又虧了！貝殼三季報之後：能穿越周期嗎？

摘要：春江水暖鴨先知（歡迎關注槓杆遊戲）

撰文|張銀銀

春江水暖鴨先知，樓市冷暖房產中介更懂。

北京時間11月9日凌晨，中介航母貝殼找房披露了其截至9月30日的2021財年第三季度未經審計財報。

三季報顯示，第三季度淨營收爲181億元（約合28億美元），與去年同期的205億元相比下降11.9%；

期內淨虧損爲17.66億元（約合2.74億美元），相比之下去年同期的淨利潤爲7500萬元。

不按照美國通用會計準則，貝殼找房第三季度調整後的淨虧損爲8.88億元（約合1.38億美元），去年同期淨利潤爲18.58億元。

在經歷了2020年，以及2021上半年的盈利後，第三季度的貝殼再次陷入虧損。

GTV（總交易額）來看，貝殼的第三季度爲8307億元（約合1289億美元），同比下滑幅度比營收更甚，爲20.9%。其中又以二手房交易額同比降速最快，達到34.3%，爲3782億元；新房業務維持尚可，降幅僅2.5%，爲4101億元；新興及其他服務的總交易額423億元（約合66億美元），同比下降20.4%。

之於房地產中介行業，貝殼模式是开先河的。

鏈家是全國最大的房產中介，貝殼找房集合了鏈家+其他整合的中介機構，分享數據和資源。

這些資源也不是白送，根據南方周末的報道，一個房產品牌加盟貝殼找房後，需要付出平臺服務費，得到平臺數據和內部系統的進入權限。對於一筆房產交易來說，它也劃定了不同角色，不同公司的經紀人可以分工，共享傭金。

比如一套房源，它的發布、上傳、鑰匙保管、成交可能是不同公司的經紀人做的，他們會按貢獻比例分享傭金。”只要是貝殼賣掉的房子，參與的經紀人都能分到業績。”

貝殼找房三季度合並經營表槓杆遊戲看到，第三季度，貝殼的第三方渠道分傭（commission-split）略微降低，從去年同期的77.37億元，將至今年第三季度的76.89億元。但從整體來看，今年前三季度貝殼的渠道分傭這項支出增速明顯，從2020年同期的161.15億元增長到今年前三季度的240.27億元，增速約爲49%。

內部自營的鏈家品牌分傭今年第三季度爲59.57億元，同比去年的66.24億元還下降了幾億元。前三季度整體來看增速也不及第三方渠道，爲209.16億元，比去年同期的165.34億元漲了大概26.5%。

可以感覺到的一個趨勢是，貝殼找房的第三方渠道擴張迅速，但本身的自營渠道擴張似乎動靜不大。

近年來，在“房住不炒”的總基調下，從三道紅线，到限購令，再到兩集中供地政策，房地產的調控政策正在不斷深化。政策不斷深化之際，房地產行業邁入下半場也成爲了所有行業人士彼此心照不宣的共識。

2021年四季度，貝殼預計其總淨收入將在145億(23億美元)-155億元(24億美元)之間，較去年同期下降約31.6%-36%。之所以延續“悲觀”情緒，是因爲近期調控政策的壓力逐漸顯現。

今年以來，全國多地陸續出臺二手房“指導價”。深圳市住房和建設局今年2月發布了3595個住宅小區二手房成交參考價，標志着深圳正式建立二手住房成交參考價格發布機制，也成爲這一輪二手房指導價政策的“首試者”。

隨後，寧波、成都、上海、無錫、北京等多個城市也發布了二手房“指導價”。這屬於“降維打擊”。

從上市初期的市值超萬科到現在股價大跳水，貝殼找房股價高峯期有每股80美元左右，而今迅速滑落至20美元不到。貝殼股價走勢真是房地產行業興衰的寫照。

根據空白研究院披露的研報來看，過去20多年以及未來10年的住房市場和中介服務的演變大致分成四個大的階段：剛需主導、金融周期、換房時代和品質時代。

貝殼能否華麗地穿過周期？