正榮“永續債”導火索，加速“甩貨”自救

如今，多家陷入債務危機渦旋的“閩系”房企，正在爲當年黑馬絕塵“攻城略地”的激進一一买單。

繼陽光城近來主動“爆雷”之後，正榮地產也扛不住了。相較於其他房企，正榮爆雷的緣起正是當前一直喊着要回購的永續債。從正榮可查的最新財報看，截至2021年6月底，正榮手上永續債規模14.17億元。

從字面意義上說，永續債是無固定還款期限的，可長可短，在房企會計報表上作爲權益工具也不計入負債，自然會扮靚財報數據。

不過，永續債是一把“雙刃劍”，一方面會會掩蓋房企的真實負債率，另一方面年利率不菲，比如正榮2億元永續債初步分派率按年10.25%。

如果出現極端情況，比如正榮觸發控制權變動或相關債務違約，則需調升永續債分派率，在10.25%的基礎上，按年調升息率5%。

永續債之所以持續，關鍵是這種債的持有人看好房企的發展，一旦不看好，就會突然要求房企集中還債。

在當前多數民營房企“再融資”幾近枯竭的大背景下，看似關系牢靠卻極爲脆弱的永續債，無疑會成爲壓垮這匹駱駝的最後一根稻草。

2月18日，正榮地產公告無法按原計劃贖回3月5日到期的2億美元永續債後，提議徵求相關持有人將這筆永續債展期一年。

實際上，去年10月份开始，正榮就开始披露這筆2億美元永續債的回購及進度，但遲遲無實質性回購，最後主動“爆雷”。

上述“爆雷”的前一周，也就是2月11日，正榮的股價“閃崩”，一落千丈，坊間傳聞其資金緊張，難以贖回2億美元永續債，但正榮“嘴硬”，仍說按計劃回購，最終被打臉。

正榮地產董事長黃仙枝坦言，這場危機來得突然且毫無準備。爲此，正榮地產財務負責人康弘具體解釋說，1月份正榮全口徑銷售額同比下降了約30%，當月正榮還款近55億元，但只獲得約14億元貸款，融資淨流出約40億元。

“西安、廣州的融資貸款落空，部分銀行一些合同未到期便提前抽貸，這些情況都使正榮現金流進一步惡化。此外，春節前工程款集中到期，今年1月現金流出81億元，比預期超出50多億元。”

上述永續債主動“爆雷”後，2月21日，正榮直接“和盤托出”一攬子債務違約交換徵求重組計劃，涉及今年3月、4月、6月、8月、9月到期的境外債交換要約，未兌付總本金約66億元，一並相當於展期到2023年3月6日。

既然主動爆雷，又提出債務違約“交換要約”徵求，要想高票獲得支持，就必須行動起來，拿出切實可行的未來現金流獲取方案。

2月23日，正榮地產舉行投資人電話會，曾透露預計今年上半年可以完成出售30億-40億元左右規模資產，潛在买方包括合資夥伴及國企等。

據最新消息，正榮地產已將榮福（天津）置業公司股權賣給合作方美的置業。

另據悉，正榮手上有100億元投資物業。按樓市下行態勢，據相關報道披露，淨值大概40-50億元，意味着正榮要忍痛“打骨折”甩賣。

注意！正榮地產還披露，公司手上近93億元的投資物業已做質押，用於了銀行及其他借款融資。

參考債務“爆雷”的禹洲，爲求生存可謂“背水一战”，去年底通過抵押深圳總部大樓曾獲得約11億元銀行貸款，今年初以10.6億元向華潤萬象生活出售禹洲物業。

2月22日，禹洲又宣布以3.05億元出售一處香港物業，23日公告此前債務違約“交換要約”成功闖關，且同步發行5.28億美元新債，緩解“燃眉之急”。

依此觀之，如果正榮“果敢”一些回血，大概率應會獲得持有約66億元債券的投資人的高度支持。但若在價格上猶豫不決，正榮或會更加被動，回血難度會更大。（來源：地產密探）

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