跌出千億陣營，綠檔房企美的置業也要“活下來”，去年淨利下降三成

2020年8月，促使房企降槓杆的“三道紅线”出臺，然而近兩年，在行業下行中，多家房企先後出現流動性危機，“三道紅线”不再屢被提及。

對於美的置業來說，這條融資“緊箍”仍在。截至2022年末，美的置業淨負債率爲43.9%，現金短債比1.60，扣預資產負債率68.2%，完成去年提出的降槓杆、“三道紅线”由黃轉綠計劃，成爲新晉綠檔房企。

美的置業2022年度業績會

不過，美的置業還是感受到了壓力。其在業績報中稱，房住不炒總基調下，槓杆神話不再，過去的經驗主義無法湊效。“剩者爲王”時代，行業從躁動歸於理性，企業也在“活下來”的命題上思考如何走得更遠。

跌出千億陣營，淨利潤下降近三成

從幾項關鍵財務指標看，美的置業也沒有躲开行業的寒氣侵襲。

2022年，美的置業跌出千億房企陣營，合約銷售額約792.4億元，同比下降42.2%，僅完成年度銷售目標的56.6%。2022年3月，美的置業管理層曾表示，2022年銷售目標定爲1400億元，希望通過努力超出1400億元。

而受前幾年高溢價拿地影響，其盈利表現亦有所下滑。2022年，由於年內會計確認項目單方成本較高，美的置業毛利同比下降16.2%、爲113.06億元；淨利潤下降更爲明顯，核心淨利潤爲38.7億元，同比下降29.1%；公司擁有人應佔核心淨利潤爲19.69億元，同比下降49.5%。

雖然銷售情況不可避免地受到市場行情影響，但在大股東美的集團的信用背書下，美的置業一直享有民營房企少有的低融資成本。2022年，其加權平均融資成本下降至4.62%。

作爲示範房企，美的置業也是房地產融資开閘後的“資本寵兒”。“第二支箭”及金融十六條政策出臺後，美的置業先後從交行、工行、建行、郵儲銀行、中行等金融機構獲得超1500億授信支持。

截至2022年末，美的置業淨負債率降至43.9%，有息負債總量爲485億元，持有現金總量約264億元，尚未動用的銀行授信額度增至1080億元。

談及未來的發展，美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恆樂表示，總體原則是經營追求指標良性安全健康，不追求單一的規模擴張。在具體業務結構上，會堅守房地產开發業務基本盤，並深挖房地產开發業務鏈上的發展空間，推動經營業務多元化。

土儲進一步騰籠，拿地不會多點开花

過去的一年，多城房價下跌，房企爲回籠資金不斷推出降價促銷舉措。美的置業銷售均價較2021年增長8%，爲12546元/平方米。它將此歸因爲聚焦一二线高能級城市，集中資源實施區域深耕和城市升級策略。

美的置業執行董事兼首席財務官林戈在業績會上介紹，截至2022年底，美的置業的總土儲面積是3206萬平方米，其中一二线城市面積佔比66%，長三角和大灣區面積佔比合計52%，土儲結構朝高能級核心城市、都市圈區域傾斜。

從各區域銷售貢獻看，2022年，二线以上城市在其合約銷售業績中的佔比達82%，其中長三角、大灣區佔比達65%，銷售集中度進一步提升。

回看美的置業的發展路徑，它曾和“順德老鄉”碧桂園一樣實行過低城市线战略，即以三四线城市爲主要布局點。但在2019年達成千億規模後，美的置業做起了“減法”，逐漸退出三四线城市，圍繞長三角、大灣區、重點省會城市和區域中心城市布局。

2022年，和其他民營房企一樣，美的置業鮮少出現在公开土地市場，而是借道股權收購繼續進行，土儲“騰籠”並未停止，而是借道股權收購繼續進行。林戈介紹，2022年，美的置業通過股權收購歸編9個項目，新增權益貨值63億元，這些項目以二线城市爲主；同時退出部分弱三线和四线城市，減少權益貨值9.5億元，這些城市主要是柳州、九江、嶽陽、大理等。

對於未來投資計劃，郝恆樂稱，目前房企都相對理性，今年土地市場的機會很多，但土地價格應該不會出現爆發式增長，美的置業將根據具體城市的去化速度進行結構性補貨，在土地研判上會保持理性，更加慎重、更加聚焦，絕對不會“多點开花”。