胡葆森斷尾求生，千億建業集團“棄”文旅#金牛計劃#

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

2020年5月份，意氣風發的建業集團董事長胡葆森對媒體稱，建業有信心、有能力在中原文旅事業發展中扮演應有的角色，到2022年建業文化小鎮將達到20個，總投資超過200億元。

然而，僅僅兩年時間，建業就將旗下兩大文旅項目的大股東之位交了出去。

天眼查顯示，近期河南老家文化旅遊發展有限公司（下稱“河南老家文旅”）成爲河南建業華誼兄弟文化旅遊產業有限公司90％股權持有方；此外，建業方面還出售河南建業實景演出文化發展有限公司51％股權，該股權同樣由河南老家文旅接手。

據悉，建業華誼兄弟電影小鎮（下稱“電影小鎮”）歸屬於河南建業華誼兄弟文化旅遊產業有限公司，建業實景持有“只有河南戲劇幻城”（下稱“只有河南”）項目。

有市場人士認爲，這兩處承載胡葆森文旅野心的項目，盡管運營時間不長，分別在2019年9月和2021年6月才正式开業，且在河南省內擁有較高知名度，但對仍處於瘦身自救中的建業而言，卻是不得不甩掉的“包袱”。

建業兩大文旅項目易主

2021年6月5日，由建業出品、王潮歌導演的“只有河南戲劇幻城”开城儀式在河南鄭州舉行。

據介紹，“只有河南戲劇幻城”佔地622畝，總投資60億，屬於河南省A類重點項目。這座擁有21個劇場的戲劇幻城，也是目前世界上規模最大的戲劇聚落羣。

觀看开城儀式的除了胡葆森自己，還有萬科集團創始人王石、著名作家劉震雲等著名河南人。

自稱河南人的王石說：“裏面的內容，讓我非常驚訝，非常感動。我青少年是在鄭州度過的，今天我們看到，我們不回避過去的苦難，表現出爲了生存的光芒。”

活動主人公胡葆森回憶了過去，“在我很小的時候，濮陽每天都有要飯的人。沒有糧食就不知道河南人做出的貢獻，沒有苦難，就不知道人性的光輝。”

“只有河南戲劇幻城”僅是胡葆森文旅夢的一部分。早在2012年，以地產業務發家的建業，开始涉足文旅行業。相繼打造了开封建業東京夢華、建業電影小鎮、濮陽建業大集古鎮、櫻桃溝建業足球小鎮等特色文旅項目。

其中本次易主的電影小鎮，被視爲是建業集團轉型之年進軍文化旅遊產業的开篇之作，項目總體規模約2000畝，起步於2015年建業與華誼兄弟達成的合作協議。

2019年8月29日，建業電影小鎮產品發布會召开，胡葆森曾在2019年電影小鎮產品發布會時透露，電影小鎮已投入了20億元。下一步，還要再有20億元的投入。

2020年5月份，接受河南日報採訪時，胡葆森描繪了自己的文旅“野心”，建業打造中原文化小鎮的初衷是要建成向全國和世界展示中原美食、建築、戲曲、雜技等文化元素的窗口。“到2022年建業文化小鎮將達到20個，總投資超過200億元。”

如果疫情很快過去，如果鄭州沒有發生“720”特大暴雨，胡葆森的文旅情懷或許能夠堅持下去。

據了解，電影小鎮开業第二年就遇上2020年初疫情暴發。官方提供的數據顯示，當年除夕電影小鎮選擇了閉園，直至3月28日重新开園，整整63天沒有營業。根據建業地產2021年年報，2021年電影小鎮項目接待遊客約160萬人次，實現營業收入約1.8億元。

洪水也讓建業損失慘重。开業當年的9月9日，網絡上流傳出一封建業的“求助信”，信中提到在水災、疫情等多重因素影響下，建業累計各種經濟損失逾50億元。

業內人士分析，文旅項目因資金投入大、开發周期長，沉澱大量資金卻幾乎不可能在短期內實現盈利，常常給項目开發方帶來很大的資金壓力。

而疫情等因素的幹擾，進一步拉長了項目投資回報周期。建業年報顯示，戲劇幻城項目2021年全年僅營業140天，實現營業收入約1億元。

在此情況下，建業選擇收縮文旅战线。

據“旅界”，有消息人士透露，在河南老家文旅入股前，胡葆森已經爲只有河南和電影小鎮尋求买家長達近3個月時間。

天眼查顯示，河南老家文旅成立於2016年3月10日，注冊資本爲1億元，由河南省文化產業投資有限責任公司100%控股，股權穿透後實控人爲河南省財政廳。

有市場人士認爲，建業文旅業務的盈虧情況不爲外界所知，本次交易細節和金額尚未對外公布，如果建業只保留小部分股權做輕資產運營，放棄控股權回籠資金，可以爲當下的緊張流動性“補血”。

胡葆森獲王健林馳援

在向國資出售文旅資產之前，建業集團曾向“白衣騎士”王健林求救。

據公开消息，今年4月1日，建業集團與萬達集團籤署战略合作協議，將旗下商業項目整體出租給珠海萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商管”），交由其來運營。

按照協議，建業地產將全部商業項目整體出租給萬達商管或其關聯方，萬達商管將會全面負責這些商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理。

有知情人士對界面新聞透露，在這次合作中，建業集團可能獲得7億元，代價是交出旗下商業項目10年左右的運營權。

資料顯示，建業旗下的商業項目主要包括鄭州建業凱旋廣場、洛陽建業凱旋廣場、南陽建業凱旋廣場、駐馬店建業凱旋廣場、开封七盛角、濟源建業新天地步行街、三門峽建業新天地步行街、鄭州建業凱旋匯等8個項目。

年報顯示，2020年建業地產商業項目的租金收入爲1.38億元，而2021年租金收入爲2.03億元，同比增長46.4%，爲近3年來的最高點。

建業方面表示，通過合作引入專業商業項目運營商，將提高商業不動產項目資產運營的效率和收益水平，同時起到开源節流、降本增效的財務效果。這與公司一直以來的去庫存、盤活不動產的做法高度一致。

今年4月21日，作爲萬達集團旗下的商業物業運營管理的業務主體，萬達商管在招股書失效兩天後，再次向港交所遞表，繼續推進上市之路。

萬達商業爲萬達商管前身。近年來，萬達商管一直在謀求轉型，尋求輕資產運營模式。據弗若斯特沙利文報告，按2020年在管項目數量和總在管建築面積計算，珠海萬達商管是全球最大的商業運營服務提供商。

在托管建業的商業項目前，萬達還在3月底和鑫苑集團達成战略合作，知情人士透露，鑫苑旗下多個商業項目將轉交給萬達經營托管，借助萬達多年的商業運營經驗以實現項目增值。

表面上，萬達與建業的輕資產合作，能夠進一步拓展萬達商管在輕資產方面的布局。實際上，據傳兩位大佬私交甚篤，除了都對足球有深厚的情誼，胡葆森還曾公开力挺“落難”時的王健林。

2017年，萬達大肆甩賣旗下酒店的做法引發了外界不少質疑，胡葆森卻在公开場合對此表示，“他（指王健林）積極甩這些資產也是爲了執行轉型战略”。在胡葆森眼中，在中國房地產界，論战略執行力和战術紀律，王健林當之無愧是排在第一位的。

而建業如今甩賣文旅資產，也頗有當年王健林的氣勢。5年前，萬達出售給融創的資產包除了76間酒店，還有13個文旅項目的91%也轉給了孫宏斌名下，後者代價爲295.75億元，並由融創承擔項目貸款。

當時很多人認爲孫宏斌撿了便宜，但回過頭來看，這次“大甩賣”是萬達集團得以從債務危機中走出來的關鍵。如今資金充裕的萬達再拉老友一把，讓王健林贏輕松得了“白衣騎士”的名頭。

外界普遍認爲，盡管建業的商業項目能夠貢獻不錯的收入，但在托管給萬達，可以拿到一筆關鍵資金，幫助公司盡快從目前的困境中走出來。

“河南王”依舊艱難

成立於1992年的建業地產，至今已經走過了30個年頭。

作爲“92派”企業家，建業掌舵人胡葆森一度是中國房地產業“帶頭大哥”式的存在，他與馮侖、王石並稱爲“中國房地產三君子”。

不同的是，在房地產的黃金年代裏，當其他房企們大搞全國化擴張運動之時，胡葆森和他的建業卻深耕河南，不斷從省城到地級市再到縣級市下沉。

按照胡葆森的說法，“讓河南人民都住上好房子”是其理想與使命。盡管這一點被外界詬病“困於”河南，但不妨礙建業的規模發展壯大。

受益於棚改紅利，2017年至2019年，建業地產銷售金額三年復合增長率達65.9%，並在2019年首次銷售額破千億，完成了河南122個縣市的全覆蓋。2020年，建業地產實現合約銷售金額1026.42億元，同比增長1.5%，勉強留在了千億俱樂部。

然而好景不長，一方面政策調整下河南棚改套數下跌了超7成，另一方面疫情之後整個地產行業進入下行通道。

2021年下半年的一份求助信，將建業的困境暴露了出來。信中建業地產陳述了自己的困難，並懇請相關部門盡快償還逾50億元的拖欠款項。如果過不去眼前這道坎，其有可能成爲“下一個暴雷和倒下的企業”。建業集團也證實了該文件內容的真實性。

2022年初，爲適應新的市場環境，建業集團進行了深入的組織架構調整，並提出了“做少、做小、做好”的發展理念，“瘦身”成爲當務之急。

此外，爲了節儉开支， 當時有媒體報道稱這次組織架構調整過程中，建業集團裁員達到了60%

建業地產2021年年報數據顯示，公司現金、現金等價物及受限制銀行存款總值爲98.48億元，減去受限銀行存款39.46億元，可用現金爲59.02億元。

而其負債總額達1330.63億元，短期有息負債合計爲67.6億元，可用資金無法覆蓋短期債務。

業內判斷，從目前的市場形勢來看，建業集團自去年下半年以來的資金緊張狀況並未得到好轉。

4月4日，穆迪將建業地產的家族評級從“B1”下調至“B3”，展望爲負面。

穆迪表示，"評級下調反映出建業地產的流動性減弱，再融資風險增加，因爲其現金頭寸大量減少，資本市場融資渠道減弱。負面展望反映出該公司籌集新資金以支持其商業計劃、恢復其流動性和滿足其再融資需求的能力存在不確定性。鑑於展望負面，建業地產的評級在未來12個月內不太可能獲得上調"。

建業能否走出困局？雷達財經將繼續關注。

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