熊林“苟”住 自如IPO難邁幾道坎？

作者丨木衛

 編輯 | 西貝 

長租公寓大有回暖之勢。近期，有媒體透露，自如正在考慮在香港進行IPO，計劃籌資約10億美元，最早將於4月向港交所提交初步招股書，最快於今年上市。

自如方面的回應很簡單，就四個字：不予置評。倒是給足了人們充分的想象空間。

這並非坊間第一次傳言自如要進行IPO，早在2019年，自如就有赴美上市，計劃募資5-10億美元，與青客和蛋殼公寓爭奪“長租公寓上市第一股”的名號。

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塵埃落定

在經過多年的野蠻生長、混亂廝殺之後，當前的長租公寓行業可以用“塵埃落定”這個成語來形容，作爲僅存的幾只碩果之一，自如能夠生存下來並且做大，殊爲不易。

如果要講講自如曾經的故事的話，繞不开一個人，左暉；也繞不开另外一家企業，鏈家。

可以說，長租公寓行業能夠發展到今天這個樣子，自如、貝殼能做到這樣大，左暉和他的鏈家是給予了很大的貢獻的。

先來說說左暉其人。對於很多不了解這個行業的人來說，第一次聽到左暉這個名字是因爲他的離世。2021年5月，左暉因肺癌意外惡化去世，伴隨着他的離世不僅有諸如“左暉一天抽幾包煙”“左暉的遺產繼承人”等一時的風言風語，還有很多對長租公寓行業未來走勢的思考和擔憂，畢竟左暉作爲當時鏈家的董事長、貝殼的創始人、自如的名譽董事長和永久名譽創始人，可以說以一己之力撬動了長租公寓行業的發展、佔據了行業的半壁江山。

很可惜，左暉的英年早逝，給當時本就混亂不堪、危機重重的行業和衆多企業又蒙上了一層陰霾，未來的方向似乎更迷茫了。

於長租公寓行業而言，左暉和他的鏈家就像一條活潑的大鮎魚。在類似於貝殼、自如這樣的新型房屋中介機構誕生之前，對於很多人來說，房屋中介似乎就是“夫妻店”、“中介騙子”等刻板的形象。整個市場尚且處於一片混亂。

在大學畢業後，左暉和很多同齡人一樣，選擇成爲了一名北漂，早年在房地產行業的很多基礎崗位上工作過，跑過銷售和保險，自己多次租房被騙，因此對於當時房地產行業亂象體會頗深。

得益於多年的工作經驗，加之多次租房被騙的經歷，2001年，左暉創立了鏈家地產，正式進軍房地產中介領域。

當時房屋中介行業的亂象可以大致總結爲三點：中介機構利用信息差兩頭喫差價；從業人員素質低下、無收入保證；假房源泛濫。

針對這三點問題，當時的鏈家打出了“透明交易、籤三方約、不喫差價”的旗號，後來重點針對假房源泛濫的問題，鏈家又推出了“真房源”的理念，派自己的員工去實地勘察房屋信息，建立詳實的“樓盤字典”，這在當時把行業亂象當成潛規則、一盤散沙的房地產中介行業，無疑是一股清流。

鏈家就像一條鑽進沙丁魚羣的大鮎魚，發揮了它的鮎魚效應，切實地打擊了行業的亂象，把死氣沉沉的行業活躍了起來，也爲企業自身積累了良好的行業聲譽，截止到2017年貝殼上线之前，鏈家地產已經擁有了8000家門店、12萬名經紀人。

再把視线移回自如，一句話總結鏈家、自如和貝殼的關系：鏈家是父親，自如和貝殼是兄弟。

最开始的自如，原本只是鏈家內部的創業平臺，2011年，其創始人熊林在左暉的支持下創立了自如平臺，开啓了房屋租賃產品和服務的“長租模式”。2016年6月，自如脫離鏈家，开始獨立運作，與兄弟公司貝殼一道，在鏈家這棵大樹之下茁壯成長，三方平臺的大多數房源數據都彼此互通。

經過多年的發展，在貝殼找房在疫情之中受重挫的時候，自如苟住了自己，損失相對較小；疫情之後，當貝殼剛剛回了一口血的時候，自如已經悄然做大，成爲了擁有百萬間房源的國內最大長租機構，同時，在經過多輪融資後，开始謀求上市了。

官網數據顯示，迄今爲止，自如已經在北京、上海、杭州、南京等10座城市布局，服務業主突破了50萬，管理房源超過了100萬間。目前爲止，自如已經成爲了旗下擁有自如生活、自如友家、自如整租、自如民宿、自如直租、自如寓、自如服務、自如驛八大產品，推出了保潔、維修、搬家等多類型服務的商業房屋中介綜合體。

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熊林“苟”住

如果自如真的選擇在這個時間段進行IPO，對於整個長租市場來說，無疑是一件如沐春風般的好事，自如也有自己的優勢來進行IPO，但更加值得注意的是，自如自身還有一些劣勢，會對其IPO的過程以及上市成功後的募資和經營產生負面影響。

支撐自如IPO的底氣在哪裏，筆者認爲，可以從兩個方面來說：

一方面，多輪成功的融資。

根據天眼查數據，從2018年开始到2020年，自如已經進行了4輪融資：2018年1月，自如完成了40億元的A輪融資；同年3月，自如完成了未披露金額的A＋輪融資；2019年6月，自如完成了5億美元的B輪融資；2020年3月，自如完成了10億美元的战略融資，衆多跟投的資本中，不乏騰訊、天圖、紅杉這樣的大資本。

另一方面，是長租行業在以後過後、經濟復蘇宏觀環境下的整體回暖。

在經歷了三年疫情的摧殘之後，2023年开年，長租公寓市場似乎迎來了第二春。根據中國城市住房租賃智庫聯合自如研究院的數據，春節後一周比春節前一周，北京、上海、深圳、杭州等全國重點10城長租業主咨詢量環比增長超4倍、業主委托量環比增長2.5倍，長租機構委托出租“走俏”。

同時，貝殼研究院高級分析師黃卉也表示，根據去年租賃市場的規律，預計春節後租賃市場旺季將持續到4月中旬左右。

此外，看看幾位同行的表現，貝殼雖然損失慘重，但也算回過了勁，剛剛實現扭虧爲盈，魔方公寓也在2022年9月宣布衝擊IPO。

可以看出，行業整體的環境在逐漸回暖，社會的認可度和資本的關注度也會隨之上升，於自如而言，是利於上市的。

03

自如的問題

自如並非沒有問題，相反，自如的問題還是比較大的。

自如最大的問題，就是自如的IPO的底氣其實並沒有那么硬。

這背後的問題也可以從兩個方面來說。

一方面問題，在於融資。

前文雖然已經提到，迄今爲止自如已經成功地完成了多輪融資。但是其最新的融資是2020年3月的，也就是說，相比於疫情前緊鑼密鼓的融資準備，隨着疫情的爆發，自如已經3年沒有得到任何融資了。一切都像是被按下了暫停鍵。

這對於一個很有可能成爲獨角獸的“互聯網+”企業來說，如此長時間“斷糧”，是一件十分尷尬的事情。其實，對比同行的話，可以發現，在疫情三年，自如能撐住不倒已經很不容易了：從2020年下半年开始，長租行業的很多企業都出現了資金鏈斷裂的情況，2021年，蛋殼從紐交所退市，2022年初，青客宣布破產。

即使已經融到手的資金，能用於公司發展的其實也沒有那么多。

以2020年3月軟銀投資的10億美元來說，景暉智庫的首席經濟學家胡景暉對此就表示：軟銀投資的10億美金，其中有一半被自如的創始人、老股東拿走了，這裏面可能包括自然人套現、到期需要償還的基金和之前投資需要退出的等等，實際投入到自如用於企業發展的資金只有5億美元。

並不如表面上一帆風順的融資狀況，加之“斷糧”打擊，筆者認爲，即使自如沒有披露財務數據，經營業績未必理想，看看退市的蛋殼、大裁員的貝殼和倒閉的青客等前車之鑑就能看出端倪了。再者，此前就有媒體報道過，自如內部員工曾經表示，公司從2015年开始至今，都沒有能夠實現盈利，上市就是爲了融資擴張。

另一方面問題，在於企業聲譽。

平心而論，鏈家系的這些企業，在早期就是靠矯正市場不良風氣而起家的，不論是鏈家、貝殼還是自如，最初的他們都是擁有着不錯的市場聲譽。

只是，任何企業，只要規模上去了，參與者一多，便避免不了魚龍混雜、泥沙俱下，這對於企業的管理能力是一個極大的考驗。就像熊林早年解釋自如爲什么不去盡快追求IPO一樣：IPO就像把自己的成果拿出來，讓更多人的去評判，未來這些人要和你共享利益同時也要共擔風險。因此只有自如的各項指標表現得更好、只有自如的品質與服務更好，才會去考慮IPO。

不過，從最新的數據來看，自如的管理顯然是有問題的。

根據黑貓投訴平臺的數據，迄今爲止，自如遭受的投訴量已經達到了11248條，筆者大致瀏覽了一下，發現大多數的投訴都是反映合同欺詐、客服騷擾、惡意漲價、房源不符等問題的。

除此之外，根據天眼查數據，截止至筆者寫稿，單自如系統下北京自如信息科技有限公司一家，就有131條司法風險（其中包含55條法律訴訟）和44條競爭風險。結合黑貓投訴平臺上的投訴類型，其中的司法風險大多也是因爲管理不善導致的。

在衆多管理問題中，最爲出名的便是“甲醛門”，2018年，一篇名爲《阿裏P7員工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》登上了各大社交平臺的熱搜，一時間，關於自如房源安全品質不達標的反映如同雪片一般出現在了各類社交平臺上，輿論上的失勢迫使自如最終下架了國內9個城市的房源，並且开始對於企業內部的種種亂象進行整改，只是，從現在來看，看看投訴的時間段分布，在30天內，自如遭受到了246條的投訴，雖然自如的整改有一定效果，但顯然還有很大的進步空間。

種種管理不善造成的亂象，就像一顆顆地雷一樣，埋在自如的IPO之路上，如果不能盡快解決這個問題，挽回企業聲譽，這些潛在的爆雷早晚會影響到企業的IPO和後續的募資與股價。

長租公寓行業整體塵埃落定，隨着國內經濟穩定回暖，這個行業也將進入新的發展階段，對於自如來說，如何當好領頭羊，帶領行業走出一片天，自然是其應該積極考慮的，上市IPO可能就是嘗試之一。

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