房地產再迎活水，390億中票集中注冊，碧桂園、綠城等拿到“紅包”

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房企融資迎來又一波集中开閘。

2月23日，中國銀行間市場交易商協會披露，碧桂園、綠城、廈門中駿、雅居樂、成都興城人居地產投資集團等5家房企中期票據集中獲批注冊，累計可發行額度達390億元。

上述中期票據在今年1月獲批，其中碧桂園200億元中票、綠城110億元中票、廈門中駿和成都興城人居各30億元中票、雅居樂20億元中票。從獲批之日起兩年內，這些房企可擇機、分期發債，以補充公司流動性。

碧桂園是今年春節後首家獲批儲架式注冊發行的房企，也是“第二支箭”發出後獲批規模較大的房企，僅次於萬科的337億元中票規模。

綠城的110億元中票分7筆注冊，其中一筆注冊額度爲20億元，其他6筆均爲15億元。這也是“三支箭”發出後，綠城首次獲批發債。去年11月29日，綠城中國報送110億元儲架式中期票據注冊發行計劃，用於置換到期債券及項目开發建設。

廈門房企中駿和廣州房企雅居樂中期票據的獲批時間均爲今年1月9日。除了此筆中票，今年以來，兩家房企在1月份均成功發行了2023年第一期中期票據，成爲今年發債民營房企中的先行者。其中，中駿的發行規模爲15億元，期限3年，發行利率4.1%；其中不低於10.5億元用於項目开發建設和購回或償還公司境外美元債券用途，不超過4.5億元用於補充流動資金。雅居樂今年第一筆中期票據金額爲12億元，期限3年，利率4.7%，募集資金將用於項目开發建設及補充流動資金用途。

在2月初，中國銀行間市場交易商協會曾集中對萬科、新城控股等5家房企的中票放行，且發行規模更大，其中萬科337億元、新城控股150億元、美的置業150億元、新希望五新實業集團10億元、中國鐵建房地產22億元，合計669億元。

雖然獲批注冊只是拿到發債的入場券，成功發行才算是真正引來了改善流動性的“源頭活水”，但從獲批發債主體看，監管層對央企、國企和發展穩健的龍頭民營房企的偏好顯而易見。以廈門中駿和雅居樂爲例，這兩家民營房企雖然現金流緊張，但截至目前一直保持着債務零違約的紀錄。

克而瑞研究中心數據顯示，民營房企融資出現兩極分化，融資優勢向標杆民企轉移。2022年，標杆民企融資渠道也有所收縮、融資規模較2019年下滑了38%，但融資佔比從2019年的12%提升至35%，而預警民企、風險民企的融資規模較2019年分別下滑了73%、89%，風險房企融資規模佔比收縮最爲嚴重，從56%收縮至29%。

克而瑞研究中心指出，雖然有近30%民營房企在“三支箭”以及內保外貸的支持下資金鏈有了一定的保障，但大多數民營房企仍存在着較大的流動性壓力。其中，僅2023年上半年，民營房企即將到期債券總額就達到了2913億元，風險房企的到期債券佔比超過了61%。

華福證券分析師李清荷表示，2023年1月、3月、4月、7月和9月爲房地產行業償債高峯期，均有近千億規模債券到期，償債壓力較大。償債壓力較大的房企爲恆大、碧桂園、華發股份、金地、建發、融信、世茂等，2023年到期規模在400億元-180億元不等。

克而瑞研究中心認爲，對風險房企而言，當下即使有融資政策的支持也可能較難得到資本市場的認可，因此除了需要繼續开源節流積極自救之外，或許也需要等待政策的進一步傳導。相較之下，財務狀況較爲優秀、償債壓力不大的標杆民企，在融資政策的支持下可以佔據發展先機。

優質民營房企資金壓力的紓解已經在土地市場有所體現。近期，多地土地市場升溫，20城宅地出讓平均溢價率超過5%，北京、杭州、蘇州、寧波等地出現多宗觸及最高地價的土地，杭州和蘇州也再次出現數十家房企搶地的情況。

中指研究院高級分析師張曉飛認爲，除了地塊優質外，另一原因是近期對房地產各項政策支持力度加大，部分企業尤其是民營企業融資環境得到改善，率先把握窗口期同時參與到優質地塊的競爭中。