遠洋求生，甩賣成都太古裏能否挽救頹勢？
這也意味着，“遠洋”這兩個字就和成都遠洋太古裏無關，未來或爲成都太古裏。
值得注意的是，公告發布當日，正是成都SKP舉行試營業時，這意味着成都將再添一座超級商業綜合體，與太古裏和IFS兩家高奢商場形成三足鼎立，市場競爭白熱化。
在某投資交流平臺上，有投資者感嘆遠洋的退出，“這可是一年收租十幾億的頂級商業項目了，真可惜。”那么，成都遠洋太古裏到底有多賺錢，遠洋爲何突然退出？我們不妨一起來了解一番。
壹
成都遠洋太古裏
幾乎是全國最好的商業項目之一
資料顯示，遠洋太古裏位於成都市錦江區，業態爲开放式及街區式的購物中心及一家附設服務式住宅的精品酒店，於2015年4月开業，總商業面積14.48萬平方米。
這14.48萬的商業面積包含了：12.2萬商業、1.52萬的酒店、0.76萬的服務式公寓。
該項目一直保持了良好的業績表現，2019-2021年，成都遠洋太古裏租金收入分別爲10.56億元、10.75億元、12.56億元。
2019年，成都遠洋太古裏以超75億元的銷售額成爲國內銷售額最高的商業綜合體之一。
甚至疫情影響下，2020年業績增長仍達到了6%，尤其2019年和2021年業績增幅均超過20%；
其中，2021年，成都遠洋太古裏零售銷售額錄得21.9%的高增長，業績突破95億元，較开業時錄得五倍增長，出租率爲96%。
2020-2021年，成都遠洋太古裏項目公司（包括購物中心以及一間精品酒店）分別錄得稅後淨利潤約10.78億元、16.16億元。即是說，在疫情衝擊线下商業消費的兩年間，仍能達到每年超10億元的吸金能力。
單個項目收入就能夠超過10億，放眼國內，這個營收級別的項目屈指可數。也就北京SKP、北京國貿商城、上海環球港和深圳萬象城等頂尖商場能夠與之媲美。
經獨立估值師評估，截至今年6月30日，該項目估值約爲123億元。有業內人士指出：“成都遠洋太古裏幾乎是全國最好的商業項目，也是遠洋最好的資產之一。”
貳
遠洋集團與太古地產
聯手締造的神話
對於成都遠洋太古裏之所以能長盛不衰，遠洋集團與太古地產的“神仙”合作密不可分。
2002年，成都政府決定开始對自古以來的商業中心大慈寺歷史文化片區改造，經過多個方案嘗試之後，最終於2009年提出把大慈寺片區建成“寺市合一”的商業新街區。
一年後，香港發展商太古地產宣布與遠洋地產達成战略合作框架協議，並於2010年12月31日聯合耗資20億元拿下成都大慈寺商業地塊，隨後，這一大型商業總體項目被命名爲“成都遠洋太古裏”。
相比太古其他商業項目動輒6-10年的建設周期，成都遠洋太古裏的建設進度相對較快，從拿地到开業，遠洋太古裏僅僅耗時4年多，與競爭對手成都IFS趕在了2014年同一年开業。
建設周期加快或與引入合作夥伴有關，根據彼時宣傳，遠洋主要負責項目前期的工程建造與成本控制，太古則主要負責中後期的招商運營。時任太古地產行政總裁的白德利就曾表示，遠洋集團有很好的本地優勢，擁有在國內不同城市工程與开發經驗，對國內所有流程都非常熟悉。
遠洋帶來了項目的基底，低密度、开放式建築形態，古風建築和現代商業的有機融合，給成都從未有過的新鮮感。
太古的運營也十分硬核！引入品牌均是世界一线奢侈品牌，其中包括有Herms、Louis Vuitton、Dior、Cartier、Gucci……均是高規格的世界旗艦店、中國旗艦店，在樓典的大中華區TOP商業項目中，成都遠洋太古裏位列前40，共有29個一线奢侈品牌入駐。
前有路易威登之家以及全球第三家路易威登餐廳——THE HALL會館，以及拉夫勞倫之家、DIOR女裝精品大店开幕，後有WE11DONE全國第二店、Nanushka全球旗艦店這樣的新銳品牌登陸，品牌汰換率保持在較高水準上。
一名熟悉西部商業地產的人士指出，“太古裏品牌調整太鐵血了，賣不動的立馬就被踢走，永遠都是最受歡迎的品牌在那裏；而且各大品牌內卷嚴重，基本都是兩三年一次大的升級，包括店面重裝改造”。
遠洋集團與太古地產經過這輪優質碰撞，更加深了合作關系。
2020年，雙方曾聯合拿下朝陽區兩幅地塊作爲頤堤港二期，預計投資230億元，其中太古地產持股35%，遠洋集團將持股64.79%。
早前，雙方還在北京朝陽區合作了另一個綜合商業項目頤堤港，同樣是由太古地產，遠洋各持股50%，自2012年正式开業至今剛好十年。
叄
遠洋甩賣求生
謀求現金流補充
對於任何不動產玩家來說，成都遠洋太古裏都是一個令他們趨之若鶩的優質資產。
所以，整個大中華區最頂尖的奢侈品零售物業，在此之前從未有股東出售股權的情況出現，因爲實在太賺錢了，而這次遠洋出售股權這一操作，直接打破了這個紀錄。
出售成都遠洋太古裏股權的原因，遠洋集團在公告解釋稱，完成該項交易能爲遠洋集團產生大量現金流入，從而補充其營運資金並將降低遠洋集團控股集團的槓杆比率及完善遠洋集團控股集團的財務指標。
由此可見，遠洋選擇“割肉”太古裏或也是無奈之舉。
據不完全統計，今年以來遠洋集團已經多次出售持有物業的股權，加上此次出售成都太古裏，已累計回籠資金超138億元。
成都遠洋太古裏在今年6月底時的估值爲123億元。按照此次太古接手的價格（剔除物管部分）來看，大約打了8.9折，價格也算公允。
市場對此也樂觀看待。交易公布後次日，遠洋集團跳空高开，盤中一度上漲17.82%。表明投資者對遠洋此次資產出售的行爲看好。
這也使得遠洋集團在今年房企融資普遍收緊、銷售尚且弱復蘇的背景下，成爲少數能夠以不錯價格售出資產，籌得上百億資金的頭部房企。
在上個月償還了10億元公司債後，遠洋集團年內已無到期信用債；12月15日，遠洋集團還完成了10.42億ABS的兌付。
遠洋在經營和財務上的努力，也讓其在近期接連獲得金融機構的支持。從12月15日至16日，遠洋集團先後與工商銀行、郵儲銀行等銀行籤署了全面战略合作協議，獲得了超680億元意向性授信額度。
只不過雖然有了政策利好和金融機構的支持，行業也見到了曙光。但依舊需要市場的回暖，才能讓房企徹底走出眼下的泥濘。即便是遠洋這樣穩健房企的代表，也要小心翼翼，守住市場對它的信心。
肆
太古地產加速內地商業布局
準備500億港元進行投資
太古地產雖與遠洋分道揚鑣，但卻準備500億港元將進行內地商業投資
根據太古地產年初披露的計劃，500億投資將以一线及新一线城市的零售主導綜合發展項目爲重點，繼續發展太古匯和太古裏品牌。其中，太古地產將拿出100億投向西安太古裏項目。今年3月，太古地產與西安地方國企以25.75億元合作拿下西安太古裏項目地塊，預計於2025年底落成，建成後西安太古裏將成爲中國內地第四座太古裏。
此外，今年太古地產還在廣州、上海、三亞接連布局商業項目，包括與中國中免聯合开發海棠區三亞國際免稅城三期地塊，與陸家嘴集團开發上海前灘21號地塊，與珠實集團聯合投資超200億元建設珠江太古聚龍灣項目等。就在近期，上海靜安張園重新开放，這是太古地產在上海的第三個合作項目，不同的是這是太古的輕資產代運營項目。
顯然，不同於以往多年才確立一個項目的緩慢步調，2022年以來，太古地產明顯加快了在內地的投資進程。而不止太古，過去稍顯謹慎的港資們在今年以來都在加大對內地的布局，包括新世界發展，嘉裏建設，嘉華國際、香港置地等多家港資房企都有商業地產或住宅地產方面的動作。
遠洋離場後，不僅成都太古裏還是那個成都太古裏，太古地產甚至可能在未來十年在內地商業地產板塊“大展拳腳”，讓我們拭目以待。
伍
雙方交割進度：
已完成第一輪
根據公告，該收購行爲將分爲三次。第一階段太古地產將通過旗下全資子公司，以10億元現金收購成都遠洋太古裏15%的股權。在第二和第三階段，太古地產則將分別以5900萬元和44.91億元收購余下全部股權。而遠洋方面將獲得淨收益約13.87億元。
12月21日，太古地產公告稱，收購成都遠洋太古裏的進一步權益的第一次交割，已於當日發生，太古地產權益從50%增至65%。
文軒智庫速評：真正的優質資產才能在關鍵時刻救命
房地產行業在過去一年多的時間裏，經歷了最痛徹心扉的盤整，挺至現在仍然沒有公开違約的房企，都展現出了極強的韌性，遠洋也是其中之一，值得肯定。當然，其對核心資產的處置，也是非常慘烈。
因爲成都太古裏是名副其實的現金奶牛，即使在疫情嚴重侵擾實體商業的過去兩年間，仍爲太古和遠洋帶來了約24億元的稅後淨利潤，要知道，同期遠洋的淨利潤爲56億元。這也說明了，真正的優質資產，才能在關鍵時刻救命。隨着疫情走向尾聲，房地產融資環境逐漸改善，相信遠洋能夠走出這場困境。（來源：文軒財經）
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