深夜重磅！恆大物業，居然資不抵債
實在很難想象，一家搞物業的公司，負債竟比資產還多；一家收物業費的公司，居然淨虧損近4億。
但它是許家印的恆大物業，一切，就不難想象了。
就在剛剛，恆大物業公布了2021年、2022年及2022半年度的三份業績報告。
等了1年多時間，這三份業績，終究還是令投資者失望。
爲什么說恆大物業是許家印的"現金牛"？
因爲物業公司的收入很穩定，只要管理足夠多的物業面積，就有非常穩定的現金流（物業費）。
可別小看物業費，恆大物業一年光是物業費收入，都有上百億。
然而，現在這頭“現金牛”，擠不出奶了。
資不抵債、2021年淨虧損、134億存款案沒有下文……
這下，中國恆大、恆大汽車、恆大物業三家上市公司，全部都資不抵債了。
134億存款“無果”
資不抵債、現金暴跌
今年3月，恆大在公布債務重組方案時提到，恆大物業的資產負債情況：
總資產206.7億元，總負債96.89億元。
而在昨晚恆大物業公布的財報數據顯示：
2021年，恆大物業總資產66.02億，總負債101.05億；
2022年，恆大物業總資產71.48億，總負債86.61億。
換言之，恆大物業這兩年負債比資產分別多35億和15億（淨負債），也就是通常說的“資不抵債”。
账面上的總資產暴跌，而總負債的跌幅有限。
而恆大物業的現金及現金等價物，也出現了類似的暴跌情況。
2020年末，恆大物業的現金及現金等價物還有126億，彼時的恆大物業，剛完成港股IPO，口袋裏的現金“鼓鼓”的。
到2021年末，恆大物業的現金只剩11億，截至到2022年末恆大物業的現金只有15.68億，和2020年比，恆大物業現金少了110億。
爲何恆大物業的資產和現金，同時出現暴跌？
原因是，被恆大拿去抵押的那筆134億存款已經“飛走”了。
即便恆大物業稱：“會盡力採取合理措施向關聯方討回應收款項，正與中國恆大集團就134億被佔用資金商討償還方案。”
但這筆134億存款被抵押的損失，已經在账面上確認爲“其他應收款項”並被減除，所以導致恆大物業的資產大幅縮水，現金流受到極大影響。
中國恆大集團拿什么償還恆大物業的這筆巨款？什么時候償還？怎么償還？
這些疑問，在最新的這財報中，都沒有得到答案。
恆大物業能不能討回這筆錢，仍然是未知數。
前年計提減值32億吞噬利潤
營收、毛利雙跌
大好前途，毀於一旦。
如果恆大沒有出事，恆大物業沒有被恆大拖累，這家物業公司的業績，還是很不錯的。
恆大物業從2017年的淨利潤爲1.07億，到2020年增長爲26.47億，3年時間增長了25倍。
而最新公布的業績數據顯示，2021年恆大物業淨虧損3.89億，2022年淨利潤14.79億。
2021年不賺反而虧損近4億的原因是，恆大物業計提了其他和金融資產減值損失合計32億，2022年繼續計提1個億。
計提的這部分損失，直接吞噬了恆大物業當年的利潤。
恆大陷入危機已經快2年時間，恆大物業也結束了高增長的步調。
去年，恆大物業營收和毛利均下滑，2022年營收爲118億，較2021年減少14億。
從收入構成來看，受影響的是恆大物業的非業主增值服務，收入下滑明顯。
2022年，恆大物業的毛利爲27億，毛利率爲23%。
恆大物業巔峯時期的毛利率，最高去到38%（2020年），如今毛利率已經有明顯下滑的趨勢。
可以看到恆大物業三個業務模塊的毛利全部下滑，薅業主們的羊毛，已經薅不動了。
合約管理面積擴張失速
許老板養7萬員工
一家物業公司，未來收入和利潤有沒有增長性，要看它管理的物業面積。
恆大物業截至2022年末的合約面積爲8.19億平米，在管面積5億平米。
但恆大物業不是港股最大的物管公司，碧桂園服務截至去年末的合同管理面積達到16億平米（除“三供一業”業務外）。
碧桂園服務的管理面積，相當於2個恆大物業。
而在2021年6月末的時候，恆大物業的合約面積就已經是8.1億平米，相當於這一年半時間，僅擴張了900萬平米。
恆大物業這兩年的擴張速度已經減慢了很多，原因有兩個：
一個是恆大樓盤交付少，恆大物業自然就少了很多物業管理業務（如今恆大的房子難賣，可見未來恆大物業的收入也會受影響）；
另一個是受制於現金流的影響，恆大物業被中國恆大“掏空”了錢包，沒更多的錢收購更多第三方物業。
擴張失速，恆大物業的員工在這一年半時間裏裁員9060人，降薪兩成。
實際上，2021年中期，恆大物業的員工總數爲8.11萬名，到2022年末，員工總數爲7.21萬名，僱員成本也減少至53.29億元。
以2022年末的數據來看，恆大物業員工平均年薪7.39萬，比2020年的平均年薪9.14萬元少了1.75萬元。
因爲恆大物業與中國恆大集團之間的134億存款抵押還沒有最終解決，恆大物業即便發出業績了，也還是不能復牌，只能繼續停牌。
恆大物業解讀到這裏，估計恆大汽車和中國恆大集團的財報，還在艱難“計算”中。
是得好好算算了，不認真算算，都不知道許老板到底欠了多少錢。
或許很快會揭曉中國恆大集團和恆大汽車的業績，不想錯過精彩的，記得關注我~
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