蘇新美好生活赴港IPO：年入4.62億，依賴母公司外拓能力不足

作者：佩奇 來源：格隆匯IPO研究院

據格隆匯新股了解，蘇新美好生活服務有限公司（以下簡稱“蘇新美好生活”）日前再度向港交所遞交上市申請書，擬登陸港股主板，交銀國際爲其獨家保薦人。

IPO前，蘇高新公司直接持有93.13%的股份，通過全資子公司蘇高新城建持股6.87%的股份，合計持有100%的股份。而蘇高新公司的背後，由江蘇省財政廳、蘇州市虎丘區人民政府分別持股10%、90%。

自1994年成立以來，蘇新美好生活开始提供物業管理服務，並向蘇高新集團开發的物業提供住宅物業管理服務，2001年之後，公司开始提供商業物業管理服務，到了2006年，公司向獨立第三方物業开發商开發的物業提供住宅物業管理服務。

經過20余年的發展，公司深耕長三角地區，尤其爲蘇州的城市服務及物業管理服務提供商。與物管行業大多數公司一樣，蘇新美好生活的業務區域較爲集中。截至2021年底，蘇新美好生活已在中國訂約77個項目提供公建項目管理服務、基本商業物業管理服務及基本住宅物業管理服務，總合約建築面積爲794萬平方米。

其中，75個項目來自蘇州地區，合約建築面積達779.1萬平方米，可以說蘇新美好生活的業務具有區域性。一定程度上，也反映出公司外擴能力不足。

2019年-2021年，蘇新美好生活實現總收益分別爲4.36億元、4.37億元、4.62億元，對應的年內利潤4355.4萬元、4810.3萬元、5651.7萬元，呈現穩步增長的態勢。期間內，公司毛利率分別爲20.3%、21.1%、23%。

弗若斯特沙利文數據顯示，若按2020年總收益及城市服務收益計，公司在蘇州物業管理服務市場及蘇州城市服務市場排名均爲第一。若按在江蘇省城市服務的收益、江蘇省非住宅物業管理服務的收益計，公司分別排名第3和第5。

目前，蘇新美好生活的大部分收益來自於商業及住宅管理服務，佔總收益的60%左右。其中，部分收益來自公司向母公司蘇高新集團、其合營企業及或聯營公司开發的物業提供的服務。

2019年-2021年，公司來自蘇高新集團及其聯營公司所开發物業的收益分別爲2.03億元、1.97億元及1.99億元，分別佔公司總收益的46.6%、45.2%及43.0%。截至2021年12月31日，蘇新美好生活在管的41個物業由蘇高新集團、其合營企業及或聯營公司开發，總建築面積爲420萬平方米，佔公司在管總建築面積的62.4%。一定程度上，蘇新美好生活的業務及收入依賴於母公司。

除了物業管理服務之外，蘇新美好生活還提供城市服務，包括市政基礎設施服務、公建項目管理服務、垃圾集運中心的運營。截至2021年底，公司已訂約爲9個項目提供市政基礎設施服務，目前，其已在蘇州建設及運營2個垃圾集運中心，最大產能爲每天合共處理800噸生活垃圾及50噸大件垃圾。得益於此，城市服務業務近年來收入規模不斷上升，佔比由2019年的的30.9%提升至2021年的36.7%。

小結

近年來，物管行業雖未因房地產行業政策趨嚴而受到重大不利影響，整體仍處於穩定增長態勢，但行業內市場競爭激烈且高度分散是不爭的事實，人工成本的持續上漲以及人力資源的短缺也會對蘇新美好生活在內的物管公司帶來經營風險。

在此背景下，蘇新美好生活的業務集中於單一地區，且依賴股東支撐，不僅限制了其對外擴張的腳步，同時使得公司對股東議價能力較低。未來，公司能否走向全國化還有待觀察。