中梁控股業績雙降，土儲集中於三、四线城市難回暖，流動性仍緊張

編輯導語：在業績下滑，銷售回暖不明朗的情況下，中梁控股的流動性也進一步收緊。

圖/網絡

剛剛過去的這一年，對於房企來說應該是很難忘的，畢竟很多房企對於這一年的描述用詞都充滿着艱難苦澀，中梁控股也不例外。

其在年報中提到，過去的2022年極不平凡，中國房地產行業面臨諸多挑战，市場遠超預期的深度調整讓房企在流動性承壓之下艱難喘息。

事實上，就像其描述的那樣，由於行業下行，中梁控股在2022年過得並不順利。

在寒冬籠罩的背景下，房企業績下滑已經成了普遍現象，中梁控股在業績雙降之外，毛利率也低至個位數，而這樣的情況短期內恐怕很難扭轉。

如今行業雖然逐漸回暖，但主要表現在一、二线的一些高能城市，土儲集中於三、四线城市的中梁控股怕是很難趕上這波回暖潮。

除此之外，其境外債仍在重組中，流動性依舊緊張。

這種情況下，即便進入了新的一年，楊劍仍保持謹慎態度，保證現金流仍是公司的首要任務。

業績下滑，毛利率低至個位數

不久前，中梁控股發布了2022年的年度財報。

據年報披露，中梁控股去年全年總收入爲人民幣393.29億元，同比減少約48.3%。其中，物業銷售收入391.69億元，同比下降48.1%；其他服務收入1.48億元，同比下降73.7%；租金收入下降31.1%至1221.3萬元。

期內，集團擁有人應佔淨虧損爲人民幣13.5億元，而去年則爲擁有人應佔淨利潤人民幣27.0億元，同比下滑100%。扣除各項資產的減值虧損、投資物業估值的公平值虧損及匯兌虧損，擁有人應佔經調整淨利潤爲人民幣12.0億元。

整體來看，中糧控股2022年營利雙降。

對此，公司表示，主要由於已交付物業的面積減少，導致已出售物業確認的收入減少；房地產市場疲軟導致毛利率下降；匯率影響造成的損失；物業項目及其他資產減值的增加和投資物業公平值的虧損。

不過，比起其他虧損的大部分房企來說，中糧控股的業績也算說得過去。

要知道，去年經過寒冬的“洗禮”後，房地產行業哀嚎遍地，業績普遍下滑虧損，規模賽急剎車後，超千億規模的房企減少了一半，僅剩20家。

這樣的情況下，中梁控股還能盈利，着實不容易。

但是，這並不代表其經營狀況就樂觀了，從數據來看，公司的核心盈利數據持續下滑，毛利率已經降至近六年最低。

2016年至2022年期間，中糧控股的毛利率分別爲21.08%、20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%、8.90%。

可以看出，2020年及之前雖然毛利率有所波動，但都維持在20%以上，到了2021年直接跌下20%的門檻，2022年甚至降至個位數。

這表示中糧控股的核心盈利能力堪憂。

值得注意的是，2022年中梁控股的合約銷售均價也有較大下降，爲10500元/平方米，而在2021年這一數據是12000元/平方米，降幅達12.5%

預計這些銷售物業將在未來兩三年陸續交付，降價促銷後的低毛利率現象會進一步顯現。

土儲集中在三、四线城市

其實從去年末开始，房地產行業已經逐漸回暖，很多房企的銷售也在回升，但中梁控股似乎不在回暖之列。

數據顯示，2022年，中梁控股實現合約銷售額660.5億元，按年減少約61.6%；合約銷售面積約62.71萬平方米，同比下降約56.1%。

然而中梁控股下滑的銷售趨勢並沒有隨着行業回暖而停下，而是蔓延到了2023年。

4月6日晚間，中梁控股披露2023年3月的未經審核營運數據。截至今年3月末，中梁控股累計合約銷售(連合營企業及聯營公司的合約銷售)金額約114.3億元，同比下降47.08%。

造成這樣現狀的一部分原因，或在於公司的土儲分布上。

中梁控股在年報中表示，因房地產市場持續不確定，公司堅持保交樓和穩經營，在2022年沒有新增項目投資，以保留現金。

截至2022年12月31日，中梁控股的總土地儲備約4090萬平方米，其中可供銷售/可出租的已完工物業佔約470萬平方米，在建物業物業或用作未來开發物業佔約3620萬平方米。

對此，中梁控股表示，盡管暫停投資，但仍有一定的可售資源支持公司未來數年發展。

但是，以土地分布看，目前中梁控股的土儲主要集中於三、四线城市，共計佔比接近七成，二线城市有116個項目，土儲約1308萬平方米，佔比32%。

而現在回暖的情況，一线的城市和高能級的二线城市市場比較穩定，一些相對能級比較弱的城市仍在繼續承壓。相比來看，三、四线城市去化能力相對較差，反彈跡象不明顯。

據貝殼研究院的統計，在全國的163個三四线城市中，有123個城市出現了土地流拍。這意味着，三四线城市的地皮價格非常低迷，那么三四线城市的價格很有可能會下跌。

這同時也表示，中梁控股的銷售或會進一步承壓。

流動性依舊緊張，境外債備受關注

在業績下滑，銷售回暖不明朗的情況下，中梁控股的流動性也進一步收緊。

如今的中梁控股尚在籌謀境外債務重組，所以其債務管理情況也備受關注。

據年報顯示，公司的總負債規模有2064億元，比2021年同期的2317億元下降10.92%。有息債務總額由402億元大幅壓縮至267.4億元。

不過，由於總資產也有所下滑，從2672億元降至2378億元，所以公司資產負債率微升，爲86.81%，2021年同期爲86.72%。

其實在去年11月，中梁控股曾表示，境內公开債務已全部還清。

但相比境內債，公司的境外債就有些困難了。

當時中梁控股發布公告表示：由於可用於支付境外債務的資金仍持續受壓，預期短期內無法產生履行境外債務所需之足夠現金；爲確保公平對待所有境外債務持有人，決定暫停支付本公司境外債務項下所有應付的本金和利息。

而從財報來看，中梁控股的現金流確實很緊張。

數據顯示，公司的短期借款爲178.43億元，而同期的現金及現金等價物僅爲146.04億元，無法完全覆蓋短債，且尚存近30億元的資金缺口。

這表示公司仍有較高的償債風險，流動性緊張。

很明顯，中梁控股很清楚自身的情況，在去年就做出了一些列調整，表示會精簡組織架構，強化管控和效率，降低經營成本，確保交付及財務安全，保持經營流動性。

但即便如此，楊劍對2023年仍保持謹慎的態度，其認爲雖然政策出現變化，但經濟復蘇與支持措施帶來的住房需求和流動性改善尚需要一段時間其影響和好處才能惠及整個行業。

新的一年，集團的首要經營目標是保持經營流動性、去槓杆和穩定債務，及確保平穩的項目交付。

原文作者：南梁

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