用3倍市值买地，衆安集團要做什么？

行業下行期，偏安一隅的杭州老牌房企衆安集團开始了規模擴張。

50億元收入，70億元並購貸，40億元拿地，這幾組數字讓衆安集團在當下的地產圈引發關注。

“房地產市場永遠是多元組合的，不等於說大就是好，也不等於說小就是沒有。”此前，衆安集團董事局主席施中安在接受採訪時提到。從2017年銷售額突破100億元，到2021年的280億元規模，這或許就是施中安所說的：“我們會順着每年發展的增幅規律去尋求穩健的規模。”

但一張營業收入和淨利潤同頻下滑33.2%和96.5%的成績單，一出手就花掉總營業收入的八成买地，衆安集團是否存在財務風險引發了投資者關注。

5月10日，衆安集團管理層在线上投資者交流會上表示，因爲結轉的原因，導致2021年確認銷售較2020年有所下降，也導致了利潤和利潤率的下降。公司對2022年增長保持樂觀，未來會積極參與杭州甚至整個浙江、長三角區域的拿地开發。

截至5月12日收盤，衆安集團報收0.28港元/股，總市值15.78億港元。有投資者熱議，前4 個月43億元拿地的錢，快能买3個衆安集團了。也有股民提出，從報表看衆安家裏確實“有礦”，大多是底價拿地，之前是一直沒有下力氣“挖”，這兩年开始努力“挖”了。

克而瑞研究中心認爲，衆安集團2022年銷售目標300億元，目前土地儲備總量可以支持衆安在收縮投資規模的情況下保持業績。未來1-2年衆安集團將迎來償債高峯，需進一步關注債務安全。

用淨利潤的100倍拿地

繼111億元在2021年新增12幅土地後，今年前四月又以43億元的權益拿地金額位居百強房企拿地金額榜單的第17位，以151億元的全口徑新增貨值排在百強房企新增貨值榜單的第15位。

這個榜單上的“新面孔”就是衆安集團。

在3月25日進行的杭州市首批集中供地中，衆安集團以39.09億元的總價獲得5宗地塊，總建築面積34.46萬平方米。獲取地塊數量僅次於杭州本土房企濱江集團和綠城中國，後兩家企業分別獲取地塊11宗和7宗，總價分別爲184.35億元和146.38億元。

1997年成立，2007年在香港上市，衆安集團是浙江省第二家在香港主板上市的房地產企業，施中安也是首位坐擁兩家上市公司的浙系地產商。他一直信奉用健康的理念來管理企業，企業走自己的發展目標。

從衆安集團歷年的業績報告來看，這家老牌房企從2020年开始從穩健發展轉向規模擴張。當年斥資199.15億元新增21個項目，總建築面積約233萬平方米，同比增加677%。2021年新增項目12個，總建築面積約193萬平方米，總土地成本約111億元。2018年和2019年，衆安集團的新增土地儲備合計才51萬平方米。

“三道紅线後，中小房企面臨的困境更多。衆安集團選擇低谷期大膽出手，也是一種‘淡市’平衡術。80%的土地儲備在杭州周邊，說明衆安向外拓展很謹慎，這也符合浙系房企的特點。”上海某房企內部人士表示，如果地塊處於城市核心區又有溢價空間，我們也敢於出手。

衆安集團管理層在投資者交流會上表示，作爲上半年少數參與拍地的民企，杭州的5宗地塊雖然存在溢價，但是會將利潤率維持在10%-15%。

此前的2月10日，衆安集團便聯合杭州西湖投資集團斥資4.3億元拿下西湖區一宗地塊。3月初，衆安集團再度出手斥資5.5億元拿下麗水市一宗地塊。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認爲，衆安集團逆勢拿地與強周期房地產行業的“順周期出貨，逆周期拿地”的操作策略有關，另一方面也說明企業對於市場近期回暖以及未來走勢比較有信心。但在當前銷售和拿地規模收縮成爲行業“新常態”的背景下，要考慮企業自身的流動性承壓。

淨利潤下滑九成

即便是大舉擴充土地儲備，衆安集團仍保持着濃厚的“浙系”房企標籤。

財報數據顯示，截至2021年12月31日，衆安集團的土地儲備總建築面積約爲1048萬平方米，從土儲結構看，87%分布在長三角。

“雖然區域性房企在面臨市場競爭時有自身優勢，仍逃不开擴張的道路。衆安需要在黑鐵時代找到一條差異化有質量的規模增長之路，同時在規模之上實現利潤，避免陷入瓶徑期。”某房地產觀察人士認爲。

2021年衆安集團實現全口徑銷售額279.3億元，同比增長27.3%，其中約97%的銷售額來源於浙江省內，大本營杭州貢獻佔比達44%。

不過在銷售規模增長的同時，衆安集團的營業收入和利潤遭遇了“滑鐵盧”。

2021年業績報告顯示，衆安集團實現營業收入49.69億元，同比下降約33.2%；毛利爲14.76億元，同比下降約34.2%；對應毛利率29.7%，同比下降0.5個百分點；淨利潤0.385億元，同比減少96.5%；母公司擁有人應佔利潤約爲7310萬元，同比減少91.2%。

這一衆下滑的數據跟施中安常常掛在嘴邊的“健康和穩健”脫離。他在2021年主席報告書中寫到：衆安集團將積極遵循中央政府“三道紅线”等措施，努力保持战略和財務穩健。在變局中开新局，保持高質量發展。

關於地產結轉問題，業績會上衆安集團管理層預期2022年會有修復，全年結轉收入會在100億元以上。

起始於2020年的大舉擴儲，使得衆安集團的淨負債率由2019年的30.1%上升至2021年的76.3%，剔除預收款後的資產負債率由2019年的54.8%上升至2021年的66.9%，不過仍滿足“三道紅线”綠檔要求。

在業績會上，公司也發布了未來債務管控目標，保持資產負債率小於65%，淨負債率小於40%以及現金短債比大於1.2。

截至2021年底，衆安集團持有現金77.5億元，非限制現金53億元，借款總額約爲169.9億元，其中一年以內債務佔比21%，1-2年債務佔比45%。其他隱性負債方面，企業應付貿易账款同比增長至21.3億元，另有其他應付款項及合聯營墊款分別爲10.4億元及11.4億元。

“這意味着，衆安集團面臨一定的債務兌付壓力。”柏文喜說，企業的資本性开支是建立在對未來市場和營業收入上升的預期基礎之上，如果樓市下半年能回暖，衆安集團的財務安全就有保障，否則企業運營和安全可能面臨重大財務風險。

克而瑞數據顯示，今年一季度，衆安集團的全口徑銷售額爲18.8億元，權益銷售額爲11億元，較去年同期的70億元和41.5億元分別下滑了73%、73.5%。

市場普遍認爲，受疫情影響樓市走向還未明朗之時，衆安集團逆勢突圍或緣於農行70億元並購貸的支撐。

3月23日，衆安集團公告，農業銀行將授予其 70 億元並購融資額度，重點支持該集團在住宅、商業、物業和酒店等板塊的並購和重組。

衆安集團認爲，與農行籤署《並購業務战略合作協議》有利於其與農行建立深度的战略合作夥伴關系，以支持本集團在地產方面上下產業的並購業務發展，令該集團更好地把握市場上所呈現的收並購機遇。

有消息透露，衆安集團管理層在投資者交流會上表示，杭州所拿的那幾塊地也體現了衆安和農行的合作，農行的並購貸準確提供了資金方面的支持。

施中安在接受採訪時曾經說過：“我在企業的治理中特別注重現金流的管控、企業的周轉率和企業的盈利能力。”現在這些成了他和衆安不得不面對的考驗。（來源：中國房地產報）

本文作者可以追加內容哦 !