碧桂園等民營房企融資回暖 行業信用加速恢復
一度收緊的民營房企境內發債的融資渠道正在重新打开。近日，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選爲示範民營房企，並獲準率先發行境內公司債。根據公告顯示，3家房企合計發行公司債規模爲20億元，確定的票面利率或詢價區間爲4%－4.9%，低於去年5.32%的行業新增債券類融資成本。
值得一提的是，本次3家房企還將首次通過信用違約掉期(私募CDS)或信用風險緩釋憑證(CRMW)等在內的信用保護工具發債。目前，首批信用保護工具已落地，碧桂園擬發行的5億元公司債由證金公司等共同創設信用保護合約，除上述公司債外，龍湖同步發行的一筆規模爲4.02億元的供應鏈ABS也啓用了信用保護憑證。
在業內人士看來，財務穩健、槓杆適當或是上述房企被選爲示範房企的關鍵因素，並將帶動其它房企以增信措施進行發債融資。同時，落地增信工具發債釋放了監管層積極引導房企融資回歸正常軌道的信號，將解決民營房企融資難等問題，重塑行業信用。在政策密集托底的背景下，穩健型龍頭房企未來將獲得更多資源和機會，估值也存提升空間。
融資成本降低 民營房企接連發信用債
繼去年底銀行間市場、交易商協會票據以及銀行並購貸陸續开閘後，監管機構开始逐步恢復民營房企在公开市場的公司債等信用融資渠道。值得注意的是，碧桂園、龍湖、美的置業等房企被監管機構選爲首批示範民企，獲準率先發行境內公司債。
近日，龍湖、美的置業、碧桂園相繼發布公告稱，將在上交所或深交所發行一期公司債，龍湖和碧桂園發債規模均爲5億元，美的置業則爲10億元。雖然從發行規模來看並不大，但卻釋放了行業融資回暖、融資渠道恢復的積極信號，而且此輪公司債發行利率遠低於行業平均融資成本水平。
5月20日晚，碧桂園宣布完成了上述公司債的簿記建檔工作，票面利率確定爲4.5%，低於該公司2021年5.2%的融資成本。同時，龍湖5億元公司債票面利率定爲4%，美的置業票面利率詢價區間爲4.1%-4.9%，3家示範房企本次公司債發行利率均低於去年5.32%的行業新增債券類融資成本。
爲什么碧桂園、龍湖、美的置業3家會被選爲首批示範房企？財務穩健、槓杆適當、“投資級”評級或是關鍵因素。作爲民營企業的代表，碧桂園、龍湖、美的置業財務表現相對穩健，並且近期均有相關融資動作。根據財報顯示，截至2021年底，碧桂園現金余額達1813億元，連續六年回款率達到90%或以上，現金短債比爲2.3倍，境內外成功發債融資的同時還在持續回購債券，獲投資級信用評級。
從3家房企公告中涉及的發債用途來看，募集資金可置換高成本融資、補充現金流、償還債務等。受上述消息影響，截至5月16日收盤，地產股迎來一波上漲行情，上述3家房企股價上漲顯著，碧桂園漲幅達10.41%。
對此，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示，3家示範房企發債有利於其降低其融資成本，並給資本市場注入更多信心，帶動股價提升。另外，在克而瑞研究中心企業研究總監房玲看來，此次選定3家民企作爲示範房企發行公司債，釋放了監管層積極引導房企融資回歸正常軌道的信號，也體現出監管層對優質民企的融資支持，將帶動更多民企發債融資。
信用保護工具落地 降低系統風險打破融資困境
與以往不同，本次3家房企發行公司債的同時，首次採用了一系列增信工具，即創設機構要同時發行CDS（信用違約互換）或者CRMW（信用風險緩釋憑證）。這意味着，當標的債券發生違約時，這類信用保護工具要爲標的債券提供保險和擔保。
目前，首批信用保護工具已落地。5月20日晚，碧桂園成功發行5億元的公司債，中證金融、中信證券聯合爲該期債券創設了信用保護合約。此前5月17日，龍湖4.02億元供應鏈ABS成功發行，其也由中證金融與中信證券聯合創設了信用保護憑證，對應信用保護憑證名義本金4000萬元。
“此次通過信用保護工具發債融資，意味着政府支持民營房企融資措施正在加快落地。”中指研究院企業事業部研究負責劉水表示，在當前市場環境下，通過市場化的信用保護工具增信有助於引導市場修復對房地產行業的投資信心，爲投資者有效管控信用風險，進而快速打破民營房企融資的困境。
事實上，自去年下半年以來，部分房企流動性承壓，債券展期及違約事件頻發，部分民營房企融資通道被直接關閉。據中指院數據，今年前四個月，房企信用債發行規模爲1532億元，同比下降37.7%，其中民企僅發行8筆融資額爲94.1億元，佔比6.1%，而其余發行人則以央企、地方國企爲主。同期，海外債發行金額143億元僅爲去年同期的10.5%，民營房企融資佔比不足五成。
民營房企融資難已引起有關監管機構重視。今年3月，證監會發文明確鼓勵市場機構、政策性機構通過創設信用保護工具爲民營企業債券融資提供增信支持，4月中旬，證監會、國資委及全國工商聯發布通知提出，支持民營房企融資。進入5月，上交所、深交所均召开了專題會議稱，要服務好民營房企合理融資需求，將協同有關各方多措並舉完善民企債券融資支持機制。
克而瑞研報指出，對房企而言，CRMW與CDS的使用將有效擴大如碧桂園等優質房企直接融資規模以及融資信用水平，降低民營房企債券的發行成本，並利於供應鏈上遊中小企業加快回收資金、拓寬融資渠道。此外，採取信用保護工具，能將信用風險與市場風險分離，達到風險分散的目的，從而降低市場系統性風險，重塑行業信用及信心。
政策托底提振市場信心 財務穩健估值空間有望提升
延續2020年末的熱度，2021年上半年部分熱點城市升溫過快，然而進入下半年，樓市調控政策趨緊，疊加近期復雜國際環境以及國內疫情衝擊，市場信心不足，行業進入深度調整期。據中指院數據顯示，今年前四月，百強房企銷售額均值同比下降50.2%，銷售額超千億房企僅有碧桂園、萬科、保利3家，較去年同期減少6家，超百億房企則減少了46家。
在此背景下，近期政策暖風頻吹，中央政治局會議多次涉及房地產相關內容，爲地產政策的寬松進行定調，支持剛性和改善性住房需求。粗略統計，今年以來全國已有超百城優化調整房地產政策200余次，包括放寬限購、限售、限貸政策，降低首付比例、提高公積金額度，發放購房補貼等。
在各地因城施策持續推進的同時，央行也在積極推動房貸利率進一步下行。5月15日，央行、銀保監會已發布通知，將首套房貸利率下限下調20個基點。同月20日，央行將5年期LPR下調15個基點至4.45%，創2019年LPR改革以來最大降幅。目前，超20城首套房貸款利率降至4.4%，如濟南等部分城市首套房貸利率最低爲4.25%。
除外部房地產市場迎來政策松綁外，不少房企還在內部進行了战略調整，向管理要效益。如萬科取消集團合夥人層級，碧桂園提出歸零思維，繼續將固本強基、科技賦能作爲穿越周期的根本。
“過去一年房地產市場經歷了十年來最大的波動。在市場下行時期，碧桂園以可動用資金作爲考核的目標，採用开源節流，保現金流以及保‘三道紅线’，做有現金流的利潤，以及控支出、調結構、保資產。”碧桂園總裁及執行董事莫斌在業績會上表示，目前房地產調控政策已經築底，市場信心也將逐漸恢復。
中指院研報指出，鑑於近期政府頻繁發聲維穩房地產，預計地產行業供需兩端政策修復將加速推進。隨着這一輪行業調整，一方面以碧桂園爲代表的房企風險化解能力、穩健經營能力得以展現。另一方面，在經歷了此前房企集中違約後，資金更多地向財務穩健、信用等級較高的優質企業聚集，未來龍頭穩健房企會憑借更加穩健的財務狀況穩步拓展融資空間，對應估值也存提升空間。
內容來源：財經移動新媒體
作者 | 金煜
本文作者可以追加內容哦 !