地產市場按照不同標準,不同方法,可作出不同的分類。

按組成要素分,可分爲

  (1)土地使用市場。是按國家對城市土地使用權有償出讓和獲得土地使用權者將开發的土地使用權有償轉讓的場所。
  (2)房產市場。是指房產的轉讓租賃抵押交易場所,包括房屋現貨期貨交易場所。
  (3)房地產資金市場。是指通過銀行金融機構,用信貸抵押貸款住房儲蓄、發行股票債券期票,以及开發企業運用商品房預售方式融資市場行爲
  (4)房地產勞務市場。是指物業管理,室內外裝飾、維修、設計等活動的市場
  (5)房地產技術信息市場

根據房地產流通順序分爲

  (1)房地產一級市場又稱土地一級市場(土地出讓市場),是土地使用權出讓的市場,即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用爲國有土地後出讓給使用者的市場房地產一級市場是由國家壟斷市場
  (2)二級房地產市場。又稱增量房地產市場。是指生產者或者經營者把新建、初次使用的房屋向消費者轉移,主要是生產者或者經營者與消費者之間的交易行爲
  (3)三級房地產市場。又稱存量房地產市場。是購买房地產單位和個人,再次將房地產轉讓租賃市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場,也包括房屋的交換
  二、三級房地產市場是一級房地產市場的延伸和擴大,起促進市場繁榮的作用。主要特點
  房地產市場供給需求的高度層次性和差別性 由於人口、環境、文化、教育、經濟等因素的影響,房地產市場在各個區域間的需求情況各不相同,房地產市場供給需求的影響所及往往限於局部地區,所以,房地產市場的微觀分層特性也較爲明顯。具體表現在,土地的分區利用情況造成地區及一個城市的不同分區,不同分區內房產類型存在差異,同一分區內建築檔次也有不同程度的差異存在。

房地產市場交易對象和交易方式的多樣性

  房地產市場上進行交易商品不僅有各種各樣的、不同用途的建築物,還包括與其相關的各種權利和義務關系的交易交易方式不僅有买賣、租賃,還有抵押、典當及其他的讓渡方式。

房地產市場消費投資的雙重特性

  由於房地產可以保值、增值,有良好的吸納通貨膨脹的能力,因而作爲消費品的同時也可用作投資品。房產的投資性將隨着收入的提高得到進一步的拓展。

房地產市場供給需求的不平衡性

  房地產市場供求關系的不平衡狀態是經常會發生的。雖然價格和供求等市場機制會產生調整供求之間的非均衡態的作用,但隨着諸多市場因素的發展變化,原有的均衡態將不斷被打破,因此,房地產市場供求之間的不平衡性將長時期存在,而均衡始終只能是相對的。

房地產市場股票市場的重要區別

  房地產市場不是一個全國統一市場,而是一個分散的、區域性分割的市場。我國地域遼闊,各地發展極不平衡。每個地區的收入水平、經濟狀況、地理環境和文化背景的差異,決定各自房地產市場的結構、供求關系價格水平的不同。因而中央不可能像調節股票市場那樣,直接調節區域性的房地產市場房地產开發是地方經濟和城市發展規劃的一個有機部分 房地產業是政府監管最嚴的行業之一。因爲政府控制土地,它通過土地供應和城建規劃,把住房發展納入其中,從而直接控制該地區的住房發展模式。一個樓盤從選址、設計、建造、驗收到銷售,幾乎每一個環節都要經過地方政府的嚴格審批和監督。顯然,對房地產市場的微觀調控已經是地方政府的職責範圍。主要作用
  房地產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件,並可帶動建築業、建材工業等諸多產業發展。房地產市場通過市場機制,及時實現房地產的價值和使用價值,可提高房地產業經濟效益,促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。房產市場能引導居民消費結構合理化,有利於改善居住條件,提高居民的居住水平。因此,房地產市場房地產市場體系中最有代表性,也是最重要的部分,處於主體地位。政府調控作用
  第一,政府的職責在於制定科學的能夠有效保護競爭的規則。房地產市場既具有普通商品市場運行的一般特徵,又具有土地的有限性、房產的不動產性、資本的密集性,以及受地理位置影響等特殊性。此外,我國房地產進入市場交易的時間較短,不到20年的時間,還處於起步階段,房地產投資主體和需求主體在相當大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善我國房地產市場相關法律制度,既防止壟斷,又防止過度競爭;既促進房地產市場快速發展,又有效地防止其盲目性,以確保房地產市場能夠按照市場經濟規律有序運行。
  第二,由於我國的房地產市場還處於發育的初期階段,政府的主要職責就是要保護房地產市場,促進房地產市場的正常發育。我國目前房地產市場表現的不成熟性和諸多幼稚性,大多與市場發育不成熟有關,因此,政府的重要職責就是保護和引導房地產市場的發育,而不能將它一棍子打死。當然,政府保護和引導房地產市場的發育,並不意味着政府要直接參與或代替市場,而是要保持政府的獨立性。如果政府直接參與市場,就難以保持其公正的“裁判員”身份,就難以制定公正客觀的規則和制度。近年來,不少地方政府熱衷於搞經營城市。經營城市本身無可厚非,但一些政府借經營城市之名,實則行开發房地產之實,或站在开發商的立場上搞舊房拆遷、圈佔農民土地,再加上長期以來,我國的土地實行批租制,沒有採取公开的競價招標制度,導致土地市場的混亂,因此,也需要轉變政府職能
  第三,充分運用經濟手段調節房地產市場供給需求。在一般情況下,政府調控市場,主要是運用經濟手段,經濟手段需要通過具體的經濟政策來實施,包括財政政策、金融政策等。從我國房地產市場供給需求總量來看,價格上揚表明房地產總量處於供不應求的狀態。要抑制價格的過快上漲,一方面要加大开發力度,增加供給;另一方面,要控制需求控制需求並不是控制一般的以家庭居住爲目的的消費需求,而是要控制投機炒作爲目的的需求。在市場經濟條件下,即使對投機需求炒作需求進行抑制,也不宜採取行政辦法,而是要充分運用經濟手段,如提高房貸利率,課以較高的稅率,從而增大投機成本,減少投機需求。從房地產市場的供求結構來看,目前我國存在着結構性失衡。一方面,有大量住宅賣不出去,空置率越來越高。據統計,我國積壓1年以上的商品房面積超過了1億平方米。另一方面,經濟適用房嚴重供不應求房地產开發商爲了獲得豐厚的利潤回報,對开發大面積的高檔商品房樂此不疲,對小面積的經濟適用房則不感興趣。要解決結構性失衡,就需要增加开發商开發經濟適用房的比例,而且嚴格限制以經濟適用房的名義开發超大面積住宅或將經濟適用房轉變爲普通商品房。因此,可採取對建設經濟適用房徵收較低的稅率,對修建豪華住宅要徵收高額稅率;對購买普通商品徵收較低稅率,對購买豪華住宅則徵收高額稅率
  第四,將對經濟適用房的“暗補”改爲“明補”。目前,我國採取先補貼开發商並要求以較低價格賣給中低收入家庭的方式开發經濟適用房。其結果,要么是开發商不執行政府的規定,私自擡高價格,以普通商品房的價格賣給需求者;要么富人躋身其中,享受不該享受的優惠政策,不少地方已經出現一些家庭擁有多套經濟適用房的現象,就是明證。要解決經濟適用房的錯位現象,就需要將“暗補”改爲“明補”,由補給开發商轉變爲直接補給中低收入者羣體,中低收入者家庭可以完全按照市場價格購买住宅。
  第五,要及時準確地發布房地產市場信息,推進國有房地產企業改革,以避免盲目投資。在市場經濟條件下,單個的房地產企業不可能及時準確地收集房地產市場信息,這就要求政府跟蹤房地產市場的動態變化,及時發布信息,以便企業能夠準確掌握信息,作出決策。同時,房地產市場主體對政府發出的市場信號要有靈敏反應。如果市場主體對政府信號不靈敏或沒有反應,政府對市場的調控就會失效。目前,我國的房地產投資中相當多屬於國有企業,而國有企業由於產權改革不到位,法人治理結構不健全,激勵和約束機制缺失,對於盲目投資所產生的損失可以不負責任,因而必然對市場信號反應遲鈍或沒有反應。從民營投資主體來看,他們往往更多地注重短期利益,缺乏長遠的眼光,在一定程度上產生了盲從行爲。因此,要建立房地產投資主體對政府信號的靈敏反應機制,就需要深化國有和民營房地產企業的改革,建立現代企業制度。市場估價
  收益還原法:首先預計出房地產市場未來每年的收益,並以一定的貼現率折算爲現在的價值,以此確定房地產價值
  市場比較法:市場比較法是根據市場中的替代原理,用具有替代性的房地產價格來確定估值市場比較法的使用前提是市場充分競爭。
  成本估價法:以建造成本加上各項稅費利潤來估價房產價值
  假設开發法:首先估計出房屋的銷售價值,然後扣除正常的土地开發費用,勘察、設計費用建築施工費用銷售費用資金成本利息),稅金等,最後扣除地價和房地產开發商預期的利潤

評估原則

  1、供需原則:商品價格由該商品供給需求均衡點來決定。供大於求時,則價格上升,否則下降。房地產價格由類是房地產的供求狀況決定。
  2、替代原則:在同一市場效用相同或相似的房地產價格趨於一致。
  3、最有效使用原則:以最佳使用所能帶來的收益評估房地產價格
  4、貢獻原則:它是收益法和剩余法的基礎
  5、合法原則:房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時,不能以臨時建築或違章建築收益爲測算基礎。

評估程序

  1、明確評估基本事項
  明確評估目的:在受理評估業務時,通常由委托方提出評估目的,並將評估目的寫在評估報告上。
  了解評估對象
  確定評估基準日:常以年、月、日表示
  籤訂評估合同:它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項
  2、制定工作計劃
  3、實地查勘收集資料:實地查勘是房地產評估工作的一項重要的步驟,並要做記錄。
  4、測算被評估房地產價格:爲求得一個公平合理的價格,一般以一種評估方法爲主,同時以另一種活幾種評估方法爲輔,以求互相對照和檢驗修正。
  5、綜合分析確定評估成果
  6、撰寫評估報告我國房地產融資相關政策
  房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展,而且拉動了投資需求消費需求。在我國現有市場經濟條件下,房地產融資可以採用銀行信托上市基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性,這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。 (一)銀行貸款
  一直以來,銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示,2003年全國房地產开發資金銀行對开發商發放的貸款佔23.86%,企業自籌佔28.69%,定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。
  (二)房地產信托
  信托因其制度優勢,寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成爲房地產融資的新熱點。信托可以進行直接貸款股權投資資產證券化等相關業務,可以在不同層次、不同品位上,爲房地產業服務
  但是,房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險,已受到有關部門重視。銀監會已經开始限制信托房地產貸款的支持。另外,信托資金的規模,尤其是集合式信托的規模因爲受到信托法的限制,有最多200份的限額。進入房地產行業信托資金將受到一定影響。
  (三)國內ipo
  (四)境外ipo
  (五)借殼上市
  (六)上市公司資產置換
  (七)房地產投資基金
  綜合比較:由於房地產融資資本密集性,有能力利用直接融資企業寥寥無幾,房地產开發資金直接融資佔較小比例

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