中國奧園等待救贖，定向國資標售奧園健康29.9%股權，還要搭上舊改

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中國奧園引战國資未果，旗下的物業公司卻有望先得到國資的救贖。

12月5日，奧園集團在公司網站發布招標文件，明興有限公司（下稱“明興公司”）計劃出售其持有的物業上市公司奧園健康2.17億股股份，佔全部已發行股份的29.9%，而明興公司是房地產上市公司中國奧園的全資附屬公司。

目前，股份的交易價格還未確定，投標者須在招標截止日期12月19日前向明興公司遞交標書，標書的內容之一是投標股份的購入價格。

按照要求，出價最高者不一定會獲得明興公司的接納成爲买方，且它必須是“由國家或政府全部或部分擁有（不少於30%）或控制的實體”。近一年，中國奧園在着手重組事宜，市場盛傳中國奧園有意引入國企山東能源集團作爲战投，由山東能源集團通過子公司持有中國奧園39%股份，由此成爲控股股東，從而解決中國奧園的債務問題。

中國奧園的債務問題最早在去年發生。2021年11月份，中國奧園旗下理財產品出現逾期兌付，由於流動性問題無法得到解決，公司在2022年1月正式宣告無法支付美元票據到期本息，中國奧園在2022年4月起停牌至今，奧園健康因與中國奧園存在資金往來問題而同時停牌。

目前，中國奧園的重組計劃未有更多的消息，奧園健康卻先行一步。如果明興公司成功賣出29.9%股份，這個由國家或政府持股、控制的买方，將成爲奧園健康的第一大股東。

不過，奧園集團內部人士告訴時代財經，奧園健康引入國資是中國奧園引战國資的第一步。

搭售舊改，讓出物業公司大股東之位

招標文件顯示，明興公司直接持有奧園健康3.96億股股份，計劃出售其中的2.17億股股份。

時代財經綜合停牌前的最後一份財報2021年中期報告和港交所披露的權益資料得知，目前，明興公司的持股份額佔奧園健康全部已發行股份的54.58%，連同關聯方一起持股55.15%，是奧園健康的第一大股東，而第二大股東是Infini Master Fund（即“無極資本”），持股比例爲8%。

如果明興公司成功賣出29.9%股份，前三大股東將重新洗牌，明興公司及關聯方淪爲第二大股東，而無極資本退居第三。

通過減持物業股套現或者出售物業公司是出險房企自救的常見做法。此前，已有花樣年將旗下物業公司彩生活的核心資產鄰裏樂出售給碧桂園服務、藍光發展將持有藍光嘉寶的股份悉數轉讓碧桂園服務、祥生將旗下物業公司賣給華潤萬象生活。

實際上，2021年11月，中國奧園和奧園健康聯合發布公告稱，奧園健康在當時“正與若幹獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若幹附屬公司的權益（可能交易）進行初步討論”，但引起了第二大股東無極資本的反對。

據界面新聞2021年11月份的報道，無極資本對外表示無法接受奧園健康拆賣物業管理服務業務，如若出售，希望是出售上市公司股權，因其認爲整體出售公司股權對於小股東們的利益會更好一些。

上述可能交易最後作罷，代之以通過賣掉部分股份讓出奧園健康第一大股東之位。招標文件顯示，买方除了購买奧園健康的股份，還須與中國奧園或其指定成員公司訂立受中國法律規管的战略合作協議，內容有關在中國奧園滿意的程度進行舊城改造項目。

時代財經了解到，中國奧園在城市更新領域擁有舊城、舊村和舊廠改造三種類型的項目，根據中國奧園2021年中期報告，截至2021年6月30日，公司擁有超過70個不同階段的城市更新項目，其“預計額外可提供可售資源約7543億元，其中大灣區可售資源約7487億元，佔比99%”。

招標文件指出，买方與中國奧園或其指定成員公司進行舊城改造項目的战略合作是訂立臨時合約及正式合約的“先決條件”，這是要求买家爲國資企業之外的另一硬性指標。

出售奧園健康股權，系中國奧園債務重組需要

“此舉是希望（中國奧園）加速引進國企战投，推動公司規範治理提升，並推動中國奧園、奧園健康盡快復牌，奧園健康復牌也是爲了配合中國奧園整體債務重組的需要”，奧園集團內部人士告訴時代財經。

早在2022年初，已有傳言稱廣東、山東多家國企有興趣成爲中國奧園的战投方，並先後進駐中國奧園开展盡調工作。根據上海證券報在今年4月的報道，山東一家知名國企在3月初派出包括財務、法務、評估、資產管理顧問在內的近百人的盡調團隊，提前進駐奧園總部所在地萬博奧園國際中心开展盡調工作。

2022年5月，市場消息進一步指出這家山東國企實際上是山東能源集團，並稱當時山東能源集團已經對中國奧園完成盡調工作，計劃通過子公司持有中國奧園39%股權並成爲它的控股股東。不過，中國奧園方面並未透露战投的具體身份。

在2022年9月30日的公告中，中國奧園披露債務重組的最新消息，其稱“繼續與財務及法律顧問緊密合作，分析財務狀況，制定協商一致的重組計劃。奧園集團的財務顧問畢馬威也正協助奧園與所有相關利益方溝通。於2022年9月30日，有關奧園集團擬議的重組計劃的相關工作正在進行中”。

在此前諸多傳言的背景下，此次通過奧園健康引入的國資企業是否爲山東能源集團，引發外界遐想。不過，奧園集團內部人士對這樣的猜測未予回應，僅表示“引战重組相關信息，將依規定第一時間以公告形式披露”。

根據中國奧園的公告，在2022年9月30日，公司繼續與境內外債權人進行具體建設性的討論，務求讓集團及其債權人保持穩定及保存價值，同時已與若幹境內金融機構訂立安排延長本金逾230億元現有境內融資安排的期限，另有其他境內融資安排展期工作已進入與境內債權人的協商階段。

此外，在2022年10月，奧園健康就與中國奧園存在的資金往來問題公布了獨立調查報告結果，奧園健康獨立調查委員會認爲，調查報告的內容及調查結果屬合理且可接受，資金往來事項調查報告已充分解答資金往來事項的每個問題，包括由於母公司的流動性原因而爲其提供資金，以及在各項資金往來事項中向母公司提供的資金均已由母公司全額償還等。

不過，由於奧園健康內部控制審查仍在進行，中國奧園和奧園健康相關財務報告未披露等多重原因。目前，中國奧園、奧園健康仍在停牌中。