引進战投的奧園還能逆風翻盤嗎

市場的每一次調整，都會提供難得的入場機會。

過去的20年裏，中國房地產市場高歌猛進，新房銷售規模屢創新高，到2020年底，千億房企數量高達43家。然而2021年下半年，市場迎來前所未有的寒冬。過去意氣風發的房企接連出現資金鏈問題，評級機構持續看空引發銷售市場預期走低，整個行業似乎進入一種惡性循環。

不可否認，當前行業尚未走出困局，但在政策面已迎來曙光。相較於去年金融調控的從嚴從緊，年後資金面趨於寬松：央行全面降準，全國有超60城出臺松綁樓市措施，涉及放松限購限貸、降低首付比例、下調房貸利率等。在企業端，多家房企獲金融機構百億並購融資扶持，出險企業也逐漸迎來“白衣騎士”。4月5日，佳兆業官宣，與招商蛇口、長城資產達成战略合作；4月11日，花樣年宣布聘請粵民投另類爲債務重組潛在战略投資人。而另一家粵系房企——奧園，已正式拉开战投重組序幕。有消息稱，已有國資入場盡調，預計近期或有進展。

對於奧園這家粵系房企，相信大家都不陌生。從90年代“奧林匹克花園”一炮走紅，到與中體產業分家、借殼誠成文化、成功香港上市、北京“長安8號”風波、跨入千億陣營，到如今再次陷入債務危機，演繹一段曲折的企業發展史，同時也是民營房企絕地求生的一個真實寫照。

不得不提的是，數次身陷困境，奧園都展現了極強的韌性與定力，愈挫愈勇，終成千億規模的中國民營100強企業。那么，屢次打出漂亮翻身仗的奧園，這回也能再次逢山开路，遇水搭橋，重新站起來轉型崛起嗎？

一路披荊斬棘

市場經濟大潮起起落落，歷經磨礪的企業不在少數。借殼誠成文化，可以說是奧園早年發展史上一次困難時刻。但是，奧園果斷及時止損，選擇出售誠成文化，完成了借殼又脫殼的整套動作，在此期間憑借極強的韌性與定力，定下了穩步發展的战略，即“攻中帶守、守中帶攻、攻守兼備”，不僅度過了這場危機，更是於2007年在香港主板成功上市，成爲奧園集團發展歷程中的一次“大逆轉”。

隨後，奧園於2009年謀得落子北京的契機，以3.7億元收購“長安8號”。項目位處北京黃金地段，被譽爲“長安街沿线最後一塊擁有70年產權的地皮”。如果拿下這個項目並順利开發銷售，對奧園業績增長將產生重大影響。然而，受當時宏觀調控及復雜股權關系影響，長安8號幾度停工停售。佔據大量資金，又牽絆着奧園自身其他項目的發展。爲此，2012年，奧園果斷退出長安8號，並實現了近32億港元的正現金回流。

隨着長安8號的順利出售，奧園的發展出現了轉機，銷售業績大幅提升。當年，奧園另一代表作，也是商業地產首發之作——廣州番禺奧園廣場开業。各地項目銷售火爆，2013年銷售額更是同比大漲91%。奧園卸下包袱輕裝上陣，再度崛起。

能否逆勢翻盤

逆境重生，轉危爲機，久經战場的奧園最終觸底反彈，並於2019年正式邁入千億房企陣營。

企業經營避免不了伴隨着風險。2021年以來，房地產行業進入市場寒冬，多家房企遭遇評級機構頻頻下調，疊加疫情持續因素，導致消費信心嚴重不足，房企普遍出現銷售困難、融資困難等資金流動性困境。奧園亦在此列。在悲觀情緒彌漫背景下，奧園管理層堅定表明，要在逆境中更加堅定信念，通過積極自救、積極引入战投、積極溝通債務重組，以战勝困難、化解債務危機，向“小而美”穩健運營轉型，成爲粵系房企在困境中重新站起來成功轉型的典範。

在過去的半年時間裏，奧園管理層迅速行動，實施了一系列自我紓困措施。從去年开始就展开了“保交付”、“保銷售”、“保兌付”、“保運營”和“保穩定”的“五保”自救行動。同時，還加快資產處置，大力推進債務化解和提高內部管理效能，積極制訂有力有效的防範化解風險應對方案。

從今年1月，市場上就有消息稱奧園在與多家國企接洽引战重組事宜，而最新消息是已有國資進駐奧園开展盡調商洽工作兩個月之久，預計4底或5初能有公告案。可見，奧園較早就下定決心引战重組。

坦率地講，站在战投方的角度來看，此時此刻入主奧園獲取控股權還是非常有吸引力的：

第一，奧園整體市值不到35億港元，通過半年來的債務體系梳理，情況也比較透明，排雷已經進行得差不多，這時無論通過股權轉讓還是參與股權配售，都可以以比較低的對價獲得控股權。

第二，奧園旗下還有兩家上市公司，分別是香港上市的奧園健康，和A股上市的奧園美谷。從奧園健康看，物業的經營層面是還是可以產生持續穩定現金流，是較爲優質的資產；從奧園美谷看，醫美概念比較純粹，旗下擁有優質醫美機構連天美、奧若拉等能產生穩定經營性現金流。也就說，拿下奧園的控股權，同時可以間接控股兩家經營狀況尚佳的上市公司平臺。而且，無論物業還是醫美，賽道都不錯，低成本切入這兩個賽道，還是具有很大吸引力。

第三，根據奧園所公布的數據，截至去年底，奧園擁有城市更新項目超70個，貨值約9000億，絕大多數位於廣州、深圳、珠海、東莞、佛山等大灣區核心城市。去年國內房地產整體銷售金額達到18萬億，基本已經是天花板，以後再向上突破恐怕很難，城市更新大概率成爲下一輪爭搶對象。無論接盤方是本地房企還是非大灣區內企業，都可以進一步鞏固大灣區城市更新版圖。從這個層面看，之前沒有布局大灣區或者較少涉足大灣區的企業恐怕更有興趣。

所以，若此次引战重組成功，奧園既可保留民營企業精細化管理，又可以聯合國企央企的資源優勢。“國企+民企”的合作模式也將在一定程度上起到示範作用，對困難房企紓困或轉型都具有一定的參考價值。

商業的大潮起起落落，行業的變遷不可捉摸。這20多年，奧園經歷了數次大起大落。每當面臨疾風暴雨般的壓力與挑战，奧園管理團隊卻在一次次危機中探出前行新战略，錨定發展新方向，展現出極強的韌性與定力，愈战愈勇，愈战愈強。

期待奧園再一次涅槃重生。

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