雅居樂發布2022年業績：降低負債輕裝前行 優質土儲助力穩健發展

今年以來，各地積極出臺促進剛需購房者入市的政策，推動房地產行業企穩向好。新建商品住宅銷售面積1月、2月同比增長，已從去年的月度負20%~30%水平回歸到基本持平。

行業復蘇，有韌性的房企率先等到春天。始終堅持不違約的企業，在復蘇行情中將搶跑市場，獲得資本市場、購房者與機構的認可。

雅居樂（03383.HK，以下簡稱“雅居樂”或“公司”），正是其中之一。從雅居樂最新發布的財報中，外界了解到這家房企的韌性，銷售反彈、土儲豐富、負債走低等，均是其在房地產下半場行穩致遠的關鍵抓手。

2023年3月30日，雅居樂發布2022年度業績公告。公告顯示，截至2022年12月31日，雅居樂營業額爲人民幣540.34億元。其中，物業發展確認銷售收入及多元業務收入分別爲人民幣374.26億元及166.08億元，收入佔比分別爲69.3%及30.7%。

與此同時，雅居樂的各項財務指標維持穩健。截至2022年12月31日，雅居樂實際借貸利率爲6.03%；淨負債比率爲57.3%；錄得現金及銀行存款總額爲人民幣160.91億元。

雅居樂在財報中指出，公司將堅守“以地產爲主，多元業務協同發展”的營運模式，通過全體員工的努力，整體業務將能穩步發展，進一步拓展雅居樂於全國的品牌知名度，並在競爭激烈的市場中穩佔席位。

交付成效顯著

過去一年，房地產行業進入深度調整期，行業規模有所下滑，百強房企銷售額整體下降。

受行業因素影響，雅居樂銷售額亦有所下滑。年報顯示，2022年，雅居樂實現總預售金額人民幣652.3億元，對應累計預售建築面積爲517.9萬平方米，預售均價爲每平方米人民幣12595元。

進入2023年，政策利好持續落地，爲房企業績增長帶來持續不斷的動力。

雅居樂於2023年逐步恢復並逐漸受到市場認可。今年前2個月，雅居樂銷售額跌幅明顯縮窄，在銷售上展現出強於同行的韌性和彈性。同時，公司預售均價同比有明顯提升。

可供對比的是，部分房企單月跌幅水平亦較大，2月同比跌幅並未收窄，反而有擴大趨勢。這充分說明，當下的市場是分化行情，品牌實力較強的房企將率先獲得反彈先機。

事實上，在行業調整期，比起房價起伏，市場更看重的因素是確定性。衡量一家企業的社會責任與綜合實力的重要標準，是交付能力。

2022年，雅居樂保交付成效顯著，爲穩健經營打下基礎，集團在廣州、佛山、北京、上海等城市有序推進按時交樓，全年成功交付約6萬套，約520萬平方米。未來，雅居樂將通過聚焦主業，收縮規模等經營策略，嚴控品質，走高質量發展路线。

土儲量大質優

土地是房企的生產資料，土地儲備是後續發展動能的重要保障，豐厚的土儲是企業抵御周期波動的砝碼之一。另一方面，土儲豐厚的同時，還需布局合理，高能級城市局部有助於企業提升利潤空間和抗風險能力。

作爲一家老牌房企，雅居樂深諳土地布局之道。無論是城市布局還是可开發土地潛力，雅居樂均表現優異。

年報顯示，2022年12月31日，雅居樂共布局80個城市，擁有預計總建築面積約爲4016萬平方米的土地儲備。同時，雅居樂繼續深耕粵港澳大灣區及長江三角洲兩大城市羣。其中，公司在大灣區的土地儲備約爲1033萬平方米，佔整體土地儲備約25.7%，現擁有开發項目達49個。在長三角，公司擁有達454萬平方米的土地儲備，整體土地儲備約11.3%，現擁有开發項目達44個。在香港，雅居樂擁有兩個優質房地產項目，包括英皇道柏架山道項目及九龍塘義本道項目，合計土地儲備爲20389平方米。

數據顯示，2023年，雅居樂可售貨值約1500億元，銷售金額預計650億元-700億元，土地成本僅約3255人民幣/平米。在行業觸底、房價企穩、政策進一步支持的基礎下，爲可持續經營打下堅實基礎。

通過土地儲備的盤點，雅居樂進行了一次整合。以聚焦核心城市、處置非核心資產的方式，實現了資源優化。

據悉，從2021年下半年起至今，通過聚焦主業、提前處置非核心資產、退出合營項目36個等措施，主動化解風險，並實現資金回籠超200億人民幣，在市場後期快速下行中，有效補充了整體流動性。

曙光已現

在當下的房地產市場，現金是黃金，充足的現金流是企業穩定發展的安全墊。持續降低負債的企業，方能在下半場輕裝上陣，實現彎道超車。

積極償債之後，雅居樂淨負債率明顯下調。2022年全年，雅居樂債務淨償還超過約250億人民幣，其中境外美元債償還11億美元，銀團償還約55.7億港幣；淨負債率從2019年約83% 降至2022年的57.3%，下降約26個百分點。

在現金流管理上，雅居樂始終保持審慎態度。過去一年，雅居樂經營性現金流維持正流入。值得注意的是，這已是雅居樂連續3年錄得經營性現金流爲正。多名業內人士認爲，在現階段，房企現金流比利潤重要、造血能力比盈利能力重要。

從結果上看，現金流管理“助攻”雅居樂獲得了關鍵的勝利。作爲一家公衆企業，信用至關重要。在TOP30中，雅居樂是幾家仍能維持正常運營、沒有公开違約的民營房企。

數據來源：中指研究院，公告

良好的信用，成爲雅居樂獲得融資的保障。

2022年11月，房地產“金融16條”發布以來，雅居樂新增的銀行貸款額超30億人民幣。今年1月，雅居樂在境內成功發行中債增擔保12億人民幣中期票據，境外也獲得2家銀行的新增融資超4億人民幣。此外，公司近期也獲得了由中證金及券商通過CDS擔保的公募債籌資7億人民幣。

於雅居樂而言，通暢的融資渠道無疑是重要的“造血”來源。目前，雅居樂融資渠道已經進入良性循環階段，境內外金融機構對雅居樂的信心在恢復。

與金融機構信心同時恢復的，還有整個房地產市場。近期，多部委出臺金融支持政策，多地展开樓市政策調整，國內疫情防控措施持續優化，經濟運行整體好轉，多項利好正在推動房地產行業回暖，房地產市場企穩可期。

克而瑞研究中心認爲，隨着房企融資功能逐漸恢復，疊加穩經濟政策持續加碼，有望對衝行業下行預期。受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，尚在觀望的潛在置業羣體或將陸續入市，房地產交易也將逐步回歸穩定，預計到今年二季度可能形成市場底。