持有與銷售雙輪驅動，合景泰富投資物業板塊進入熟成期

收租的同時會適當優化資產配置。

21世紀經濟報道記者 黃雅琪 廣州報道

合景泰富在持有型物業領域不斷發力。

近日，有消息指出，合景泰富計劃銷售位於廣州、北京、上海的寫字樓，這些項目位於一线城市的城市副中心或新興商務區，預計寫字樓大單銷售的貨值約爲100億元。合景泰富方面對此回應稱，今年將有序在市場上推售寫字樓項目。

合景泰富方面表示，今年年初其組建了大客戶銷售團隊拓展大客戶資源以促進整售式大單項目，未來將會積極推進整棟寫字樓銷售落地，此舉預計將帶來穩定而可觀的現金收入。

實際上，合景泰富過往一直採取住宅和投資型物業开發的“雙輪驅動”模式，在投資性物業方面也一直保持銷售+自持動態平衡，這既能保有合景泰富在一线和新一线城市的布局，也能保持每年投資型物業的變現能力，以達到優化財務結構形成良好財務循環的目的。

自持、銷售“雙輪驅動”

合景泰富在持有型物業領域深耕已久，在北京、上海和廣州等多座一二线城市擁有多年的寫字樓开發經驗，旗下擁有多座超甲級寫字樓，這是其沉澱下來的優質資產。

實際上，合景泰富並非近期才有寫字樓的銷售計劃。在寫字樓开發運營方面，合景泰富一直採取开發與銷售雙輪驅動的模式，交易與銷售常年活躍。

由於合景泰富擁有良好的寫字樓運營水平，且其旗下寫字樓多數位於一二线核心城市CBD、核心商務區域，因而也頗受潛在买家的歡迎，近年來不斷有大宗銷售進账，也爲其貢獻了穩定的現金流。

公开資料顯示，自2017年起，合景泰富持續對旗下的物業組合進行了優化配置，將較具競爭優勢的寫字樓項目進行部分出售，如上海環球都會廣場、上海嘉譽灣、上海環球都會廣場、廣州科盛廣場、北京通州合景國際金融廣場。

這些寫字樓項目來源於合景泰富已進入城市的綜合體項目或早期項目，總價值超過80億元。通過優化配置，合景泰富補充了一部分可售資源，此外由於這些項目持有時間較長，拿地成本低，出售部分這類資產也有利於維持合景泰富的利潤率水平。

事實上，此前合景泰富管理層已經公布過今年的寫字樓置換計劃。根據此前合景泰富披露的信息，其目前計劃把廣州非核心區域的寫字樓出售，置換成2021年年 7 月拿到的珠江新城商業項目；此外，另有上海後灘的寫字樓及北京通州約 17 億元貨值的寫字樓目前亦有买家洽談。

雖然陸續有大宗銷售出現，但合景泰富也仍選擇自持多數優質寫字樓物業。在合景泰富對寫字樓資產的不斷盤整下，其投資性物業也持續錄得穩定的收入。

年報數據顯示，2021年，合景泰富在核心一、二线城市累計已开業45個投資性物業，其中商場10個，寫字樓10個，酒店25個。2021年，合景泰富全年租金收入爲19億元，同比增長31%，其中，酒店增長47%，商場增長27%，寫字樓增長17%。

由此觀之，由於合景泰富在寫字樓領域資產質量良好，因此“銷售+自持”的雙輪驅動模式既能夠讓合景泰富保有優質資產收取租金獲得穩定現金流，也能夠通過快速變現的方式提升利潤水平優化財務結構，從而達到增厚財務安全墊的目的。

持有型物業穩步前進

合景泰富深知持有型物業的重要性，在這方面也一直有清晰的規劃。

合景泰富管理層此前曾透露，合景泰富每年都會拿出銷售回款7%來建設持有型物業，而每年陸續都會積累一些，通常在收租的同時，如果市場上有客戶出價很好的話，就會賣掉。

從2021年的發展情況來看，也是如此。

年報顯示，2021年合景泰富共有10座商場开業，分別位於北京、上海、廣州、成都、蘇州、佛山6座一、二线核心城市。2021年內，商場客流量同比增幅達到45%，零售額同比增長51%；其中，成都摩方开業一周年，出租率即超96%。

根據合景泰富的計劃，2022年還將有幾座新的商場陸續开業，包括重慶悠方、廣州知識城悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地等。

在寫字樓領域，合景泰富的布局也相當優質，其在廣州、上海、成都、蘇州、南寧等在內的一二线城市核心商務區有多座優質的寫字樓項目，也已經形成了IFP（合景國際金融廣場）、IMP（環球都會廣場）、ICP（環匯商業廣場）三大高端寫字樓品牌，目前已开業運營的共有10座。

2021年，合景泰富寫字樓整體出租率爲88%，其中北京通州的合景國際金融廣場榮獲由GBE辦公建築大獎頒發的“最佳建築設計辦公建築獎”及美國MUSE DESIGN AWARDS金獎。

酒店方面，合景泰富旗下已开業25個酒店，木蓮莊酒店集團旗下的酒店項目遍及廣州、上海、深圳、成都、重慶、蘇州、杭州、西安等核心城市。

這些優質的持有型物業不僅能夠爲合景泰富提供穩定的現金流，也能夠在必要的時候成爲變現的利器。隨着房地產市場進入新的發展篇章，合景泰富也將憑借“銷售+自持”的方式穿越周期。

(作者：黃雅琪 編輯：張偉賢）