賣黃金不如賣樓？周生生豪購香港物業，曾不堪天價租金棄租銅鑼灣鋪王

珠寶零售生意回報率不穩定，珠寶大佬們再次盯上了买樓圈地。

圖片來源：圖蟲創意

1月31日，香港珠寶零售龍頭周生生（00116.HK）披露一筆關聯交易，擬以總代價1.16億港元收購位於香港元朗的一處物業，賣方爲周永成（周生生董事會主席兼集團總經理）、周敬成（周生生執行董事）、周淑華及周慕貞（周氏家族成員）。同日，公司擬購买兩處土地位於佛山市順德區倫教街道荔村的物業，原本作爲周生生公司員工宿舍使用，總代價分別爲人民幣717.5萬元及人民幣295.4萬元。

周生生認爲，鑑於香港現行物業市場的狀況，收購香港物業實屬一個投資良機，同時更可保障集團目前的營運，長遠而言更具成本效益。而收購中國兩處物業是供集團自身營運使用及作長期投資，符合集團整體利益。

除了周生生與背後的周氏家族，熱衷於圈地买樓的珠寶大佬還有很多，背靠新世界的周大福及鄭氏家族、香港珠寶零售商六福珠寶、內地珠寶零售企業周六福等，都曾在內地和香港購置土地。

“珠寶商和其他零售商收購商鋪物業的邏輯沒有太大不同。珠寶商一般需要人流量高的黃金位置鋪面，收購能夠有效的降低運營成本，把控租金上漲的風險。”資深零售專家王國平對時代財經指出。

不堪租金重負，周生生曾放棄銅鑼灣鋪王

時代財經了解到，位於香港新界元朗青山公路85號的香港物業屬於元朗中央商業區的黃金地段。該店鋪地面樓層（包括閣樓）是周生生珠寶零售門店，而樓宇的其他樓層原本用於經營周生生的證券業務。2021年1月由於營商環境日益嚴峻，公司終止了經營證券及期貨經紀業務，其原辦公樓層也持續處於空置狀態。該物業每月租金達27.5萬港元。

公告中的董事會意見也明確表示，“收購事項完成後將不會影響現有用途。反之，進行香港收購事項可確保能夠繼續使用物業，而毋須擔心業主日後會否拒絕出租予本集團。”

過去幾年，香港零售業正遭受前所未有的衝擊。尤其是2020年後全球新冠疫情影響下，香港零售陷入持續低迷。

不堪租金成本的重壓，大品牌們开始排隊撤離寸土寸金的香港商業核心區。以銅鑼灣羅素街爲例，2019年起，普拉達、勞力士、寶珀表、六福珠寶等品牌相繼棄租，周生生曾於2015年以天價租下的“鋪王”（羅素街59號至61號）也被手表品牌Daniel Wellington門店所替代。有報道指出，周生生珠寶承租時，月租高達220萬港元，呎租約3142港元。2021年，其租值爲744萬港元，較上一年的租值876萬港元，回落15%。

與此同時，Tiffany、Valentino、周大福等奢侈品牌也相繼關閉了位於尖沙咀廣東道的大店。而李寧於去年12月在尖沙咀廣東道开設的全新旗艦店，此前正是周生生自2005年起就承租的店鋪。

有投資者分析，周生生收購位於元朗的物業後，或有意將門店建設爲旗艦店。No Agency獨立時尚分析師唐小唐也認爲，“這是近幾年香港零售業的趨勢。包括時尚奢侈品牌、珠寶零售公司，都在關旅遊區門店，將投入重心轉移至本地客源相對穩定，租金更便宜的社區店。”

關聯交易背後，大股東變現超1億港元

事實上，對於品牌零售商來說，其位於香港的門店大部分爲直營，由老板自持或者公司持有物業的現象很普遍。

“從投資的角度來說，持有物業的目的就是拿到更高的回報，無論是個人持有還是公司持有。在行情好的時候可以貴租，行情差可以便宜租，維護店鋪運營的穩定，對生意有協同效應，小股東也能接受。”唐小唐表示，

其進一步分析，盡管從公司層面來說，上市公司在解釋關聯交易時會更側重於業務協同，但從投資角度分析，很多關聯交易在根本上仍以圍繞公司大股東利益爲出發點。

根據周生生此次交易公告，香港、佛山三處物業的賣方均爲周氏家族成員。周永成爲董事會主席兼集團總經理，周敬成爲公司執行董事，周淑華及周慕貞爲家族成員。

公告顯示，位於香港元朗的物業由周氏家族在1970年收購，原收購成本僅爲24萬港元，低於目前該鋪位每月的租金成本。而另兩處位於中國佛山的物業均爲周氏家族傳承下來的，未追查到收購成本。

這也意味着，若此次收購完成，將爲周氏家族帶來不少於1.27億港元的現金收益。

這筆數額並不小。據唐小唐猜測，在此次關聯交易之前，周氏家族對三處物業均已有出手的想法，但是受制於樓市行情，沒有其他投資者能以心儀的價格接盤，所以才有了賣給自己公司的操作。

“交易的初衷肯定是大股東的想法，但並不是說大股東缺錢，可能當下大股東希望能收回現金，拿去做其他收益更好的投資，或者購买回報率更高的商鋪。現金的回報率肯定比鋪租的回報率要高，對於香港來說，樓市目前還在震蕩，不如收回現金。”他說。

珠寶生意利潤不穩定，珠寶大佬們熱衷圈地买樓

除了周生生與背後的周氏家族，熱衷於圈地买樓的珠寶大佬還有很多。

背靠新世界的周大福及鄭氏家族在這一領域最爲活躍。綜合過往媒體報道，鄭氏家族以周大福及新世界地產等主體，在廣州、天津、深圳等地都曾投入巨資圈地，建設項目涵蓋產業園、工廠、學校、寫字樓等。

去年，香港另一珠寶零售商六福珠寶宣布，在湖北省宜昌市的三峽國際珠寶博藝園內打造總面積達8萬平方米的六福珠寶文化創意產業園。同年11月初，內地珠寶零售企業周六福买下深圳羅湖清水河新型產業用地，建珠寶產業中心。而另一內地珠寶公司明牌珠寶則宣布設立全資子公司參與房地產銷售經紀業務。

根據多位分析師對時代財經的解釋，無論是买地、建樓、建產業園、購置商鋪，珠寶大佬們愛圈地买樓的原因歸咎於兩點，第一是長期財務投資，第二則是加強業務協同。

王國平指出，“這在零售行業是很普遍的，基本上有一定知名度的公司都有地方政府邀請拿地，很多購物中心背後也有零售商參股的痕跡。另外一個涉及到舊廠房改造，這些地塊可能早期比較偏，但是後面會慢慢融入市區，有時還涉及到部分土地性質的變更，會有很可觀的升值空間。”

有珠寶行業資深經銷商告訴時代財經，近年來無論是珠寶零售上市公司還是加盟經銷商，由於利潤率下滑和經營不穩定，开始更偏向於房產等固定資產的投資。

據時代財經觀察，中國的黃金珠寶市場趨於飽和，零售企業在疫情期間競爭與業績壓力都不小。根據Euromonitor數據，2011年至2021年，周大福市佔率從8.4%降至7.6%；周生生則由1.1%提升至1.3%；六福集團由0.7%降至0.6%；而明牌珠寶則由1.8%直接下滑至0.5%。

而對於珠寶零售商來說，業績的增長更多依賴於加盟門店數量的規模增長，拓店成爲珠寶品牌競爭的重點。時代財經注意到，周大福等珠寶品牌近年來正加快拓店速度，並深入下沉市場。據中信證券研報，周大福在2022年提出淨增1200-1300家門店的目標，而老鳳祥則新增不少於300家。

圖片來源：中信證券研報

不過，拓店並不意味着一定有對等的回報。在2022年底，周大福在內地零售店突破了7016家，但單店銷售表現卻不盡人意。根據財報，去年4月1日至9月30日，該公司內地及港澳的同店銷售均出現下滑，集團經調整後的毛利率也從2020年的35.1%持續下滑至2022年的22.4%。而在2022年第四季度，內地同店銷售更下降33%，港澳及其他市場下降7.8%。

上述經銷商還對時代財經透露，一向以直營爲主的周生生也正尋求在內地市場开放加盟合作的機會，但由於下沉市場管理難度大，也一直沒有落實。“周生生與一個內資上市珠寶零售公司談代理，但一直沒有定下來。”他說。

據他觀察，部分珠寶商因爲零售生意的回報率不達10%，就开始停止擴張珠寶生意，轉向持有物業。“上市公司、經銷商都是同樣的道理。雖然上市公司總銷售增長高達30%，利潤增長卻沒有那么快，單店營收這兩年任何品牌都難。有些店想着過年撈一筆，過完年就撤了。”