萬物雲上市首考增收不增利，朱保全反思：需擺脫开發商依賴

淨利潤下降9.42%，毛利率亦下滑至歷史最低，萬物雲上市首考“失利”。

3月28日，萬物雲召开2022年度業績發布會，公布上市以來的首份成績單。

報告期內，萬物雲實現收入301.06億元，同比增長27.0%；EBITDA 28.4億元，同比增長7.6%；毛利42.30億元，同比增長5.2%。

萬物雲也未能擺脫“增收不增利”的困境。2022年，萬物雲毛利率較去年同期的17.0%下滑2.9個百分點至14.1%；歸母淨利潤15.10億元，同比下降9.42%。

“2022，是一個形勢注定嚴峻的年份。”萬物雲董事長朱保全表示，新房銷售大幅度下跌，开發商，這個物業公司傳統的好客戶，一下子變得捉襟見肘，從增量市場到存量市場的平滑轉換曲线，變得異常陡峭。

萬物雲認爲，在不確定的市場，物業行業應回歸業務本源，放棄高毛利思維，企業更應把關注點放在建立客戶關系以及組織韌性上。

圖源：圖蟲創意

增收不增利

朱保全稱，受外部客觀因素和开發商行業周期影響，萬物雲部分業務下半年表現不及預期，淨利潤有所下滑。

2022年財報顯示，報告期內，萬物雲實現營業收入301.06億元，同比增長27.0%，收入增加主要是因爲管理面積和業務合同的增加。社區空間居住消費服務、商業和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務營收均保持正向增長，分別實現收入165.83億元、111.44億元、23.78億元，同比分別增長26.0%、28.2%、28.5%。

值得注意的是，萬物雲在2022年的成本支出大幅上漲，總成本爲258.75億元，同比增長31.4%。萬物雲稱，成本增加系集團業務規模擴張，伴隨而來的各項運營成本增加、歷史收購帶來的客戶關系攤銷增加、外部客觀因素影響成本增加。

“2022年注定是一個挑战超出預期的年份。”朱保全在《致股東書》指出，必須面對的現實是，爲保障客戶服務質量以及人力資源供給付出的成本大大增加了，社區安全保障成本超億元，家裝業務也因爲無法入戶而未及預期，往常業主集中繳費的12月，也因多數員工居家待崗令履約情況大打折扣。 

朱保全介紹萬物雲上市以來首份財報

多重因素作用下，萬物雲盈利能力下降。

報告期內，萬物雲毛利率爲14.1%，較2021年同期的17.0%下降2.9個百分點；實現利潤15.86億元，同比下降7.5%；淨利潤15.10億元，同比下降9.42%。

毛利率、淨利潤雙降，朱保全總結了四個原因。

第一，受客觀因素影響，去年下半年萬物雲居住相關資產服務收入和社區增值服務收入與預期相比，分別下滑27.3%、46.9%，累計影響毛利1.61億元；第二，开發商低景氣度下，案場業務、前介業務縮減，影響毛利1.3億元；第三，陽光智博與伯恩物業整合產生一次性支出，影響毛利0.72億元；第四，城市空間整合服務受客戶需求波動影響，影響毛利0.2億元。

萬物雲在年報中表示，服務行業本身具備極強的剛需屬性，回歸業務本源，放棄高毛利思維，企業更應把關注點放在建立客戶關系以及組織韌性上，在不確定的市場環境下穩健增長，在復蘇的市場環境下抓住機會。

朱保全認爲，要在物業這條長坡薄雪的賽道上持久滾厚，前提是踏踏實實地做好每天，贏得客戶的尊重，經營才會更加有韌性，“否則的話短期的百分之三十幾或者更高的毛利率，我覺得會讓行業變得更加脆弱。”

“假如我們的客戶滿意度都很高，物業費收繳率也都很好，那么不應該受到這種大風大浪的影響。”朱保全表示。

尋求獨立

在財報及業績會現場，朱保全多次反思物企的獨立性問題。

中指研究院數據顯示，截至2022年上半年，在已公布在管面積來源的港股上市物企中，約有1/3以上企業有超過50%的規模來自關連方，關聯方的增量項目支持仍是物企規模提升的壓艙石。

2022年，中國房地產市場銷售規模從2021年的18萬億元收縮至13萬億元，同比降幅達27%。 房地產行業深度調整，物業行業亦受到牽連。

“开發商，這個物業公司傳統的好客戶，一下子變得捉襟見肘，體現到財務報表上則是新开盤萎縮帶來的前介業務與案場業務大幅下滑，新交付的开發商未售空置房帶來的物業費欠費增加以及其他關聯應收账款增加，代銷开發商車位資產這門看似不錯的生意一下子也冷靜了起來，而以上這些業務在物業公司的財務報表上都曾經體現過不菲的毛利。”朱保全表示。

這引發萬物雲對物業企業擺脫开發商行業依賴以及推進客戶多元化需要的第三方獨立性的思考。

朱保全說，在2010年加入萬科物業時，他便背負着“萬科物業服務萬科地產”的詬病啓動了萬科物業的變革，“如果不出去趟社會的渾水，就是在溫柔鄉裏。”

“走出去”的萬物雲，在持續降低與萬科關聯交易比例的同時，也在爲對衝業務來源單一的風險作出多元客戶布局。

朱保全透露，“（萬物雲）67.7%的合同已經跟萬科沒有任何關系了，很大程度上得益於萬物梁行的發展，多元客戶策略一定會讓我們變得更加的穩健。”

財報顯示，2022年，萬物梁行新增包括新能源、新消費、高端制造等領域的24個500強及獨角獸客戶，全年物業及設施管理服務收入75.4億元，同比增長42.7%，來自第三方項目數量佔比83.9%，收入貢獻佔比84.8%。新增籤約飽和收入41.5億元，同比增長43.0%，來自第三方的飽和收入佔比87.7%。

“如果不是地產行業遭遇寒冬，或許物業行業還會躺在傳統收入結構的溫柔鄉裏。”朱保全說，鐵一樣的事實擺在面前，只有做好基礎服務，贏得客戶口碑，才能在長坡薄雪的賽道上持久滾厚。