貝殼Q1財報：平臺韌性助力穿越周期 兩翼高速增長

5月31日，居住產業數字化服務平臺貝殼(NYSE:BEKE；HKEX：2423)發布2022年第一季度財務業績。

貝殼一季度成交額(GTV)爲5,860億元(人民幣，下同)，同比下降45.2%；營業收入爲125億元，同比下降39.4%，與貝殼業績指引上限持平，超過了市場的一致性預期；經調整後淨利潤爲2,800萬元。一季度至今，數十城松綁樓市調控政策，以支持合理需求釋放，宏觀政策環境也在不斷轉暖，但隨着新冠疫情再次擴散，市場復蘇呈現相對分化跡象，貝殼的房產交易業務的業績也因此受到短期影響。但與此同時，在一體兩翼战略开局之年的第一季度，一體（房產經紀事業羣）和兩翼（整裝大家居事業羣與惠居事業羣）之間逐步展現出高效協同，兩翼業務逆勢高速增長。隨着聖都家裝與貝殼的全面融合，二者的協同效應正不斷顯現；而貝殼租房業務發力點也更加清晰，分散式租賃管理“省心租”業務取得突破。

貝殼董事長兼CEO Stanley Peng表示：“2022年第一季度，貝殼面臨的挑战主要來自短期各方面的不確定性。隨着市場逐步觸底恢復，‘一體’房產交易業務將進一步聚焦切實爲消費者和服務者解決問題，關注效益的提升。‘兩翼’家裝家居和租賃業務要穩扎穩打‘生根’，尤其是在完成聖都家裝的交易之後，融合和快速發展成爲全年主題。”

貝殼執行董事、首席財務官徐濤表示：“一季度交易量處於相對低位，貝殼適時地進行了一系列管理動作優化，使我們更好地在後續市場恢復中把握機會。我們同時投入更多精力助力長期能力的培養和建設。展望未來，我們對‘一體兩翼’战略充滿信心。我們將努力抵御短期波動，更爲重要的是，我們將在‘美好居住’這一蓬勃發展的領域持續探索，推動對行業的產業升級，爲行業和客戶創造不可取代的價值。”

財報發布同時，貝殼宣布擬建立股份回購計劃，將在12個月內回購最多10億美元的ADS（美國存托憑證），這凸顯了公司對自身未來長期且可持續增長潛力的信心。該計劃將待公司股東大會的一般性授權獲批後盡快开始進行。

“一體”業務：持續抵御觸底趨勢，聚焦效益優先

爲了應對樓市短期各方面的不確定性挑战，貝殼核心關注三個層面：經紀人人效提升，讓其服務更專業、留存更久；消費者體驗提升，使其交易更安心、風險有兜底；對客戶理解更深，助力开發商產品力更強、回款更快。此外，貝殼通過精兵簡政、降低非必要投入，提升效率和效益。

聚焦“效益優先”，貝殼通過精細化、網格化管理，更好實現合作等關鍵指標的運營，提升作業效率；圍繞着房源、客源、帶看的關鍵節點，持續提升二手交易能力。貝殼的科技優勢在疫情期間也得到了進一步的發揮。因疫情管控後，貝殼VR周度商機量環比提升70%，VR帶看量環比提升160%。一季度貝殼APP+小程序的總MAU約3,970萬，環比提升6%。

根據貝殼研究院數據，第一季度全國二手市場GTV同比下降52%。同期，貝殼存量房交易GTV爲3,741億元，同比下降45%，二手房交易GTV同比下降46%，略好於市場水平。

根據國家統計局數據，一季度全國新建住宅銷售GTV同比下降26%，是1999年以來第二大單季度跌幅；同時一季度克而瑞百強房企銷售額同比下降47.6%。貝殼新房一季度完成1,927億元GTV，同比下降44%。在新房交易服務方面，貝殼平衡規模增長和風險管理：短期降低高風險項目合作、增加快傭類業務收入，加大與國有房企、優質开發商的總對總合作，同時拓展服務和產品，切實賦能开發商提升客研、產品研判能力和銷售效率。

一系列韌性舉措落地，提升了平臺利益相關方對抗周期風險的能力，降低了優質人店產能流失的速度。一季度末貝殼連接門店數超過45,700家，環比下降10%；活躍門店數接近43,000家，環比下降5%；連接經紀人數超42.7萬人，活躍經紀人超38.1萬人，環比均下降6%。

“兩翼”業務：家裝家居逆勢增長，租賃業務實現突破

一體兩翼战略轉向爲貝殼穿越周期提供了堅實基礎。

一季度，關鍵一翼的貝殼家裝家居業務取得了逆勢高速增長。貝殼在4月底全面完成了對聖都家裝的收購。聖都和貝殼的協同效應，在導流、供應鏈能力、交付能力、運管能力提升上都有非常明顯的體現。根據中裝協數據，一季度家裝行業總產值同比下降25%-30%，而假設聖都業務並表的情況下，貝殼第一季度家裝家居業務收入將同比增長54%，達到8.6億元。合同額同比增長63%，季度籤約單數近6,500單，同比增長超50%，單均價同比增長8%。

房產交易服務業務的導流能力得到展現。一季度，貝殼一賽道（房產經紀業務）轉介紹客戶已經貢獻約23%的合同額。一賽道對家裝的導流幾乎全部爲增量收入，其中上海和北京的導流合同額佔比分別達到了77%和75%。在一賽道的支持下，家裝一季度重點城市拓城順利，其中上海、武漢、成都、北京四個重點城市合同額同比增長分別實現約550%、290%、100%、130%。

交付方面，貝殼通過线上Home SaaS系統和线下結合的方式進行交付的品質管理、工藝管理及工期管理，實現交付效率和交付品質的雙重提升。依托系統化施工過程管理及工程排期科學管理，貝殼家裝品牌“被窩”交付工期已經達到行業領先，第一季度達到僅98天水平。

另一翼的貝殼租房業務，分散式租賃管理“省心租”業務實現了從0到1的突破，一季度收房超過5000套，截至3月末在管房源接近17,000套，較21年末增加37%，進入城市數量從去年末3城增加至8城。集中式公寓方面，首個通過“輕”托管運營服務參與的貝殼新青年公寓項目在上海徐匯區落地，總體量達2,978套，月租金最低至2,700元，出租率已達98%。