只有6個項目就要上市，嘉創房地產二闖IPO，被指捂盤惜售擡高毛利率

本文來源：時代財經 作者：劉新歌

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對處於下行中的房地產行業，資本市場似乎失去了過往的熱情，許久沒有新面孔出現。近日，一家來自廣東的小房企嘉創房地產控股有限公司（下稱“嘉創房地產”）打破了寂靜，在今年2月遞交的招股說明書失效後，第二次向港交所發起衝刺。

嘉創房地產原爲嘉利國際旗下附屬公司，开發物業主要在東莞、惠州及佛山三個城市。不過，從規模來看，這位闖關者的“身子骨”很是單薄。截至2022年9月30日，其土地儲備僅有約26.26萬平方米，目前住宅項目共六個，其中五個已竣工。

雖然近來房企的融資閘口正在逐步打开，但房地產行業的發展邏輯已然發生變化，靠上市融資實現規模躍升的路徑似乎不再行得通。IPG中國區首席經濟學家柏文喜對時代財經稱，小規模房企上市的意義在於打开資本市場通道，在可能實現融資的同時提升自身流動性以優化發展條件。

土儲僅26萬平，項目被指捂盤惜售

從嘉創房地產的招股書來看，它的“家底”並不厚：土地儲備僅26.26萬平方米，其中包含13.1萬平方米已竣工物業，可做未來發展的土儲僅13.15萬平方米。

這些土地分布在惠州、佛山、東莞三城。惠州的3.58萬平方米土儲於2017年3月獲得，總代價爲1860萬元，开發爲惠州羅浮公館，目前已竣工。在佛山，嘉創房地產於今年3月與佛山市高明區荷城街道籤訂合作开發該街道富灣片區的框架協議，隨後於4月以1.55億元獲得該街道一宗住宅用地，未來可开發面積約13.15萬平方米，佔其總土儲的50.1%。

在東莞，嘉創房地產擁有土儲9.53萬平方米，佔總土儲的36.3%。相關物業項目爲位於鳳崗鎮的嘉輝豪庭，目前已竣工可售部分爲項目第一期未售3單元及第三、四、五期，沒有待开發面積。

招股書顯示，該項目爲城市更新項目，土地原爲嘉利國際鳳崗工廠用地。2015年1月及12月，嘉利國際旗下公司分別以2760萬元、5200萬元代價獲得將其用途改爲住宅的土地使用權，由此獲得嘉輝豪庭第三期至第五期的土地。

以業內標準看，嘉創房地產獲得上述土地的成本非常低。招股書數據顯示，惠州羅浮公館每平方米土地收購成本僅649元，佛山荷城街道地塊成本爲1664元/平方米。東莞嘉輝豪庭三期爲844元/平方米，五期爲908元/平方米，四期約1500元/平方米。

作爲較早在華南地區建立生產工廠的企業之一，舊廠改造爲嘉創房地產奠定了低廉土地成本的基礎。早在1985年，嘉利國際便來到內地設廠，選址在當時還是農村的東莞鳳崗，隨後的三十多年裏在東莞先後設立了三所廠房。

除了嘉輝豪庭項目，嘉創房地產還擬將位於東莞鳳崗鎮雁田管理區的一宗工業用地轉化爲可供开發的住宅用地。該宗工業用地的土地使用權於1996年10月獲得，代價爲600萬元，佔地面積約2.39萬平方米。今年5月，該宗地改變土地用途的申請程序已經展开，預計住宅竣工樓面積約11.9萬平方米。

除了土地低廉，嘉創房地產的开發明顯緩慢，被業內質疑“捂盤惜售”。如嘉輝豪庭三期，2015年1月獲得土地，當年11月开建，2017年9月才开始預售，2018年8月竣工。但直至2022年9月30日，該項目仍有1783平方米未售。

惠州羅浮公館地塊於2017年3月獲得，2018年1月开建，2020年9月开始預售，2022年8月才竣工。至2022年9月30日，仍有2.76萬平方米未售出，未售部分佔總樓面面積的91.1%。

這讓嘉創房地產坐享樓市發展的紅利。以東莞爲例，安居客數據顯示，2015年末東莞房價約8000元/平方米，2016年突破萬元大關，2021年又突破了2萬元/平方米。招股書數據顯示，嘉輝豪庭三期至五期平均售價均超2.5萬元/平方米，五期的單價甚至破了3萬元/平方米。

這也使嘉創房地產毛利水平遠高於業內。2020-2022財年，嘉創房地產毛利分別爲約3.49億元、4.29億元、5.87億元，毛利率均在70%以上，遠高於平均毛利率20%左右的行業水平。

創始人做錄像帶起家，地產上市難度不小

嘉創房地產實控人是嘉利國際董事會主席何焯輝，現年76歲。他出生於澳門，12歲時全家搬到香港。上世紀80年代，錄像帶大行其道，捕捉到商機的何焯輝於1980年創立嘉利國際，專注錄像帶的外殼生產。1985年，嘉利國際在東莞鳳崗投資建立了第一間廠房，這也成爲它开展房地產業務的起點。

嘉利國際於1996年在港交所上市，目前主營業務爲五金塑膠、電子代工、房地產等。招股書透露，嘉利國際認爲，分拆可爲其創造獨立集資平臺以發展房地產業務。

不過，受限於有限的土儲，嘉創房地產的營收規模相當“迷你”，收入水平甚至不如龍頭房企單個項目。招股書數據顯示，2020-2022財年及截至2022年9月的六個月，其收入分別約爲4.82億元、5.91億元、7.76億元及4.73億元。

而項目去化情況也一般。至2022年9月30日，2019年9月开始預售的嘉輝豪庭四期還有39.7%可售面積未售，2021年6月开始預售的嘉輝豪庭五期還有65.2%未售。

東莞鳳崗房產中介王志（化名）對時代財經稱，該項目客戶主要來自深圳，過去一兩年受東莞限購及整體市場環境影響，銷售情況一般。目前售價在備案價基礎上打85折，均價約2.8萬元/平方米。

未來，城市更新仍是嘉創房地產獲取土地的主要途徑，但它也指出，可能無法以商業上可接受的價格獲取合適开發的理想地點作爲土地儲備，在若幹城市也可能承擔更高的土地收購成本，進而影響其在大灣區其他城市的拓展與布局。

事實上，在嘉創房地產之前，近年來也有不少小型房企通過上市謀求發展空間，如安徽的三巽控股、江蘇常州的港龍中國、廣州的海倫堡中國等。

不過，小房企的資本故事更加艱難曲折，“二战”、“三战”，甚至求而不得的案例不在少數。如在2020年7月正式上市前，港龍中國兩次遞交招股說明書；三巽控股則在四次遞表後，才於2021年7月成功上市，上市歷程近2年。

三巽、港龍雖然也爲小房企，但規模和布局城市遠大於嘉創房地產。以三巽爲例，截至2021年2月末，其共有45個开發項目，覆蓋三個省的12個城市，總土地儲備達440萬平方米，2020年收入近40億元。

匯生國際投資總裁黃立衝對時代財經分析稱，小房企上市難度會更高一點，因爲交易所對規模比較小的房企審核會更加謹慎、嚴格，如多觀察一段時間、多看幾個年份的數據等。“客觀來說，小房企上市後股票賣起來也很困難，老板需要想辦法找足夠的投資人，證券公司或保薦人其實幫不了多少，畢竟現在股價已經很便宜的房企也不少。”

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪則指出，雖然房企融資局面迎來改善拐點，但從目前情況來看，短期內仍將是國企、央企及部分優質民營房企比較容易獲得政策的支持，而絕大多數企業仍需繼續等待政策效果的傳導。

“規模較小的房企意味着業務支撐力偏弱，這也在一定程度上加重了資本市場對其的謹慎情緒。因此，當前市場環境暫未完全轉好，像嘉創房地產這種‘蚊型’房企能否成功上市，還有待進一步觀察。”關榮雪續稱，由於當前行業信心並未完全修復回升，市場基本面並未明顯轉好，欲上市房企還需謹慎考慮與選擇上市機會。