請回答1983！越秀地產40載交出高質量發展新答卷

2023年春，高質量發展的號角響徹全省。

廣州作爲國家中心城市、粵港澳大灣區核心引擎以及在全球備受矚目的“世界一线城市”，率先提出用十個“高質量”舉措來統攬全局。與此同時，一批胸懷大局、勇於擔當的本土國企早已聞風而起、迎接使命，爲踐行和落實廣州推動高質量發展的各項战略部署整裝待發、揚帆起航。

越秀集團是廣州市資產規模最大的國有企業集團之一，旗下越秀地產作爲全國第一批成立的綜合性房地產开發企業之一、中國第一代商品房的締造者，過去40年始終與廣州城市發展一路同行、風雨兼程，不僅見證了廣州改革开放四十多年的滄桑巨變，更是支撐廣州开拓進取、勇立潮頭、在全國率先唱響“高質量發展”前奏的主力軍和排頭兵，把企業的品牌融入了羊城的文化血液和城市記憶。

起步：初出茅庐、敢試敢闖

1983年，作爲改革开放前沿陣地的廣州正煥發勃勃生機，一批優質企業正在酝釀。廣州市委、市政府同意在原“住建辦”的基礎上，成立廣州市城市建設开發總公司（越秀地產前身，下稱“廣州城建總”），這是廣州首個房地產开發企業，也是全國最早成立的房企之一。

初出茅庐，廣州城建總便擔起重任，开發國內第一代商品房——海珠區江南新村，讓老廣“寧要河北一張牀，不要河南一間房”的居住觀念成爲歷史。

江南新村現狀

抓住第六屆全運會的機遇，廣州城建總成爲天河第一代“开荒者”，扎根天河近20年，將當時的“東郊”農田打造成全國著名的天河商圈，廣州新中軸线逐漸成形，廣州战略東移一步一步實現。

同期，二沙島开發的序曲也奏響。廣州城建總以提升城市文化內涵爲歷史使命，對標國際高端住宅社區，在二沙島吹沙填土，匠築精品。三十多年過去了，二沙島依舊是廣州城央島居典範。

二沙島現狀

在此之後，越秀地產圍繞城市升級和市民安居，打造了大量膾炙人口的精品項目。

在商業物業方面，從天河北的東站廣場、市長大廈、財富廣場，到珠江新城的IFC（西塔）、越秀金融大廈（北塔）、廣州環貿中心（ICC），無數地標都出自越秀地產之手。而對城市中軸的貢獻，也讓其贏得了“廣州城市規劃師”的美譽。

在品質人居方面，從建設江南新村、六運小區，到打造星匯園、漾晴居、星匯雲錦等CBD精品項目，越秀地產在中軸人居的迭代上，不斷突破自我，留下了諸多經典之作。

开創：模式創新，蓄力發展

1992年，鄧小平南方視察的春風吹拂大地。

1985年，廣州市政府下屬的另一家企業——越秀企業有限公司，籌建“越秀投資”並在香港聯交所上市，成爲第一家房地產紅籌公司。21世紀初，在廣州市政府和國資委統籌下，越秀集團將廣州城建集團注入“越秀投資”。至此，越秀地產發展史上兩大獨立源頭正式合流。

2005年，越秀地產組建越秀房地產投資信托基金在香港上市，成爲全球第一只投資中國內地物業的香港REITs。

自廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈和維多利廣場等4個物業分拆組建越秀房托基金以來，越秀地產便开啓了與越秀房托的雙平臺互動發展模式。2012年，越秀地產更是將廣州標志性建築廣州國際金融中心注入越秀房托，使其規模達到了近250億元。

而在越秀房托加持下，越秀地產开創的“开發+運營+金融”模式更成爲行業獨特的風景。該模式下，越秀地產得以在商業項目規劃布局之初，就全面導入金融化思維，爲下一步發展奠定了堅實的基礎。

如今，越秀房托實現強勁的跨越式增長，其發展模式已是國內REITs的最佳樣板之一，2021年業績公告顯示，2021年越秀房托實現收入總額約17.967億元，總資產規模已達到438.62億元。

今年是越秀房托成立的第17年，借力“开運金”模式，越秀地產正跑出“加速度”。

擴張：立足廣州，走向全國

20世紀90年代的廣州，市場經濟的春風吹拂到各處，人們逐漸富裕起來。爲滿足人們的住房需求，越秀地產加快住房开發建設步伐，推出30多個廣州人耳熟能詳的住宅小區，還引入了港式服務管理模式，打響了住宅物業服務的第一仗。

產品打響了，品牌擦亮了，這個時期的越秀地產在廣州已經擁有相當的影響力和市場話語權。

時間來到2009年，多城市布局成爲實力房企的普遍战略選擇，基於實際發展需要，越秀地產確立了“立足廣州、發展珠三角、布局全國”的發展战略，從第一站江門正式开啓全國化之路。2019年，越秀地產提出“1+4”布局战略，即深耕大灣區、重點發展華東地區、華中地區、北方地區和西部地區。城市拓展也在加速，越秀地產重點投資一、二线熱點城市，並完成一线城市全覆蓋。

截至2022年底，越秀地產已進駐全國30個城市，包含北京、上海、廣州、深圳四大超一线城市以及杭州、重慶、武漢、青島、合肥等重點一二线城市，开發大型住宅項目200多個、服務超100萬業主。業務規模穩步擴大的同時，也推動了越秀地產合同銷售額的節節攀升。

2012年，越秀地產銷售額首次破百億；2021年，在地產行業整體深度調整期，越秀地產卻實現逆勢增長，不斷增強發展韌性、發展質量和抵御風險能力，全年合同銷售額一舉突破千億大關，不到十年，完成10倍的跨越式增長。

這段專注房地產業務的成長歲月，爲越秀地產發展打下堅實基礎。

堅守：城市運營，共創美好

當下，廣州正推動實現老城市新活力、“四個出新出彩”，縱深推進“雙區”建設、“雙城”聯動，不斷強化粵港澳大灣區核心引擎功能，爲全省打造新發展格局战略支點提供重要支撐。

具有廣州市屬國企背景的越秀地產，積極響應政府號召，參與到城市建設、城市運營、城市更新、城市服務領域，推動企業從房地產开發商到城市美好生活運營商的战略升級，以實際行動助力廣州挺起高質量發展堅實“脊梁”。

國企擔當 打造廣州“門面”

東西通濟，南北貫通，綠柳芳華，四季和鳴，一步一景皆顯歷史文化風情。在廣州市重點項目建設上，越秀地產扮演了不可或缺的角色，以國企擔當精神致力打造精品工程。2022年8月底，華南理工大學廣州國際校區二期工程第一批次正式交付，該項目由越秀地產負責整體建設。爲支持廣州建設粵港澳大灣區國際化教育示範區，越秀地產探索產學協同打造廣州“最強大腦”。“越秀地產將充分發揮國企合作平臺、片區开發經驗、產融結合的綜合優勢，將華南理工大學廣州國際校區建造成爲世界一流的國際化校區。”在項目开工現場，越秀地產黨委書記、董事長林昭遠曾說道。

華工國際校區二期效果圖

而在廣州的千年城脈白雲山畔，由越秀地產建設的雲珠酒店和廣州白雲國際中心二期已成爲展示廣州城市形象的“廣州之窗”，爲廣東省、廣州市重要會議提供了高質量硬件設施和高水平運營服務。助力廣州打造高端國際會議目的地，建成國際交往中心，實現國際友城交流合作的價值。

白雲國際會議中心二期效果圖

城市更新 激活存量

2023新年伊始，由越秀地產操刀的裏仁洞村舊改項目立即啓動集體物業拆除工程，規劃建設爲以“科創時尚、商務辦公、生態居住”爲主導功能的南中國時尚產業高地。這是越秀地產積極響應廣州市高質量發展大會精神的體現。

事實上，推動城市新舊動能轉換、提升人居環境品質，響應廣州高質量實現“老城市新活力”，越秀地產對城市更新的布局由來已久。早在2017年，越秀地產便已成立城市更新集團，主要深入國企合作、“三舊”改造等項目。當年，越秀地產即奪得裏仁洞村項目以及廣州南沙大崗鎮東流村改造權，向廣州舊改項目進軍。

2021年3月，越秀地產競得廣州越秀南洋電器廠及其周邊更新改造項目。作爲廣州市第一個城市更新舊城混合改造項目，南洋電器廠及周邊更新改造項目以全面改造和微改造相結合，創新性地結合舊廠和舊城，將爲越秀老城區帶來公共配套增加及產業升級。

南洋電器廠改造效果圖

值得一提的是廣州海珠廣紙新城改造項目。承載着廣州幾代人集體回憶的“廣紙”因越秀地產的進駐改造，在最大化保留傳統風貌建築的同時，活化工業遺跡，重煥生機。目前，廣紙新城已建成醇熟住區越秀海珠灣和越秀海頤苑養老機構。以“一街一线一園”的設計理念，越秀地產也將在此打造一座文商旅融合的綜合體。

從舊村居到舊城鎮、到舊廠房，越秀地產在廣州城市更新的道路上走出了濃墨重彩的一筆。

片區建設 推動區域發展躍升

和廣紙新城一般沐浴在廣州溫暖春光裏的，還有廣州科技創新軸上的越秀大學城和樾府，該項目處在“廣州創新之核”——廣州國際科技創新城核心地帶。

在廣州國際科技創新城所在的廣州番禺片區，越秀地產堪稱“开路先鋒”。近年來，沿着番禺“黃金十字”產業發展軸线，越秀地產延伸布局南大幹线經濟帶，從大學城，到市橋、蓮花灣、國際創新城、萬博CBD、番禺汽車城，再到廣州南站片區，布局了星寰、星瀚、和樾府、裏仁洞村、星匯文璽等在售項目。2022年，越秀地產獨佔番禺房地產市場48%銷售額，8盤創下超4400套、超248億元、超50萬的亮眼成績。

可以說，在番禺的每一個重點板塊，越秀地產都參與其中，堅持“成就美好生活”品牌使命，在番禺這座創新之城裏，引領打造科產城人融合現代化新城。

越秀地產番禺片區布局示意

“留下來”之後便是“扎下根”，是越秀地產深耕片區的決心和態度，這在廣州南沙片區亦同樣有所體現。越秀地產是第一批進軍南沙的房地產开發企業，彼時，南沙還是一片荒涼，白草黃沙。

越秀地產先後开發了越秀國際金融中心、南沙濱海花園等22個商住項目，打造了南沙最大的商務區，運營了南沙首個國際品牌酒店，在南沙市場佔有率連續11年位居第一，贏得了“萬頃南沙，半城越秀”的美譽。

越秀國際金融中心

2022年年中，《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》發布，南沙开發建設可以說佔盡天時、地利、人和，將以“面向世界的重要战略平臺”的身份，對話國際。新的起點上，越秀地產把握機遇，進一步強化以粵港澳大灣區爲核心，四大區域爲重要支撐的“1+4”战略布局，爲大灣區建設再獻力量。

數據統計顯示，越秀集團在南沙區總投資額超過200億元，累計开發近20個項目，建設規模累計超660萬，服務超10萬戶業主。

战略取勝 TOD按下“加速鍵”

多年以前，老廣州人流傳，“廣州每26個人中就有一個住着越秀的房子”。現在，這個數據更新了。越秀地產總經理林峯曾透露，越秀地產目前在廣州房地產的市場佔有率達12.3%，位居廣州第一，相當於每8個購买廣州新房的用戶，就有1位選擇越秀地產。

廣受“老廣”歡迎背後，是越秀地產對人居的洞察，而TOD便是越秀地產築牢的差異化競爭力。

當前，以公共交通爲導向的發展模式（TOD）已成爲未來城市發展的重要方向。“粵港澳大灣區未來將發展成爲一個生活人口超億人的世界級城市羣。” 越秀集團黨委副書記、副董事長、總經理，越秀地產黨委書記、董事長林昭遠曾表示:“越秀集團與廣州地鐵集團基於同樣的國企使命，將抓住國家加快‘軌道上的大灣區’建設帶來的重大機遇，以越秀的資源稟賦融合地鐵的優勢，在推動TOD模式的迭代升級繼續展开深度战略合作，爲我國高質量推進以人爲核心的新型城鎮化建設，粵港澳大灣區打造世界級城市羣以及爲人民羣衆追求更美好的生活做出應有的貢獻。”

越秀地產作爲一家在廣州深耕40年的中國百強房企，自廣州20世紀90年代建成首條地鐵线路以來，就在TOD這條賽道上與廣州的城市發展一路同行，參與並見證了廣州TOD從1.0走向4.0的發展歷程。面對新時代的召喚，越秀地產更專門成立了TOD研究院，正在向TOD5.0模式即都市生態經濟圈模式蝶變，並希望應用推廣到全國，創造軌道上更美好、更立體的生活空間。

廣州琶洲南TOD項目正是越秀地產邁入TOD 5.0模式的重要項目，越秀地產通過引入產業，構築產城融合生活圈。項目依托優越的區位與生態優勢，探索站點與城市功能融合的开發模式創新，打造了一個交通便捷、空間復合、綠色低碳的全新TOD綜合體。

琶洲南TOD效果圖

軌交發展紅利上，越秀地產已佔得先機。2022年半年報顯示，越秀地產實現上半年合同銷售金額人民幣489.1億元，同比上升3.2%。這一成績的取得部分得益於公司TOD項目銷售業績的穩定增長，上半年越秀地產共實現TOD合同銷售金額約人民幣120.7億元，佔總銷售額的25%。

當下，越秀地產已經成爲國內軌交物業开發的最大發展商之一，正緊鑼密鼓進行TOD全國化布局。今年1月，繼星縵雲渚之後，越秀華東與杭州地鐵再次合作，摘得杭州地鐵3號线星橋車輛段上蓋物業綜合體項目。爲越秀華東TOD第二子，這一次成功摘“星”的背後，代表着越秀TOD全國化战略布局，又向前邁出了堅實一步。

正當潮起 實現高質量發展

當前，越秀集團正處在向“世界500強”發起衝刺的關鍵階段。在2022年全國銷售超1000億元的18家龍頭房企中，越秀地產是少數幾家綜合體質最健康、步伐邁得最穩健的房企之一。

“十四五”行至半，面對廣州吹響的十個“高質量”的集結號，越秀地產逐步從外向型擴張到內斂型聚焦，如一棵大樹，扎根到城市運營的深處；投身城市更新浪潮，助力廣州打开高質量發展新空間。

生於20世紀八十年代，長於改革开放潮起之際，越秀地產注定與國家同命運共呼吸。可見未來，肩負國企使命的越秀地產將會繼續爭當新發展模式的探索者和領跑者，在助力廣州高質量發展中更有作爲、賦能粵港澳大灣區邁向世界級灣區更有擔當、服務國家战略大局更爲堅定，把“成就美好生活”帶到更多百姓的幸福家。

內容來源：南方周末

作者：周中雨

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