3年300億？越秀董毅“狂飆”北京樓市

據一條君了解，自2月8日以59億元大手筆在北京拿下兩宗地塊後，越秀地產北京公司近期正在招聘產品、工程、營銷、財務、成本、運營等多條线崗位員工。

越秀地產北京公司的核心人物早已確定，即旭輝原華北區域集團總裁董毅。作爲旭輝董事長林中認可的投融資高手，董毅於今年1月離开了效力六年的旭輝，並在2月初正式加盟越秀地產，擔任華北區域副總經理，主管北京公司。

對於董毅而言，當前的工作千頭萬緒，首要任務便是組建一個具有战鬥力的團隊。一位越秀內部人士向界面新聞透露，目前北京公司的營銷負責人已經確定了。

從挖來董毅，到在北京新年首批供地中拔得頭籌，越秀地產對外釋放出對北京乃至整個華北市場的強烈野心，但機遇與挑战並存。

據此前報道，越秀北方區域內部定下了2025年要實現300億的銷售目標。不過有接近越秀的知情人士告訴界面新聞，這一銷售目標並不屬實，越秀北方區域還沒有定下明確的銷售目標。

作爲廣州國企的越秀地產，過往多年都顯得低調保守，但從2021年开始在投資拿地上積極進取，加快全國化布局。與此同時，在行業出清的背景下，越秀地產憑借國企融資優勢，實現了銷售排名的迅速攀升，成爲規模僅次於建發房產的地方國企。

在房地產行業的下半場，國企身份的越秀地產還會有更多機會。中信證券分析師認爲，假以時日，越秀地產有望躋身行業前十之列。

董毅高調“首秀”

盡管逆勢出擊的態勢明顯，但身爲國企的越秀地產依然有嚴格的投資標準，這決定了它在北方的布局不可能狂飆。

越秀地產最早是在2021年开始在首都北京布局。這一年5月，“外來和尚”越秀地產聯合北京區屬國企北京天恆置業，以底價45.7億元在劉各長村拿下1宗棚戶區改造地塊，定名天恆越秀懷山府，成爲越秀地產進京的首個住宅項目，直到今年2月8日也是唯一一個。

因此，當越秀地產在北京2月8日的集中供地中一舉拿下兩宗核心地塊時，外界都給越秀地產冠上了“狂飆”的名號。事實上，這已是越秀地產試水後的動作。

合碩機構首席分析師郭毅對一條君表示，越秀地產進京的首個項目選擇懷柔那樣一個競爭環境沒有那么激烈的非主流市場，讓其有機會去梳理和感受北京市場，如今加大投資算是一個水到渠成的事。

“據我了解，越秀地產此次在北京所拿的兩塊地也是經過了前期三四個月時間的研判，包括對產品的一些設計、營銷案場的選擇，他們在拿地前都有了清晰的定論，然後才會下決心拿下這兩宗地塊。”郭毅稱。

盡管不知道當時加入越秀地產才一周左右的董毅，在拿下這兩宗地塊中發揮了多大的作用，但這已被外界視作他加盟越秀地產的“首秀”。

石景山蘋果園地塊和昌平回龍觀地塊均是北京近期集中供地中的熱門地塊，越秀地產最後拿地價均觸及最高限價，同時需配建較大比例的現房銷售。

郭毅指出，兩塊地的質量都不錯，也都算得過來账，但需要現房銷售的比例較高，這對越秀地產的操盤能力就是一大考驗，對期房的銷售回款速度也有更高的要求。

越秀地產想要在北京打开局面還有一段艱難的路要走，需在京城核心地段打造出具有影響力的產品，這一重任現在落到了董毅的頭上。

不少北京業內人士都認爲，董毅在拿地上是有不錯的判斷力和決斷力的。

公开資料顯示，董毅畢業於哈爾濱工業大學，工科碩士，曾任永同昌集團副總裁，分管投資、融資和投後管理。2017年，董毅加入當時被稱作“行業黑馬”的旭輝，在總部投資中心任战略合作部負責人，這一年旭輝正式跨入千億陣營。

2018年11月，董毅去往一线區域，接任孔鵬成爲旭輝北京區域事業部總經理。到2020年1月，旭輝整合原北京事業部、天津事業部成立華北區域，董毅出任華北區域集團總裁。

旭輝在這輪地產行業危機中是較晚受到波及的，2022年上半年，旭輝還能在北京拿地，成爲北京2022年首輪土拍中唯一拿地的民企。

然而，最終旭輝還是沒有躲過這場危機，在2022年11月1日宣布境外債違約。幾日後，市場上就傳出了董毅離職的消息，不過當時旭輝集團進行了闢謠。

最終事實還是證明，央國企已取代民企，成爲不少職業經理人更青睞的選擇。董毅也大方對媒體談到，下半年會帶領越秀地產在北京繼續拿地。

進擊之路

似乎每個房企都有一個“進京夢”，2021年剛跨過千億門檻的越秀地產確實也迎來了進京趕考的好時機，但想拿到一個好成績卻不是那么容易。

作爲房企全國化布局中的重要板塊，北京市場競爭激烈，很多外來房企都難以在這裏扎根，包括同樣來自廣東的佳兆業、雅居樂等。

郭毅對一條君表示，對於越秀地產而言後面需要重點解決的就是吸納熟悉北京市場的人才，畢竟在產品需求以及操盤上來說，南北方還是存在一定差異。

據一條君了解，目前董毅和越秀地產集團方面在北京公司的人才招攬上存在一些分歧。

此外，如何維持越秀地產以往的土地成本優勢，這也是董毅從民營房企跳槽到國企後需要適應和克服的壓力。

身爲廣州國企，越秀地產過去一直以來的土地成本優勢主要依靠非公开市場拿地。據越秀地產公告，其堅持“6+1”多元化拿地模式，近年來約55%的土儲通過非公开市場獲取，包括TOD、“城市運營”、國企合作、產業勾地、城市更新、收並購。

國信證券研報指出，由於行業整體下行，越秀地產毛利率出現承壓，2022年上半年公司毛利率爲21.2%，較上年末下降0.6個百分點。由於越秀地產2021年擴展節奏較快，若行業無法快速回暖，預計未來一至兩年公司結算端毛利率仍將承壓。

過去數年，越秀地產給外界的印象一直都是“穩健”、“保守”，規模擴張步伐相對遲緩，從2018年开始重回發展快車道，市場排名止跌，直到2021年才跨入“千億俱樂部”。

越秀地產這些年在下行的市場環境中加緊彌補過去布局過於集中的缺陷，按照“1+4”進行布局，一是深耕大灣區這一核心區域，是越秀地產的重點發展區域；二是華東片區，尤其是環上海區域；三是華中區域，目前重點城市還是武漢、長沙、合肥、鄭州；四是西南區域，主要布局在成都、重慶、西安；五是北方地區，主要布局北京、濟南等一些核心城市。

廣發證券研報顯示，從2019年至今，越秀地產拿地力度超過75%，在市場下行周期中穩定廣州大本營的同時，加大在上海、杭州等優質市場投資力度。

據一條君了解，2020年，越秀地產的土地投資支出爲410億元，超出原本的土地預算近110億元；2021年，越秀地產拿地支出444.8億元，新進入了北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節、郴州8個城市。

2022年，越秀地產按照40%投銷比安排投資，預計可用拿地資金457億元。不過據中指研究院數據，在行業風險持續蔓延，及銷售下行的背景下，越秀地產在拿地上明顯更謹慎，2022年權益拿地金額約爲346億元，但排名仍高居第9位。

廣發證券分析師指出，越秀地產此前穩健的財務基礎在這一階段發揮優勢，2018年至今新進入城市數量達到17個，完成北上深及南京、寧波、重慶等8個二线城市的布局。

盡管如此，越秀地產當前土儲仍集中在大灣區。

據越秀地產公告，截至2022年上半年底，越秀地產擁有總土地準備約爲2860萬平方米，其中大灣區佔比52.9%，華東地區佔比14.5%，華中地區佔比19%，北方地區佔比9.4%，西部地區約佔4.2%。

2022年，越秀地產抓住了當前行業格局重構的機遇，銷售排名迅速攀升。據克而瑞數據，越秀地產銷售排名從2021年的37名躍升至2022年的第16名，同時和民企濱江成爲公开披露年度銷售目標房企中僅有的兩家完成目標的房企。

2023年以來，越秀地產持續發力，2023年1月，其實現銷售金額88.8億元，同比增長76.3%，爲TOP20房企中最高增速，同期TOP100、TOP20房企則分別下降32%、21%。

國信證券分析師認爲，目前的土儲和核心布局城市有望助力越秀地產銷售額繼續增長，在行業內的排名仍有上升空間。（來源：地產一條）

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