5億美元債務求展期，千億房企寶龍進入危險時刻

文 | 張文靜

編輯 | 田晏林

5億美元債務尋求展期

在寶龍商業拒絕向母公司寶龍控股“輸血”的一個月後，這家誕生於澳門的“閩系”房企的債務壓力終於到頂了。

7月4日，寶龍地產發布公告稱，就2022年7月和11月到期的兩筆優先票據進行交換要約，同時就另外四筆優先票據修訂契約內違約事件條文徵求投資人同意。

寶龍地產坦言，交換要約是爲了延長公司債務到期日、強化資產負債表及改善現金流量管理。通俗地說，就是沒錢還債了，懇請各位債務人寬限些時日。

今年以來，與衆多現金流承壓的房企一樣，寶龍也進入年報難產、更換審計師，處置資產的窘境。市場早看出了苗頭，到了6月，債券價格接連下跌。如今，寶龍坦露艱難處境，尋求債務展期，絲毫沒有出乎市場預料。

根據寶龍的披露，2022年7月到期的美元債，息票率爲4%，尚未償還金額2億美元；2022年11月到期的7.125優先票據，尚未償還金額爲3億美元。交換票據的交換要約於2022年7月4日开始，在2022年7月13日下午4時屆滿。

寶龍對同意交換要約的投資者給出了頗有誠意的交換條件，例如5%的預付現金還款，1%的現金獎勵費，以及相應優先票據的應計利息等。

對於2019年7月票據、2020年8月票據、2020年10月票據、2021年5月票據，寶龍地產發起了同意徵求。上述票據將先後於2023年至2026年到期，截至目前，尚未償還本金總計16.54億美元。

同樣，寶龍也給出了同意徵求條件：如果持有人在同意徵求屆滿期限或之前有效發出同意，那么他們每1000美元本金額可獲得2.5美元同意費。

對於交換要約和同意徵求的原因，寶龍稱，2021年下半年，中國房企及資本市場經歷了一個拐點。用於房地產开發的銀行貸款減少，融資渠道受限。此外，由於購房人對开發商交付能力的擔憂，房地產銷售受到影響，預售款項的使用也受到政策限制。一系列事件導致再融資受阻。

進入2022年，中國房地產行業持續波動，銀行貸款進一步收緊，加之某些負面信貸事件，加劇了市場對房企經營的擔憂。沒人买房，开發商的收入大幅減少。

而對於重倉長三角地區的寶龍來說，上海突發的疫情更令其銷售雪上加霜。截至2021年底，寶龍約71.8%的項目和67.1%的土地儲備位於長三角地區。中指研究院數據顯示，2022年上半年，寶龍地產銷售額232.4億元，同比下滑56%。

子公司“拒絕”輸血

寶龍資金的緊張情況在財報上顯露無疑。

截至2021年底，寶龍地產借款總額爲729.58億元，其中一年內到期的借款爲220.23億元，包含銀行借款76億元，境內債75億元，境外債59億元以及信托10多億元。但公司账面上現金及現金等價物僅194.72億元，已經無法覆蓋短期債務。

據媒體報道，早在4月30日的投資者交流會上，寶龍地產管理層給出了透露了今年的償債計劃，包括經常性收入、物業銷售回款、大單銷售及資產抵押等措施。

當時，寶龍地產總裁許華芳對投資者稱，爲了積極开源，寶龍地產採取全員、全渠道銷售。在這之外，許華芳還對資產端融資和大單銷售抱有更高的期待。他稱，信用融資很困難，要依靠資產端融資，這正是寶龍的優勢。

在許華芳的預計中，寶龍39個已开業且沒有抵押的商場和酒店，總貨值200多億元，能補充80億元至120億元的新增融資額度。此外，寶龍地產在上海、杭州等地擁有辦公、長租公寓等資產，他希望能通過這些資產再補充50億元至80億元現金流。

但現實顯然不如管理層預料得那樣樂觀。

今年6月，在大部分城市銷售出現好轉，百強房企的銷售額平均跌幅在收窄的情形下，寶龍前五個月的銷售額爲190.2億元，同比減少55.2%。對比1-6月，銷售額56%的同比跌幅，這意味着該公司在6月份的處境依然沒有好轉。

雖然寶龍在出售資產方面很努力，但效果一般。上半年，市場有消息稱，寶龍地產與中國華融洽談出售杭州寫字樓項目，交易價格從近30億元降至19億元，但至今未有新的進展消息放出。

而且，連寶龍的子公司寶龍商業都“拒絕”接盤的母公司的資產。今年5月，寶龍商業發布公告稱，計劃以8.68億元收購寶龍地產位於上海的辦公大樓。

該公告一經發布就引來市場熱議，鑑於寶龍地產不樂觀的處境，這場交易被市場視爲寶龍商業向大股東“輸血”。公告後次日，寶龍商業股價應聲跌了24.29%。不到一個月後，寶龍商業宣布終止收購。

評級機構對企業的風險顯然更加敏銳。6月的最後兩天，標普、穆迪雙雙下調寶龍地產評級。標普稱，寶龍地產的資產處置進展要慢於預期，其在上海和杭州的部分寫字樓和長期租賃服務部門的銷售狀況也遠落後於計劃。

據《財經天下》周刊不完全統計，今年下半年，寶龍地產尚有70億元左右公开債務需要償還。頂着如此大的債務壓力，眼下的寶龍，正在與時間搏命。