拒絕“小而不美”，魯商服務正式登陸港交所开啓新擴張

龍湖智創生活招股書失效次日，一家來自山東的小型物企成功在港交所上市。

7月8日，距離首次遞交招股書371天後，魯商服務成功在香港聯交所主板上市。或受市場環境影響，股價开盤破發，截至發稿跌20.44%至4.71港元/股，市值約6億港元。

據魯商服務招股書，上市所得款項的約60%將用來战略合作、收購及投資以擴大業務規模及多元化物業組合；約15%將用於加強物業管理服務、發展多元化社區增值服務。

這也意味着，這家扎根、發展、“禁錮”在山東的物企不再滿足於“小而不美”，或將开啓新的擴張。

關聯公司貢獻超9成物管收入

無論是從管理面積還是收入看，魯商服務都屬於“中小型”物企。

2021年，魯商服務在管建築面積爲2290萬平方米；實現營收約5.83億元。2019至2021年，年內利潤及全面收入總額分別爲2893萬元、4536萬元、7702萬元。

從地域分布看，雖目前該公司業務已外拓至北京、哈爾濱兩個省外城市，伴隨母公司魯商發展，魯商服務根植山東，截至去年末已籤約管理的82個在管物業中，75個來自山東省。

魯商服務主要有三大業務——物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務，2021年分別貢獻了43.8%、35.1%和21.1%的營收。

其中，住宅物管是該公司物管業務最大的營收來源，2021年在管住宅物業數量爲38個，收入爲1.7億元；商業物業數量爲27個，收入爲6976萬元；其他類型（市政、學校等）的項目數量爲17個，收入爲1509萬元。

由於較局限於山東市場，上述三個類型物業，魯商服務2021年新增項目數量均不超過10個。

需要注意的是，魯商服務對關聯方（魯商發展、山東商業）的依賴度較高。該公司2021年來自關聯方的營收爲5.31億元，佔比91.1%；來自獨立第三方的營收爲5167萬元，佔比僅爲8.9%。

來自關聯公司的訂單雖較爲穩定，但無論是規模、布局地域、業務場景的拓展空間都相對有限。

近年，魯商服務積極拓展獨立第三方業務，其來自獨立第三方开發商的物業收入佔比由2019年的1.3%增至2021年的8.1%；在管建築面積佔比則由0.2%大幅增加至41.7%。

議價能力不足，物業單價爲同行一半

由於存在地域限制，魯商服務在管物業約一半位於山東省三四线城市，省內項目單價爲1.64元（月/平方米，下同），省外項目單價則爲2.2元；且大部分在管商業物業爲中低端項目，導致其物業費用單價較低。

2019至2021年，該公司物業費單價僅爲2.2元、1.8元、1.7元。同期，總部位於山東省的物業百強企業物管費用單價分別爲3.7元、3.5元、3.5元，幾乎是魯商服務的兩倍。

不過，在魯商服務看來，物管費用較低有利於其擴大物業組合以獲取更多獨立第三方开發的物業，2019—2021年公司第三方开發物業的中標率由20%上升至44.7%。

毛利率方面，2019至2021年，魯商服務這一指標分別爲17.4%、19.8%及25.4%，逐年提升。

據該公司於招股書援引的中指研究院數據，其2019、2020年的毛利率低於行業24%及24.5%的平均水平，2020年則高於25.1%的平均水平。

細分業務來看，2021年魯商服務物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務的毛利率分別爲17.6%、35.5%、24.7%，均位於行業相對較低水平，但近三年均逐步提升。

魯商服務市場化拓展時的議價能力或不足，其2021年來自關聯方的物業費用單價爲2.13元；來自獨立第三方的僅爲0.72元。

需要注意的是，該公司2019、2020年來自獨立第三方的物管業務出現毛損，毛利率分別爲-7.7%、-15.2%，2021年才轉正至16.3%；2020年來自關聯方山東商業的物管業務毛利率也爲-4.4%。

魯商服務解釋稱，出現毛損主要因爲早期山東商業旗下項目數量有限，運營成本相對高；獨立第三方开發的部分公共設施早期管理成本較高，包括清潔費用、垃圾處置費用，公司以相對較高的價格採購及租賃專門用於收集及運輸建築垃圾的垃圾車；此外，還有這部分項目平均物管費用較低的原因。

換句話說，部分項目物業費低，且早期成本較高。實現規模化效應、提升物業費後，盈利能力有所好轉。

另外，由於物業費用尚未實現市場化，一般而言住宅物業費用單價較低，物企爲突破利潤瓶頸都會發力非住業務。

2019至2021年，魯商服務非住業務收入佔物管收入的比重分別爲30%、28.6%及33.2%，徘徊在30%左右，相關拓展成效尚不明顯。

隨着成功登陸資本市場，魯商服務开啓新一輪擴張，其運營效率及業務類型或將得到改善。