奧園的救生艇上，站着“自己人”
美元債爆雷期滿一年，粵港澳“四小龍”之首的“救生艇”，終於出動了。
中國奧園2月16日晚間公告，以現金代價2.56億港元出售物業上市公司“奧園健康”29.9%的股份。這筆錢的用途很明確，用來還債。
买方Best Discovery International Limited，是廣州國資參與組建的一家基金公司。交易完成後，奧園健康的最大股東將變更，奧園繼續持有24.68%股權，爲第二大股東。
奧園健康董事會主席郭梓寧（奧園總裁，奧園董事長郭梓文的胞兄）隨即辭職。
“物業是地產公司用自己的資源養起來的，我們叫做救生艇。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝介紹，“缺錢的時候，它有可套現性，而且還比較穩。”
2021年11月奧園還未正式爆雷前，曾計劃30億轉讓奧園健康，當時碧桂園、世茂等多家房企洽購。最後的买家鎖定世茂，但是很快世茂自己也爆雷了，無奈告吹。
對比一年多以前的30億，這次2.56億港元的最終交易價不僅大打折扣，而且奧園估計，將虧損約0.45億港元。
但對於奧園來說，現在恐怕不是講價錢的時候。
“剝離奧園健康後，奧園的主要工作是債務重組、復牌、引战，地產主業才是老大難。”一名接近奧園的知情人士對《鳳凰WEEKLY地產》說。
买方背後的“自己人”
根據奧園的公告，买方這家公司由南粵星橋全資擁有。公开資料顯示，南粵星橋是2014年成立的國有基金管理平臺，爲廣州市增城區國有資產監督管理局與廣州（匯銀天粵）股權投資基金管理有限公司共同出資組建，目前實現基金管理和顧問規模超過800億元，籤約基金規模超過2000億元。
南粵星橋（香港）有2家有限合夥人“衆鑫國際”、“南粵股權投資基金”，和1家普通合夥人“星橋香港（香港）”。重組完成之後，衆鑫國際將和南粵股權投資基金分別持有星橋香港60%和40%的股份，這家叫做“衆鑫國際”是注冊在英屬維爾京羣島的公司，深度參與了此次收購。
公告披露，衆鑫國際的全資擁有人叫做“李惠強”，公告稱李惠強爲“一名獨立第三方”。但在奧園的另一家上市公司“奧園美谷”裏，流通股東名單中也有一個“李惠強”，持股比例是1.602%。
“李惠強是老板（奧園董事長郭梓文）的表弟。”一名廣東房企高層對《鳳凰WEEKLY地產》透露，“之前就聽說奧園老板想自己找人低價收購奧園健康。”
一名已離職的奧園早期員工說，“是有李惠強這個人，在公司沒有實際職務，但是很出名。”
這意味着，奧園健康的這次收購，很有可能是奧園又一次通過看似無關的公司倒手資產。
2021年3月，奧園旗下的醫美上市平臺奧園美谷溢價943.49%從廣州盛妝手中收購一家醫美公司。網易清流工作室報道，廣州盛妝的背後由一個名叫“吳鵬飛”的人持股，他曾參與奧園的多起收購案。吳鵬飛其中一家公司的員工證實，那家公司是奧園旗下的。
李惠強這個名字，在奧園的上市歷史中也閃現於一次股權收購案。
2003年2月，奧園以6400萬元借殼誠成文化上市，誰知4個月後，誠成文化留下的40億元“擔保案”曝光，奧園無奈轉手，借殼又脫殼。
這個脫殼的過程倒了兩次手，一次是奧園將誠成文化賣給了美城投資，一次是美城投資將轉讓給順德开發商佛奧集團。
第一次倒手中的價格，比奧園當初买誠成文化僅便宜了180萬元，巨大擔保黑洞在前，當初外界紛紛質疑美城投資爲何要做“冤大頭”。第二次倒手是在2009年，對價升至1.2億。
第二次倒手的公告中，出現了李惠強。根據當時的公告，郭景祥和李惠強將其分別持有的廣州美城70%和30%的股權，以8750萬元和3750萬元的價格轉讓給佛奧集團。
誠成文化擔保案險些拖垮奧園，而“自己人”參與的倒手，是最終奧園能活過來的關鍵一環。
“骨折”剝離爲哪般？
這次的倒手應該是奧園無奈之下的“Plan B”。
如上文所述，奧園在爆雷之前，是真的想將物業賣給他人，碧桂園、世茂、美的置業均有意向，可惜就差一點點。
《鳳凰WEEKLY地產》從另一個知情人士處得知，在那之後，奧園繼續爲奧園健康尋找买家，但是市場上的出價已經不如之前理想，後來，郭老板萌生自己接手的想法。
值得注意的是，這次接手的买家中，更重要的還是國資基金。雖然交易價低，但它爲奧園帶來的意義比現金更重要。
公告中稱之所以花落南粵星橋，是看中买方集團的投資經驗和財務資源。
奧園的壓艙石是粵港澳大灣區的大量舊改土儲，截至2021年上半年擁有超過70個不同階段的城市更新項目，當時預計額外提供可售資源約7543億元，其中粵港澳大灣區可售資源約7487億元，佔比99%。
這部分資產如果能夠盤活和啓動，對奧園的債務重組和復牌將起到關鍵作用。
被實力強勁的國資紓困，已經是目前房地產爆雷企業裏相對較好的結局。
自2022年4月1日停牌起至今，奧園健康已暫停买賣超10個月，奧園健康有望在中國奧園之前復牌。
接下來的老大難問題奧園集團的引战，也將迎來希望。
《鳳凰WEEKLY地產》此前曾報道，山東國資企業山東能源曾在去年對奧園盡調，但盡調結束後並沒有購买意向。
今年1月，山東國資企業山東健康收購奧園珠海翠微村舊改，又引發外界對奧園和山東國資的想象。
“此次南粵基金接手物業，無論是否以後參與奧園引战，多多少少讓奧園有些金融方面的關系、經驗、資源，對引战和復牌肯定是有益。”上述接近奧園的知情人士稱。
2022年12月奧園健康招標文件掛出時，奧園方面曾向外界表示：“發布招標通知即是希望引战進程能加速，推動奧園健康、中國奧園兩家上市公司盡快復牌，配合奧園的整體重組。”
轉入买方市場的“救生艇”
不過，接下來的路將更加困難。
奧園健康最終能找到國資买家，有一個原因：它是奧園目前爲數不多的優質資產。
“奧園健康盤子小，也有現金流，所以還比較順利。”上述接近奧園的知情人士說。
在2021年房地產剛剛下行時，就已經出現房企頻繁出售物業“補血”的情況。當年的物業企業交易額是前一年的兩倍，彼時尚能賣出一個喜人的價格。2021年物企交易64宗，不及2020年的100宗，但整體交易額333億元，是2020年的三倍有余。
一個很典型的例子是，2020年底，富力的兩位創始人張力和李思廉將富力物業從富力地產剝離出來時僅花了3億元，到2021年9月轉讓給碧桂園物業時，價格已升至100億元。
到了2022年，物企交易雙方局勢變幻，從“賣方市場”變爲“买方市場”，成交變難。去年僅成交31宗，交易金額約106.3億元。2022年底，旭輝折讓約9%（相對當時股票交易價）出售旭輝永升服務；雅居樂8折出售4860萬股雅生活股票，套現4.9億港元。直至如今的奧園，虧本出售。
主業地產變爲“买方市場”早在物業之前，如今也是所有爆雷房企最難解決的關鍵問題。
奧園此前宣布不到期償還的美元債共4只，未償還本金總額約爲10.86億美元。還有延期兌付的60億理財，加在一起約134億元。
據奧園披露，其未經審核的2022年合同銷售約202億元，同比下降83%。而2021年單單上半年，就有675.8億元的銷售額。
“地產主業，非人力可扭轉，只能天時地利人和。需要整個兒行業真的出現回暖，才可能實現。”上述接近奧園的知情人士感嘆。
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