碧桂園：而立之年行穩致遠

在公布了2021年業績後，碧桂園（2007.HK）股價快速拉漲，漲幅一度超過9%，全天股價大漲超6%。在行業極其困難的情況下，碧桂園穩定的財務顯然獲得了市場的一致認可。

2021年是房地產行業劇烈變動的一年。在政策持續收緊和疫情反復的背景下，行業銷售迅速轉冷，多家規模房企都不同程度的遭受債務危機。數家千億房企因爲債務問題接連違約，民營房企的生存尤爲艱難。

在這樣的挑战下，能夠交出一份讓市場滿意的答卷，是碧桂園堅持“行穩致遠”發展战略的成效，穩健的經營才能在行業變局時凸顯公司穿越周期的韌性。在行業困局面前，碧桂園是少數幾個能做到“手有余糧”，而“心中不慌”的優秀民企代表。

2022年是碧桂園成立30周年，公司在發展過程中之所以能穿越周期，除了堅持穩健的財務外，還在於公司將自身成長與國家發展緊密結合起來。城鎮化是碧桂園始終堅持的方向。數年前碧桂園就聚焦城鎮化帶來的住宅及相關需求，並最終成爲城鎮化的領跑者。國家的城鎮化和現代化成就了碧桂園，碧桂園也用持續穩定的業績回報投資者。

降負債佼佼者

3月30日，碧桂園發布2021年全年業績。2021年公司實現營業收入爲5230.6億元，同比增長13%；淨利潤約爲409.8億元；公司股東應佔核心淨利潤約爲269.3億元。

合同銷售方面，2021年碧桂園實現權益合同銷售金額約5580億元，其中68%的銷售貢獻來自於三四线城市，全年總去化率高達67%；權益回款金額約5022億元，權益銷售回款率連續6年達到90%以上。

對於房地產开發商而言，2021年是極其不平凡的一年。迎來劇烈調整的房地產業大浪淘沙，千億房企中由於資金鏈緊張導致的債務問題何止數家，一度引發資本市場上的連鎖反應。

只有當潮水退去的時候，才知道是誰在裸泳。在行業遇到危局時，優秀的房企才能夠脫穎而出。尤其是本輪債務問題頻發的主要是民營房企，在這樣市場動蕩的局面下，碧桂園向外界展示了公司極強的債務控制能力。

截至2021年年底，碧桂園的總借貸爲3179.2億元，較2020年的3264.9億元下降了近3%。這是公司總借貸在2020年下降11.7%以後，借貸總規模繼續下降。與2019年最高時的3696.03億元有息負債相比，規模減少了約14%。借款規模已經降至2018年的水平。

碧桂園降負債的徵程沒有暫停鍵，公司已經提前償還債務。公开資料顯示，2022年1月，碧桂園償還了一筆本金總額4.25億美元。3月公司又以自有資金提早完成境內回售資金支付，本息共計約6.2億元。近期，公司還持續在公开市場上購回美元票據。自2021年12月30日起及截至2022年3月13日，公司累計購回優先票據本金總額達4570萬美元。3月22日，碧桂園地產集團又發布公告稱，公司全體董事、監事及高級管理人員將在二級市場購买不超1億元人民幣公司債券。

境外購回優先票據的同時，境內根據交易所規則由董監高購买本公司債券，碧桂園核心管理層用真金白銀表達了對公司未來持續經營能力和償債能力的信心。

截至2022年3月30日，碧桂園本年內已無境內到期債券，僅余騰越兩筆可回售公司債，共計40億元，境外僅7月份到期的一筆7億元美金優先票據。碧桂園方面表示，公司會根據市場情況考慮再融資等安排，進一步調整負債結構。

在不斷有房企因債務違約而爆雷的當下，房企資金和負債的真實性備受質疑。账面有數百億現金，卻付不起十幾億甚至是幾億元的借款，其中不乏所謂的“綠檔”企業，因此能夠隨時拿出真金白銀的房企才是現金流真正優秀的房企。

行動見真章

2021年碧桂園共有現金余額約1813億元，即使扣除受限制現金後，公司可自由支配的現金仍然高達1469.54億元，超過了公司短期借款一倍以上。實際上，自2017年後碧桂園扣除受限制現金後的自由現金始終在1300億元之上，2018年和2019年還超過2000億元，公司有充足的現金流覆蓋短期借貸。

在本輪陸續出現的房企債務危機中，不少房企還是三道紅线的綠檔房企。所謂三道紅线一是剔除預收款後的資產負債率大於70%；二是淨負債率大於100%；三是現金短債比小於1倍。根據觸线的不同情況，房企分爲“紅、橙、黃、綠”四檔，分檔設定有息負債規模的增速閾值。

只有滿足三個條件的房企才能是綠檔企業，之後以此類推分爲黃、橙和紅檔。在債務違約的房企中，多家房企身處最優的綠檔，账面數十億上百億現金卻依然拿不出數億元現金支付到期債務。

在危機中能夠持續發展才能夠真正體現出碧桂園的韌性。在業績發布會上，碧桂園常務副總裁程光煜表示，自2021年四季度以來，碧桂園跟十多個合作方就80多個項目進行了溝通，目前已經對其中約35個項目完成了收並購安排，還有約30個項目也已經基本談妥。

“從去年下半年开始市場波動，再加上行業的一些分化，使得我們看到市場上收並購的機會在增多，所以我們預計在未來的一段時間裏，收並購的量也會增多，會加大這方面的部署。”程光煜表示，目前銀行和AMC公司也有一些好的收並購標的，也在進行一些接洽，會做比較細致的盡調安排。

不僅是並購項目，在獲取土地上，2020年和2021年碧桂園分別新購土地權益地價2092億元和1416.2億元。2021年公司新增土地85%都位於五大都市圈，繼續堅持公司圍繞城鎮化謀發展的策略。

錨定城鎮化

2022年是碧桂園成立30周年。回首往昔，碧桂園既是我國城鎮化的見證者，更是這一偉大進程的參與者、領跑者。在黨中央提出建設新型城鎮化之後，碧桂園踐行於此，並將繼續做中國新型城鎮化的身體力行者。

在規模房企中或者說在銷售前十房企中，碧桂園是少有的一到六线均衡布局的房企。2017年公司合同銷售中有約58%來源於三四线城市，2021年公司合同銷售中，75%來自五大都市圈，68%來自三四线城市。

2021年末，我國常住人口城鎮化率爲64.72%。新型城鎮化依然是中國房地產行業發展的主要推動力，而三四线城市所在的縣域市場將擔負越來越重要的使命。發改委指出，2022年中國將堅持把推進農業轉移人口市民化作爲新型城鎮化的首要任務。提出城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制政策，推進以縣城爲重要載體的城鎮化建設。

金融部門也發文要服務好新市民在創業、就業、住房等方面的各種需求。新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類羣體，包括但不限於進城務工人員、新就業大中專畢業生等，目前約有3億人。

因此，新型城鎮化的推進、縣域經濟的發展，仍將是房地產行業最大的制度紅利。碧桂園創始人、集團董事會主席楊國強在報告中表示，中國的新型城鎮化還有很長的路要走，追求美好生活的人們永遠在路上，“新市民”的合理住房需求應該得到支持及滿足。“我們要做好應該做的所有事，持續提升自身的全周期綜合競爭力，堅持高質量發展，成功穿越周期。”

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