貝殼租房：“破”與“立”的探索丨長租探索者

近期，貝殼於港交所掛牌上市交易，成爲首家以“雙重主要上市+介紹上市”形式返港的中概股。   事實上，面對中概股遭遇逼退浪潮，及國內房地產市場的不斷降溫，二次上市被視爲貝殼實現避險的最優解。   不過，打鐵還需自身硬，企業的長期價值還有賴於自身的硬實力，因此，在行業深度調整的當下，貝殼向內也探尋到了穿越行業波動期的解決方案。   2021年底，貝殼發布“一體兩翼”战略，“一體”即二手和新房交易服務賽道，“兩翼”分別爲整裝大家居事業羣與普惠居住事業羣。這也意味着，貝殼將觸角伸向家裝與租賃賽道。   租房業務作爲其中的重要一翼，2月10日，貝殼租房與樂灣公寓投資共建的首個青年公寓項目在上海徐匯區正式落地，標志着貝殼租房多元化供給的探索，邁出了關鍵一步，此後，貝殼租房的業務脈絡逐漸清晰地展現在外界面前。   那么，被貝殼看好的租房賽道現狀如何？貝殼爲何選定長租作爲發力點？貝殼租房又如何區別於其他住房租賃企業？帶着這些疑問，我們與貝殼研究院及貝殼租房的相關負責人進行了對話。  

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談行業機構化：應着力掃清發展障礙

  一直以來，前期投入大、整體回報周期長都是長租行業與生俱來的“硬傷”，也因此，長租賽道上“暴雷”事件層出不窮，這也爲住房租賃行業的發展蒙上一層揮之不去的陰影。但在貝殼研究院高級分析師黃卉看來，並不代表機構化租賃的方向是錯的。   據悉，美國由專業機構持有運營和機構托管的房源佔比爲54.7%，英國爲66%，德國爲48%，日本爲83%。相對而言，我國機構化滲透率不足，發展不充分。據粗略估算，我國機構持有管理運營在總市場中的比例不到5%，一线核心城市機構化率也不到20%。   對此，黃卉表示，相比於個人房東，住房租賃企業在租賃產品、租賃服務上都更爲專業。“個人散租爲主的市場中，法律約束和行政監管的難度大，市場缺乏相應的標準和服務，租客滿意程度較低，租賃關系不穩、租期短的問題突出；另一方面，現有住宅以兩居、三居爲主，而租客更傾向於小戶型、低租金房源，供需匹配產生錯位。”   黃卉認爲，住房租賃企業通過專業化運營能力，能夠爲租客提供品質化的租賃產品、服務，同時也更易於行業監管，因此機構化發展有利於形成規範的住房租賃市場，讓租客住的更安穩、舒適。   不過，不可否認的是，住房租賃企業仍面臨盈利空間小，融資成本較高、融資渠道窄等問題，因此黃卉認爲，應從兩方面爲機構化發展掃清障礙：   一是需要加強政策引導和支持，提供土地、金融、稅收等方面的優惠，讓住房租賃企業能夠“算過來账”，提高市場主體的積極性，同時持續完善住房租賃監管體系，積極推進租賃立法，促進租賃市場規範化發展；   二是從市場的角度來看，住房租賃企業要不斷探索新的商業模式，在降本增效的同時，持續提升對租客端、業主端或是資產端的服務能力，爲租客提供品質化、多樣化的租賃產品和服務。  

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談企業角色定位：保民生與企業盈利並不對立

  回顧我國住房租賃市場的發展，從2001年初步培育至今的20余年時間裏，住房租賃市場承擔了補充健全房地產市場體系、去槓杆保民生工具的角色定位。2016年，“租購並舉”的提出使得我國以市場配置爲主、政府提供基本保障的住房租賃體系逐步健全發展起來。   今天，我國租賃人口超2億，且每年數百萬畢業生湧入租賃市場，長租顯然是剛需，那么，長租企業在實現“居者有其屋”的民生保障方面應該扮演怎樣的角色？   對於這一問題，黃卉給出的答案是：產品和服務的提供者。她認爲，住房租賃企業作爲產品和服務的供給方，應該積極發揮專業、效率的優勢，洞察不同收入羣體租客的租住需求和偏好，提供品質化的“一張牀”、“一間房”、“一套房”租賃房源，以及多樣化的租賃服務，同時還可組織各類社區活動，幫助租客更好的融入到城市生活中，持續提升租客在城市中的租住體驗。   從一定程度來看，行業的民生屬性與企業的逐利本性之間似乎存在天然矛盾，但在黃卉看來，兩者並非對立的關系。“住房租賃具有準公共物品屬性，要滿足龐大的住房租賃需求，不僅需要政府的支持、引導和規範，還需要依賴市場的專業性和效率。”黃卉稱，住房租賃本身就是“微利”行業，盡管現階段行業中多數住房租賃企業仍未實現盈利，但隨着未來企業商業模式持續升級，住房租賃行業效率提升，住房租賃準公共物品屬性的定位和企業“盈利”屬性之間必然會達到平衡狀態。   貝殼找房副總裁、貝殼租房战略業務負責人宋春暉也坦言，一定程度上，住宅租賃本身可以說是“不賺錢的生意”，不太可能出現暴利的企業或者商業模式，因此貝殼租房在入局之前便有明確的“微利可持續”的發展定位。   宋春暉說，貝殼對租房市場分兩部分看。首先，中國有大量的人口尤其是年輕人是租房用戶，租房市場是一個民生產業，在這個民生產業中，貝殼需要貢獻出自己的企業力量。第二，租賃並非一個暴利市場，而是一個可以產生持續收益的微利市場，需要堅持長期主義的企業耐心精耕細作，而貝殼始終堅持做“難而正確的事”。  

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談貝殼租房業務：創造三個價值

  自從去年底貝殼確定“一體兩翼”战略之後，貝殼便調動各個部門的精幹力量專攻租賃業務，據貝殼找房副總裁、貝殼租房運營負責人張珊介紹，貝殼租房要做的，就是期望在發揮自身的能力稟賦，爲行業和社會創造價值。對此，張珊概括爲三方面的價值：   首先，在供給側，貝殼租房希望通過更多的模式創新和探索，今年能夠爲市場提供有品質的十萬間房源供給。  據悉，目前貝殼租房在供給側的战略版圖中，基本涵蓋了當前租房市場的主流商業模型，具體來看，分爲四個業務板塊：一是繼續保持傳統的租房經紀業務；二是爲長租公寓提供運營服務；三是貝殼推出自營的“貝殼省心租”托管服務，爲分散式的小業主、租客提供一站式、專業化的托管服務；四是貝殼也將嘗試投資共建房源，根據不同城市政策鼓勵方向，結合各城市供給特徵，探索多種供給產品。   其次，在用戶側，能夠給消費者提供更多的保障和增量價值。今年3月，貝殼租房面向租房消費者和業主正式推出七大“微光服務保障”，涵蓋收費透明、租金安全、人身財產保障等多項內容，通過更高標準的品質服務，持續優化消費者的找房體驗和租住品質。   最後，在行業側，張珊表示，希望通過貝殼多年積累的數據，能夠給行業帶來一些專業的研究，給出更多的市場發展方向建議，推動行業持續、穩定、健康發展。  那么，羣雄逐鹿的長租賽道上，貝殼租房選擇此時躬身入局的底氣何在？宋春暉稱，在過去的20年中，租賃一直是貝殼的主營業務之一，貝殼和鏈家累積服務過近千萬租賃需求，所以無論是對租賃行業、對品質服務、對线上线下的運營能力、還是對客戶保障、對行業如何實現正循環，貝殼都有着深刻的理解，這也爲貝殼以新的姿態進入租賃賽道提供了基礎和保障。   入局以來，貝殼始終踐行爲城市鎖住人才、培育城市競爭力的使命，通過更好地盤活存量、創造新供給，並根據自身優勢不斷探索適應各類人羣及各類需求的租賃產品。   以集中式公寓爲例，貝殼並沒有走傳統集中式公寓重資產運營的老路，今年年初，貝殼租房與樂灣公寓合作投資共建的青年公寓項目就是由老舊廠房改造而來，拋开了傳統集中式公寓重資金投入快速求回報的思維，將租金降到當地大學畢業生可支付水平，幫助青年人實現職住一體的居住需求。   據了解，截至3月31日，在分散式房源供應上，貝殼已進駐的七城省心租新增收房顯著，在集中式公寓探索上，貝殼租房投資運營的首個青年公寓項目樂灣公寓在上海徐匯區正式落地運營，項目總量達2979套，最高滿租率達97%；聯建公寓作爲蘇州自主籤約的第一個項目，實現了城市公寓項目0-1的突破。   宋春暉表示，住有所居的時代下，貝殼租房致力於緊隨時代步伐，運用自身的資源稟賦，幫助行業降低成本、增進效率，真正探索“微利可持續”的可行路徑，爲供需兩端貢獻自己的力量。