全年收租158億，華潤萬象生活擠進物管第一梯隊，“收並購會繼續爭取”

物業公司迎來業績發布潮，萬物雲之後，港股市值最高物企華潤萬象生活披露2022年業績表現。

華潤萬象生活2022年業績會現場

2022年，華潤萬象生活實現綜合收入120.16億元，同比增長35.4%，這也是公司收入首次突破百億。期內，華潤萬象生活實現毛利潤爲36.11億元，同比增長30.9%；淨利潤22.13億元，同比增長28.2%。盡管受益於商業運營物業的高毛利率，但公司總體毛利率還是由2021年的31.1%微降至2022年的30.1%；淨利潤率則下降至18.4%。

截至2022年12月31日，華潤萬象生活提供物業管理服務的在管建築面積爲2.91億平方米（不含購物中心項目）；提供商業運營服務的已开業購物中心數量爲84個，已开業寫字樓數量爲27個，並有2個已开業購物中心分租項目。

業績發布會上，華潤萬象生活方面表示，2022年公司完成行業最大規模收購，並順利挺進第一梯隊。

值得一提的是，在披露業績公告的同時，華潤萬象生活宣布終止收購祥生物業股權。去年9月28日，華潤萬象生活曾披露收購諸暨祥笙物業有限公司的全部股權及浙江祥生2%的股權，收購價格暫定爲10.36億元。

盡管公司未正面回應上述收購終止的具體原因，但董事會主席李欣指出，“公司秉承有質量增長，符合公司並購原則的標的會積極爭取。”

截至3月28日收盤，華潤萬象生活報收39港元/股，單日漲幅1.83%，總市值約890億港元。此外，公司董事會決議建議宣派2022年末期股息每股0.312元（折合每股港幣0.357元），按年增長13.0%，全年派息率由2021的37%提升至45%。

完成行業最大規模並購

作爲兩大業務板塊之一，住宅物業管理服務仍是華潤萬象生活收入的主要來源。

2022年，華潤萬象生活的住宅物業管理服務板塊收入爲78.02億元，同比增長46.9%，但住宅物業管理服務毛利率同比下降0.4個百分點至18.9%。

截至2022年12月31日，華潤萬象生活住宅及其他物業管理業務覆蓋全國153個城市，在管建築面積2.80億平方米，合約建築面積3.36億平方米。而在2021年末，其住宅及其他物業管理業務的在管面積還僅有1.468億平方米。

在管面積迅速提升得益於公司頻繁的收並購。華潤萬象生活指出，2022年公司落地行業最大規模收並購，實現中南服務、禹洲物業、九洲物業交割，全年新增合約面積1.43億平方米。

與此同時，收並購來的項目也开始爲公司貢獻收入及盈利。數據指出，截至2022年底，禹洲、九洲、南通長樂及江蘇中南向華潤萬象生活綜合收入貢獻14.74億元，綜合溢利貢獻1.08億元。

盡管第三方收購的項目盈利表現往往不及物企母公司的地產項目，但管理層強調，“收並購項目的經營情況良好，基本實現了投後目標。”

而根據總裁喻霖康去年公布的目標，到“十四五”末，華潤萬象生活的目標是要進入物業管理的第一梯隊，在管面積超過4億平方米。如今看來，這個目標似乎並不遙遠。

至於是否會提高目標，李欣回應稱，“目前沒有調整的計劃，公司战略清晰，對於完成既定目標比較樂觀，這也是對資本市場和投資者來說比較好的承諾兌現。”

值得注意的是，從已披露業績的物企表現來看，毛利率下降或成爲物管乃至整個地產行業趨勢。以萬物雲爲例，其2022年毛利率就降至14.1%。

而華潤萬象生活方面表示，“行業整體確實存在下行壓力。尤其物業本身漲價很難，但人工成本卻在上漲，給毛利率帶來壓力。未來物管整體毛利率或將維持在17%-20%。”

一年收租158億元

雖然實現了多個業務指標逆市上漲，但回顧2022年，主席李欣仍強調是“不平凡的一年”。尤其受疫情反復影響，多地线下消費情況不樂觀，國家統計局數據就指出，2022年，國內社會消費品零售總額爲439733億元，比上年下降0.2%。

在此背景下，2022年，華潤萬象生活總體實現租金收入同比增長4.3%至158億元；全年實現零售額1264.4億元，同比增長6.3%，實現業主端經營利潤94.52億元，同比增長2.2%，業主端經營利潤率達59.7%，拉動華潤萬象生活全年實現購物中心商業運營服務收入24.8億元，同比增長16.5%。

此外，截至2022年底，華潤萬象生活寫字樓運營及物業管理業務布局47個城市，在營項目27個。期內，寫字樓出租率穩定在80.7%的水平，全年實現寫字樓運營及物業管理收入17.3億元，同比增長20.7%。

綜合上述兩項業務，2022年，華潤萬象生活的商業運營及物業管理服務板塊收入爲42.14億元，同比增長18.2%，該板塊毛利率爲50.7%，同比增長2.1個百分點。

公司管理層指出，目前華潤萬象生活的購物中心已進入全國49座城市，主要的一二线城市基本實現布局，因此未來不會進入太多新的城市，而會在現有城市進行深耕。

值得一提的是，3月24日，發改委發布《規範高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，其中提到優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

對此，李欣認爲，“消費基礎設施的REITs放开，爲獨立的商業運營，優質零售物業退出提供了新的路徑，相信市場的流動性將會得到有效增加。對於萬象生活的影響，可以用重大機遇來定義。”

2022年，華潤萬象生活全年新开業購物中心16座，平均开業率（不含國際品牌）達90.9%，截至2022年底，在營購物中心86座，其中重奢購物中心增至11座。全年新籤約商業輕資產外拓項目13個，均位於一二线城市。而根據公司的“十四五”目標，其开業購物中心數量將達到150個，其中第三方拓展至少50個購物中心。