袁國寶：地產圈“大剎車”，中國奧園如何走出“生死局”？

袁國寶

互聯網趨勢觀察家、知名財經作家、新盟創始人、資深媒體人、新媒體營銷和品牌傳播專家。

寶哥說 中國奧園繼續做“城市更新”項目嗎？

本文概述：受到奧運啓發而开啓體育主題房產建設的中國奧園，卻沒能像冬奧會一樣持續精彩。2022年1月28日，中國奧園實控人郭梓文宣布重組方案接近完成，對於即將到期以及未到期的美元債，中國奧園方面打算“違約”。雖說“違約”是爲了把錢留下來做更重要的事情，但這點錢還夠中國奧園繼續做“城市更新”項目嗎？

1、從“明日之星”到“躺平者”，中國奧園經歷了什么？ 2、招數盡出退無可退，中國奧園只能違約當“老賴”？ 3、借不到錢還不了債，城市更新項目還怎么“更新”？

受到奧運啓發而开啓體育主題房產建設的中國奧園，卻沒能像冬奧會一樣持續精彩。

2022年1月28日，中國奧園實控人郭梓文宣布重組方案接近完成，對於即將到期以及未到期的美元債，中國奧園方面打算“違約”。

曾經作爲地產界一匹黑馬的中國奧園，爲何“淪落”至此？

從“明日之星”到“躺平者”

中國奧園經歷了什么？ 

時間回到1998年5月，當時日本冬奧會剛結束不久。每一次體育賽事總會帶火一點什么，就像今年冬奧會，冰墩墩成爲了名副其實的頂流，當時日本冬奧會結束以後，坊間體育和運動的熱情更加高漲。

中國奧園的實控人郭梓文想到了“建設體育社區，推進全民健身運動”，於是他決定开發以體育爲主題的“金業體育花園”。郭梓文“運動就在家門口”的理念也幫助中國奧園迅速“打響名號”。

不過真正讓奧園在國內名聲大噪的還是靠“名人效應”。1998年8月，時任國家體育總局長伍紹祖在人民大會堂爲廣州奧林匹克花園題詞。1999年，國家體育總局授予了廣州奧林匹克花園全國首個“陽光健身工程”稱號。

就這樣，中國奧園成爲了地產界的“新星”“黑馬”。2007年，中國奧園在香港上市。上市後很長一段時間，中國奧園都沒有讓投資者失望，中國奧園的公开數據顯示，2016年-2019年，中國奧園的合同銷售年復合增長率達66%，2019年其地產業務銷售額更是突破千億大關。

2020年中國奧園也取得了不錯的成績，根據中國奧園的財報，其2020年的營業額同比增長34%至677.9億元，公司淨利潤也同比增長35%至70.5億元。

照着這樣的發展勢頭，本來奧園以爲2021年能夠實現1500億元銷售合同的目標。可是計劃趕不上變化。受到國家對房地產的調控政策以及“去槓杆”政策的影響，多家民營房企暴雷，中國奧園也陷入了流動性困境。

招數盡出退無可退

中國奧園只能違約當“老賴”？ 

當其他房企都在裁員、賣資產進行債務重組的時候，中國奧園高管表示“不躺平”。

先是請來專業的債務專家，奧園聘請了钟港資本爲財務顧問解決其債務問題。其次是“變賣”資產，奧園已經轉讓或者退出廣東陽江、惠州，廣西浦北，福建漳州，江西九江等項目。2021年11月14日，中國奧園發布公告出售香港部分資產，總價9億港元。

面對即將到期的債務，奧園選擇了延期。中國奧園對2021年11月19日、11月23日、11月29日到期的三筆債務，申請了展期。

然而，暴風雨來臨，沒有人能夠獨善其身。奧園“背着”的債務實在是有點多，到了1月19日，奧園就表示扛不住了。

1月19日，中國奧園發布公告，表示將不會支付在1月20日和1月23日到期的本金合計6.88億美元的票據支付剩下的本金和最後一期利息。30天寬限期滿後，也不會支付在2023年6月和2024年6月到期的美元票據的最新一期利息，這兩筆美元債的本金金額合計爲4億美元。

對於自己的“老賴”行爲，奧園方面表示是爲了保留有限的現金並且要對所有債權人保持公平以等待整體債務重組，中國奧園將會對其他的境外金融債務採取相同原則。

在這個關鍵時候，奧園方面卻曝出了和結緣15年的德勤“一拍兩散”，轉而和信永中和（香港）會計師事務所有限公司牽手。對於德勤的離开，奧園給的理由是，雙方未能與其就審核奧園截至2021年12月31日止年度綜合財務報表的審核費用達成共識。

有意思的是，1月26日，監管層官宣三家中介機構因涉樂視網財務造假案被正式立案調查，其中一家就是信永中和會計師事務所。

與合作多年的搭檔“分手”然後選擇了一家有“前科”的會計師事務所，奧園此舉的意圖很難不讓外界懷疑。

借不到錢還不了債

城市更新項目還怎么“更新”？

目前還不到奧園最艱難的時候，畢竟奧園賣出的資產也回籠了不少資金，當前對於各大房企來說，把錢拿在手裏防止持續資產的貶值是非常重要的。

可奧園收回來的這點錢還夠它繼續开展城市更新項目嗎？

奧園自稱是大灣區最早开始涉及城市更新項目的房企。通過多年的發展，奧園已經形成了自己的舊改模式，在舊城、舊村、舊廠“三舊”改造上都有豐富的經驗。雖然城市更新和舊改不同，但其在舊改的經驗卻可以應用到城市更新項目中。

再加上城市更新概念在2021年還被寫入了政府工作報告中，奧園方面也很看好城市更新項目，這些年來把不少城市更新項目收入囊中。

2021年3月份，奧園都還在“瘋搶”城市更新項目，拿下了廣東省佛山市禪城區深村城市更新項目的前期服務，項目總貨值預計約人民幣180億元。4月，奧園又拿下了廣州黃埔區新田村城市更新項目，項目總貨值預計約人民幣260億元。截至2021年6月，奧園手上擁有城市更新項目超過70個。

可是這么多項目運行需要大量的資金，當前奧園的情況並不樂觀。截至2021年6月30日，中國奧園負債總額約2628.64億元，其債務體量之大，並不是一時半會能夠處理完的。

欠債還不上，目前也難以借到錢，奧園還能拿什么來支持城市更新項目呢？

奧園城市更新項目的現狀也不容樂觀。有消息稱，2021年下半年开始，奧園的城市更新項目开始裁員，部分城市更新項目奧園方面也進行了處理。中國奧園把廣東奧園城市更新集團19.62％的股權質押給了科學城（廣州）城市更新集團，奧園荔灣東塱村舊改項目的49％股權被轉讓給世紀金源。 接下來，如果中國奧園的債務問題解決不了，估計還會有更多的城市更新項目被出售。有消息稱，奧園爲了解決債務問題，有意引入战略投資者，也有消息稱山東某康養地產國企可能會成爲中國奧園的控股股東，而且該國企對相關業務項目進行了考察，已經完成了對奧園的前期盡調，年後啓動實質性的盡調並开始商務洽談。

雖然目前雙方都沒有回應這一消息，但起碼可以肯定，中國奧園正在積極解決債務問題，如果奧園成功實現“自救”，城市更新項目或許就可以繼續“更新”了。 

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