穩健穿越周期，華潤置地追求內涵式增長

銷售規模上升至行業第四，創造最好名次後，李欣立下新flag——不唯規模，尋求有利潤增長的營收和有現金流的利潤的高質量增長。

3月29日，華潤置地召开以“穩中精進 勇毅篤行”爲主題的2022全年業績發布會，執行董事、董事會主席李欣，執行董事、首席運營官張大爲，執行董事、首席战略官謝驥，執行董事、首席財務官郭世清等出席會議。

華潤置地召开2022全年業績會

過去一年，房企繼續出清，行業規模縮量，華潤置地實現困境突圍，交出一份亮眼的成績單。

开發銷售型業務實現籤約金額3013億元，排名上升至第四，進一步夯實行業地位；經營性不動產業務購物中心零售額逆市增長6.2%至1137億元，實現租金收入138億元，且積極承擔社會責任減免租金；輕資產管理業務華潤萬象生活在管面積增長87.3%至2.9億平方米，管理規模躋身第一梯隊。

三大主航道業務相互促進、合力發展，支撐華潤置地實現銷售業績排名行業前列、持有物業資產盈利能力行業領先、華潤萬象生活在商管領域行業引領的出色表現。

上市26年來，華潤置地始終保持战略前瞻性，秉承長期主義、穩健經營的發展理念，堅持“城市投資开發運營商”的战略定位，構建了“3+1”一體化發展的業務模式，建立穿越行業周期的能力壁壘。

在行業深度調整的當下，華潤置地憑借理性布局、得當擴張，保持核心財務指標的亮眼增長。主航道業務穩中有進，生態圈業務多點开花，爲其未來保持高質量增長奠定扎實基礎，也顯示出它的战略眼光和內生動力。

大摩發布研究報告稱，華潤置地去去年業績符合預期，盈利取得輕微增長，毛利率維持穩定，財務報表一如以往穩健，管理層也指引今年合約銷售及盈利前景將向好，目標價由47.6港元升至48.6港元，予“增持”評級。

業務穩健發展，“3+1”模式彰顯韌性

過去一年，房企出清，行業洗牌，長期保持战略定力的優質房企穩中有進，逆市發力，華潤置地就是其中最有代表性的樣本之一。

財報顯示，2022年，華潤置業實現營業收入2070.6億元，同比微降2.4%。

开發銷售型業務區域深耕效果顯著，籤約額行業排名創歷史新高。全年實現籤約額3013億元，籤約排名上升至行業第四。一二线城市籤約佔比提升至87%，前十城市籤約佔比同比提升11個百分點至61%，籤約均價同比提升17.5%。

經營性不動產業務貢獻穩定現金流，回報水平繼續保持高位。購物中心實現租金收入138億元，同比微降1.3%，還原減租影響後增長13.0%，爲158億元，毛利率74.0%。

值得一提的是，面對市場轉弱疊加疫情反復等經營壓力，華潤置地旗下購物中心零售額逆市增長6.2%至1137億元，大幅跑贏行業平均水平。今年，消費復蘇態勢明顯，華潤置地旗下購物中心1-2月重奢及非重奢零售額同比增幅分別爲18.4%及25.4%，同店分別反彈9.1%及11.8%。

輕資產管理業務多元拓展，成爲集團高質量發展的重要引擎。在營購物中心數量增至86個，面積達920萬平方米；寫字樓物業在管項目145個，在管面積1050萬平米；物管在管面積增長87.3%至2.9億平方米。實現營收120.16億元，同比增長35.4%。

生態圈要素型業務持續提升經營質量，擴大品牌影響力。代建業務聚焦大型場館、醫院、保障房、市政等賽道，年內成功中標深圳後海智慧城市運營服務商，覆蓋350萬平方米後海中心區；長租業務持有56個項目5.6萬間房，成功發行有巢公募REIT，規模12.1億元；產業地產聚焦珠三角及長三角核心城市，年內新增管理面積144萬平方米，設立了國內首批產業園Pre-REITs基金，實現投融管退閉環。

得益於各項業務穩健發展，2022年，華潤置地核心淨利潤增長1.5%至270億元。截至2022年12月31日，每股淨資產達34.22元，較2021年底的每股淨資產增長7.7%，每股股息1.401元，增長1.5%。

業績增長可期，華潤置地在分紅方面也十分大手筆。董事會建議宣派全年股息每股1.401元，同比增長1.5%，全年派息率37%。“華潤置地持續關注股東回報和市值維護，過去十年股價增長630%，大幅跑贏恆指，業績增長和派息率穩步提升將共同驅動股息增長。”郭世清在業績會上表示。

夯實業務基本盤，追求內涵式增長

今年以來，房地產行業溫和復蘇。國家統計局公布的今年1-2月房地產行業數據顯示，房地產市場出現積極變化，市場銷售轉暖，投資端降幅明顯收窄——1-2月全國商品房銷售面積下降3.6%，降幅較2022年大幅收窄，商品住宅銷售額實現同比增長3.5%；房地產开發投資下降5.7%，2022年全年降幅爲10%。

“去年年底到今年上半年，中央在全方位、立體化地出臺刺激經濟政策，尤其是房地產行業得到了非常好的積極反應，這些是經濟長期向好的基本面。”李欣表示，華潤置地對中國經濟充滿信心，“我們也會順應這種大趨勢，做好战略端的管理和執行端的落地，實現公司業績穩定增長、股東回報持續提升。”

在去年开發銷售型業務實現籤約額3013.3億元，排名上升至行業第四，創造最好名次後，李欣提出今年要堅持深耕聚焦、量入爲出和回報底线。

投資方面，華潤置地始終堅持嚴格的投資紀律，堅持現金安全爲底线，調結構、調節奏、調布局，聚焦高能級城市，不恐慌也不冒進，通過高頻動態的策略研討控制投資節奏。

2022年，華潤置地新獲取項目71個，總地價1442億元，權益地價1102億元，權益比76%；新增土儲面積1095萬平方米，權益面積789萬平方米。土儲結構實現換倉升級，一二线城市投資佔比92%，總可售貨值佔比達90%。

截至2022年年末，華潤置地總土儲面積6478萬平方米。其中，开發銷售型業務土儲面積5491萬平方米，一二线城市面積佔比維持在71%，土儲質量優質，安全性高；投資物業土儲面積987萬平米，一二线城市面積佔比78%。土地儲備豐富，結構優質，可保障華潤置地未來三年以上的發展需求。

作爲業績增長發動機，華潤置地對开發銷售型業務提出更高要求。

今年，華潤置地總可售貨源5384億元，89%位於市場供求關系健康的一二线高能級城市，住宅產品佔比77%。“公司會通過加強供銷存管理，對資源進行分類分冊的精細化管理，對優質資源盡可能全力供貨，整體的供貨節奏和質量是比較好的。”張大爲補充稱，基於優良的战略布局和資源結構，2023年華潤置地有信心實現業績的增長。

“按照60%的去化率，超過3000億元的銷售，我認爲是可以實現的。”不僅關注銷售規模增長，李欣要求开發銷售型業務做到全價值鏈均好無短板，更多聚焦在周轉效率、管理效率的提升，通過內涵式增長來提升回報率。

“不能一味地強調籤約額，也不能一味地強調利潤，要實現有利潤增長的營收和有現金流的利潤。所以，在這種情況下，我們要做好量價平衡管理，根據每個城市不同的市場情況，做好價格的指引和管控，提升开發業務回報水平，保證开發業務在未來形成可持續的、有質量的規模增長。”李欣強調。

推進精細化管理，提升开發經營效率

近年來，房地產市場發展放緩，規模堅定，行業進入存量競爭甚至減量竟爭時期。行業集中度持續提升，優質房企憑借穩健的經營和較強的抗風險能力，進一步夯實了行業地位。李欣認爲，行業向更加健康、良性循環的新發展模式過渡，要求企業更加注重穩健經營、高質量發展。

爲此，華潤置地堅定落實战略引領投資和生產運營精細化管理兩大支撐體系，持續做優組織變革、金融創新、科技賦能三大發展引擎，战略定力、組織能力、發展動力、產業實力、文化張力充分彰顯並不斷強化。

在管理運營方面，華潤置地开發效率大幅提升，項目平均首开周期較2021年提速2.3個月至7.1個月，購物中心开業周期達行業前列。產品品質業內領先，打造一批引領行業的住宅標杆向，新开購物中心品質與口碑引領市場。有效推動精準降本和精益化費用管控，兩費費率明顯節降。

通過管理架構變革，華潤置地推動城市公司集約整合，落實「兩級半」管理架構，提升城市公司全價值鏈組織能力和管理效能。通過組織人事變革，培養使用年輕幹部，實施外部招聘「置勝計劃」和內部交流「遠航計劃」，搶抓人才市場機遇，加速人才隊伍提質升級。通過薪酬激勵變革，以市場化爲導向，激勵向一线、向關鍵崗位傾斜，激發組織活力，實現架構精簡、隊伍精銳、激勵精準。

“2023年，中國經濟長期向好的基本面不會變，房地產在國民經濟中的地位和作用不會變，房地產市場的巨大潛力也不會變。”李欣指出，隨着行業向新發展模式過渡，國家大力發展保障性租賃住房，行業賽道明顯拓寬；長租、產業REITs迎來機遇期，經營性不動產價值將得到釋放；科技創新、智慧城市建設等方面也將迎來新的發展機遇。

華潤置地將繼續保持战略定力、堅定發展信心，加強對新發展模式的研究和探索，堅持和優化“3+1”一體化發展的業務模式。

“過去市場高歌猛進的時候，我們從來不冒進。在市場比較低迷的時候，我們也沒有過分悲觀。在战略引領之下做好战略執行，尋求有質量的規模增長。在市場下行的時候，我相信我們的策略會更加有優勢。”李欣說。