上海董家渡迎來“援兵”：孫宏斌曲折激活項目，融創未來或回購股權

孫宏斌，終於等來了“援兵”。

11月28日，融創中國（01918.HK）完成轉讓上海董家渡項目近90%股權的消息引發市場關注。時代周報記者查詢資料獲悉，泛海建設控股有限公司的投資人信息發生變更，除融創中國以外，新增中信信托有限責任公司、蕪湖華融資本創譽投資中心（有限合夥）兩名股東。

變更後，融創中國在泛海建設的持股比例由100%下降爲10.322%，中信信托、華融的持股比例分別爲64.678%、25%。

“本次合作的股權轉讓並不是項目出售，而是華融資產與融創董家渡項目的股權融資合作，股權設計爲信托收益權方式，由華融聯合銀團、信托機構對項目進行大規模融資，融創會在未來融資償還後回購股權。”12月2日，一位接近融創的業內人士向時代周報記者表示。

泛海往事

泛海建設擁有上海董家渡項目100%權益。上海董家渡項目位於上海市黃浦區核心位置，地處南外灘板塊，總佔地面積12.03萬平方米，總建築面積62.8萬平方米。

2019年1月，泛海控股爲緩解資金壓力“斷臂求生”，當時現金充裕的融創充當了“白衣騎士”，獲得兩個京滬核心地段大體量優質項目。

在收購完成後，融創於董家渡地塊上开發了“融創外灘壹號院”項目，並先後在2019年7月、9月兩次开盤，累計售出440多戶，均價12.1萬元/平米，套均總價約4000萬元，爲融創回籠了近70億元的銷售回款。

圖源：圖蟲創意

然而，自去年末陷入流動性困境以來，融創不得不通過出售資產、配股融資、大股東借款等方式籌集資金。而上海董家渡項目作爲孫宏斌“壓箱底”的優質資產，是去是留一直成爲業界關注的焦點。

事實上，早在今年3月市場便傳出消息，稱融創曾與中國信達洽談出售上海綜合體項目，但當時融創並未透露具體洽談的項目，雙方也就此沒了下文。10月初，又有坊間消息稱，中國華融資產管理公司與融創中國，就重組上海董家渡項目等事宜展开合作，並達成了協議。

而此次出售泛海建設控股股權的交易，時隔近8個月才得以實現，業內人士認爲或與近期出臺“金融16條”政策有關。

“金融16條”政策中關於信托方面曾提到，鼓勵信托公司支持房地產企業和項目的合理融資需求。而伴隨着市場情緒波動和政策持續回暖，融創與AMC的談判，終於以一種難得的創新模式面世。

項目未售貨值超500億元

兜兜轉轉四年時間，孫宏斌還是暫時舍棄了上海董家渡項目部分股權。

事實上，據知情人士向時代周報記者表示，在本次中信信托+華融入局後，融創仍然還是操盤方，華融行使監管職能，董家渡項目仍將保留使用融創品牌，項目總建築面積約68.8萬平米米。其中，未售部分對應貨值超過500億元。

而本次合作的成功，意味着融創其他優質項目將得到AMC和銀行的更多融資支持，有助於推動融創整體經營盡快恢復正常。

“融創會在未來融資償還後回購股權。退出時，AMC和銀行的融資享有優先權，融創股權劣後並在融資全部償還後回購股權。”一位接近融創的業內人士向時代周報記者表示。

天風證券的一份研報指出，此前收並購推進效果欠佳，主要受民企負債、資產質量、項目價格和公开市場拿地的橫向比價效應等因素影響，問題更多源於买方，甚至伴隨行業擠兌和买方壓價，導致資產價格加速打折。近期政策針對賣方債務展期和項目破產重整給予支持，同時從买方角度減少對加槓杆收購的擔憂，有利於推動優質項目的收並購進程。

另一位券商分析人士向時代周報記者表示，此次融創與“AMC+銀行”的股權融資合作，以金融創新的方式，可以稱得上是最快踐行“金融16條”的標杆案例，在房企紓困、化解行業風險的背景下，具有不可低估的示範效應。但同時也要看到，一般類似“輸血”只可能發生在房企最優質的資產上。

目前，融創在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市的近70個項目，已經獲批總數超百億元的紓困基金。

在推進債務重組的同時，在推遲長達半年之後，融創還於12月2日披露了2021年業績情況，這一動作也被外界視作孫宏斌重回大衆視野的“第一步”。

公告稱，預期2021年公司擁有人應佔虧損約爲383億元，核心淨虧損約爲253億元，剔除減值影響後的核心經營約爲120億元。預計將於2022年12月底或之前刊發本年度經審核業績公告。

這也是近五年來，融創首次出現業績大額虧損。而自2022年4月1日起停牌後，融創至今尚未復牌。