前十個月銷售4977.5萬平米！碧桂園被“低估”了？

一場“突然”的交班，讓龍湖陷入了一陣恐慌。

“虛驚一場”的背後，是外界對於地產行業真實的反應。爲了緩解資本市場的過度反應，龍湖大股東在公开市場大幅增持股債，其中：

10月31日，Charm Talent增持龍湖股權300萬股，購入500萬美元債；

11月1日，Charm Talent增持龍湖股權300萬股，購入280萬美元債；

11月2日，Charm Talent增持龍湖股權100萬股，購入500萬美元債。而龍湖集團也出手买了100萬美元公司發行的優先票據；

11月3日，Charm Talent在公开市場买入520萬美元公司發行的優先票據。而龍湖集團也出手买入了400萬美元公司發行的優先票據。

……

此前，爲了緩解市場對於公司未來還債的擔憂。11月1日，龍湖集團還提前還掉了2023年到期的部分銀團34.5億港元的貸款。

一連串動作的背後，是這家“地產優等生”的無奈，在頻繁違約的行業背景下，很顯然有部分優質的企業被“踩踏”和“誤傷”。

雖然行業目前確實遭遇了一些困難，但是作爲一個百萬億級別的市場，即使有地產市場有萎縮的情況，但是其規模依舊龐大，並且在未來也將會以分化爲主。

一場“虛驚”

10月31日，吳亞軍的交班“嚇壞”了資本市場。开盤不到五分钟，龍湖集團就狂跌了44%，好在非理性下跌很快被糾正，一場虛驚的背後，則是資本市場對於地產行業的普遍反應，也是行業的一種無奈。

從恆大到融創，頭部房企的違約讓行業充滿的悲觀情緒。在這種情緒的蔓延下，不少地產企業被無差別的誤傷，尤其是近期，一個多月的時間裏，龍湖跌去了50%以上，碧桂園也跌去了50%以上。

11月4日，標普發布龍湖最新的評級報告，報告確認了龍湖集團的投資級評級，認爲龍湖集團現有的充足現金將滿足其到2023年底的短期債務償還需求。

此前，標普調整碧桂園評級時也稱，碧桂園作爲一家規模可觀的房地產开發商，有着長期的業績記錄，已經建立了良好的銀行關系和包括在岸和離岸的多元化融資渠道，碧桂園仍具有充足的流動性。

也就是說，頭部的地產企業，流動性依然充足。實際上，目前地產企業違約基本上都是美元債。根據最新數據顯示，碧桂園、龍湖今年已無到期的美元債。龍湖作爲目前最穩健的民營地產公司，我認爲隨着港股市場的回暖，加上未來龍湖集團大股東的回購，大概率會重拾升勢，市值也會回到一個合理的位置上，這裏比較有爭議的則是碧桂園。

在“規模爲王”的時代，碧桂園以規模碾壓了一衆地產公司成爲“宇宙房企”。其後，碧桂園也开始嘗試跨界，入局智能機器人以及光伏產業。面對行業可能存在的問題，最先做出反應的是萬科。2018年，鬱亮的一席講話拉开了地產行業冬天的序幕，而碧桂園也是最先做出反應的房企之一。

對於碧桂園而言，船大難掉頭是其最真實的寫照，從2018年开始碧桂園就开始放緩了“高周轉”的步伐，並且开始逐步精簡人員。據了解，爲了提高經營效率和利潤水平，從2018年开始，碧桂園已經連續做了四年的“全競提升”,進行精細化管控和供銷回支投的閉環管理，以及所有區域資產的投融管退管理，出清相對較差的資產，退出了一些區域，聚焦深耕在五大都市圈和確定性高的市場。

碧桂園CEO莫斌則表示，爲保障現金流的平衡，碧桂園還對部分區域的尾盤資產做了一些量價平衡的安排，而這一切的準備就是碧桂園當下的底牌。

實際上，目前地產行業最缺的並不是優質的房企，而是信心。

碧桂園被“低估”了？

根據中指研究院數據顯示，今年前10個月我國前100名房企銷售額同比下降43.4%。而碧桂園則分別以4043.5億的銷售額以及4977.5萬平米的銷售面積位列第一。

根據碧桂園的半年報顯示，其上半年營業收入1623.6億元；毛利潤和股東應佔核心淨利潤分別是172.1億元和49.1億元。公司經營性現金流淨額約52.5億元，公司累計實現權益現金回款約爲1702.9億。

惠普在評級報告中也指出，截至2022年6月底，碧桂園擁有約770億的非限制現金(不包括監管账戶中的現金)。惠普還指出，由於碧桂園與銀行的良好關系，以及超過90%的現金回款率，碧桂園的現金儲備足以對衝流動性風險。

值得注意的是，碧桂園已經連續7年權益回款率保持在90%以上了。

11月3日， 碧桂園發布了最新的銷售數據，數據顯示，10月公司實現權益合同銷售金額約333.3億元，環比增長4.09%；權益合同銷售建築面積約416萬平方米，環比增長6.12%。

在當下的環境當中，銷售金額環比增長則是一個積極的信號。

根據碧桂園最新消息顯示，公司前三季度交房一共約45萬套，而此前的目標則是全年50萬套。在11月4日碧桂園的月度管理會議上，管理層透露，今年四季度碧桂園預計還將交付28萬套房屋。由此可見，碧桂園今年的交付數量將大大地超過預期目標。

綜合而言，目前優質的地產公司在資本市場的確處於被低估的狀態，市場的擔憂可能來自於未來到期的美元債務，但是從當下的情況來看，行業悲觀確實有一點過度。根據相關統計顯示，今年以來碧桂園的股價已經下跌了81%，龍湖集團則下跌了63%。而萬科則只下跌了25%，保利發展則只下跌了6%。

所以，不管從規模還是未來的債務水平，市場對於碧桂園以及龍湖的反應都有一些過度，相信增信債券在發行主體、規模、用途方面放开的力度越來越大，未來行業之間的整合也會加快，屆時，頭部房企不僅能部分擺脫行業的影響，還能進一步找到新的發展的機遇。

而當下最重要的就是，恢復信心，不要讓悲觀情緒繼續蔓延。

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