雅居樂剛過一關，40億账單又在路上

未來50天，全力備战。

記者/ 李惠琳  編輯/ 譚璐

雅居樂老板陳卓林，又闖過一關。

7月11日，雅居樂公告，將全額贖回2022年7月13日到期的私募債，資金到達指定账戶。該債券本金額爲人民幣15億元，票面利率爲6.2%。

提前兩天把錢準備好，陳卓林對外釋放了如期兌付債務的信心。

一位雅居樂內部人士透露，公司正在全力應對即將到來的債務——6億美元，備战到8月31日，過了這道坎就可以歇口氣了。

還有50天，將決定雅居樂的未來。

甩賣資產，收縮人員

雅居樂的自救行動，已經持續近一年。

陳卓林是民營房企中的謹慎派，2021年之前，雅居樂已开始放緩拿地，把控整體風險，中期三道紅线成功轉“綠”，是爲數不多的綠檔民企。

（陳卓林 來源：雅居樂官方微博）

不料，行業形勢突變。陳卓林從2021年7月开始，不斷出售雅居樂旗下資產，回籠資金。

酒店、商場、售樓部、小區商業配套等都被放上貨架。之後5個月裏，雅居樂累計出售了14項非核心物業，套現28億元。

可惜，當時的未雨綢繆，未能避免危機的發生。2021年底，武漢雅居樂國際花園項目因欠款停工，連帶屢次傳出裁員的消息，拉響了警報。

錢少債多的壓力，集中在2022年。

截至2021年末，雅居樂的總負債爲2271.3億元，一年內要償還的債務卻高達296億元，账面現金僅爲228億元。

現金流捉襟見肘，爲避免債務違約，進入2022年，雅居樂繼續賣賣賣，出手範圍擴大至核心優質資產。其中被擺上貨架的，就有陳卓林的得意之作——廣州亞運城項目。

2009年，雅居樂攜手碧桂園、富力，以255億元的總價拿下亞運城項目，刷新當年中國總價“地王”，該盤也曾連續多年獲得廣州單盤銷售冠軍，爲雅居樂貢獻頗多。

精細耕耘十多年，陳卓林無奈放棄，2022年1月，雅居樂向中海出售廣州亞運城26.66%股權，換得約18.4億元的現金。

據不完全統計，今年上半年，雅居樂通過出售資產，累計變現近54億元。最近一次是6月30日，擬出售重慶雅錦公司全部股權給首金新創(北京)置業，作價7.64億元。

評級機構標普指出，2022年雅居樂將通過資產出售獲得100億-110億元人民幣的資金；另有價值約110億-130億元人民幣的境外資產，也可在必要時變現。

同步進行的，還有縮減人員。雅居樂發布的2021年環境、社會及管治報告顯示，截至2021年末，雅居樂員工人數爲98466人，年流失率爲42.42%，相當於一年中有72541人離職。

融資不易，壓力沉重

2022年上半年，雅居樂安全過關，償還了多筆到期債務，至今未出現違約，但接下來的局面並不輕松。

5月，評級機構穆迪宣布將雅居樂的企業家族評級從B2下調至B3，並將其高級無抵押評級從B3下調至Caa1，評級展望爲負面。

穆迪認爲，未來6-12個月內，雅居樂是否有能力通過新借款或資產處置籌集新資金，以管理其再融資需求並補充其資產負債表流動性，存在不確定性。

《21CBR》記者查詢企業預警通，2022年內雅居樂還有三筆債務到期：

最緊迫的兩筆，都在8月底前，分別爲8月14日到期的2億美元票據，票面利率爲6.7%；以及8月31日到期的4億美元票據，票面利率爲4.85%。

這意味着，未來50天內，陳卓林需要籌集約40億元人民幣。

此外，一筆境內私募債“20番雅02”，10月19日到期，本金爲15億元人民幣的票面利率爲6.2%。

潛在水面下的負擔，還有永續債。

過去幾年，雅居樂大規模發行永續債，至2021年，其永續債超過130億元。

這些債務雖不計入負債率，而計入權益，無明確到期時間，但需要付息，期間或加劇雅居樂的債務壓力。

實際上，雅居樂已難以獲得低成本融資。

5月，雅居樂下屬項目公司還能拿下渤海銀行6.5億元的融資。到了6月底，雅居樂選擇籤訂夾層融資協議，以20%的利息成本融資8.94億港元。

這樣的高息在融資市場並不多見，相比去年同期，雅居樂的平均融資成本不到6%。

對於接下來的三筆債務，雅居樂曾表示，將使用海南清水灣項目支持融資及內部資金，贖回8月到期美元債。如今，海南清水灣項目也是陳卓林的“壓箱底好貨”了。

去化艱難，等待黎明

外部融資不易，靠銷售拉動內部造血，也變得艱難。

2021年雅居樂的合同銷售總額爲1390億元，未達1500億元的銷售目標。同時營收730.28億元，同比下降9.0%，淨利潤爲91億元，同比下降25.7%。

2022年上半年的情況更不理想，前6個月預售金額合計394.5億元，同比減少47.6%，全國排名第26。

這可能還是降價促銷後的結果。

上半年，雅居樂預售對應建築面積爲307萬平方米，平均售價爲12848 元/平米，對比去年同期15539元的均價，每平下降了近2700元。

今年以來，雅居樂幾乎沒有新增土地儲備。在中指研究院、克而瑞等第三方機構發布的2022年上半年房企拿地TOP100排名榜中，亦不見雅居樂的身影。

2021年8月的業績會上，陳卓林曾提到，“無論政策怎么變，就算現在不投，（土儲）都夠我們未來4-5年的業績。”

數據顯示，截至2021年年底，雅居樂的總土地儲備爲4737萬平方米，其中大灣區最多，佔比約26.2%。

具體到城市，又以中山、佛山等二三线爲主，消化周期相對長，房價回升慢。

雅居樂方面透露，到2022年底在建面積降到832萬平方米，2022年可售項目255個，其中原在售項目238個，新开售項目17個。

穆迪預計，2022年雅居樂的合同銷售總額將降至950億元-1000億元，較2021年下降約3成。

若土地儲備量只減不增，增長恐後繼乏力。如形勢無法改觀，這兩年銷售規模還會繼續下降。

近一年來，雅居樂的股價一路走低，截至7月12日收盤，較2021年的高點已跌去77%，市值縮水至106.54億港元。

能否否極泰來，且看雅居樂能否安然度過8月份的兌付關口。

（題圖來源：視覺中國）

(作者：李惠琳 編輯：譚璐）